每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

作為長三角城市群龍頭的上海，樓市交易停擺了整整2個月，疊加疫情多點蔓延，周邊城市承壓，整個長三角市場錯失了“金三銀四紅五”全面修復行情的最佳時機。

但“全國樓市晴雨表”并非浪得虛名，壓抑了許久的購買力隨著多個城市的調控政策優化而逐步釋放。從龍頭上海的秒回暖，杭州熱盤一房難求，到蘇州爆發買房窗口期、泰州高端項目篩選客戶、溫州一周內成交激增25%，長三角城市熱點層出不窮，即使是三四線城市的樓盤，也藏著絲毫不輸上海的營銷氣勢。

甚至2022年全國樓市優化限購限售政策的第一槍，也是長三角四線城市衢州打響的。克而瑞數據顯示，今年前4個月，上海、杭州、合肥共計成交高端住宅6123套，而上海單價10萬元/平方米以上住宅共計成交2708套，創近年來新高。

上海：熱盤驗資1800萬看樣板房

復工復產前夕，上海發布了四大利好措施：提速舊區改造，加速商品房上市，優化人才引進、增加土地供應等。6月1日上海全面復工復產后，樓市似乎一夜回暖，新項目幾乎盤盤搖號，甚至連遠郊的別墅項目也備受追捧。

“今天還算不錯，起碼客戶的車能停進來，雙休日根本不可能。”

在上海遠郊松江，以往“打車難”的地鐵佘山站，等客的出租車竟也排起了長龍。附近曾經繁忙的千新公路，尚未恢復往常的車流，但佘山望營銷中心來往車輛不斷，售樓處內更是人來人往，與圍墻外像是兩個世界。

置業顧問王雪對《每日經濟新聞》記者說：“復工第一周，售樓處平均每天要接待200組看房客戶，來來回回地走，根本停不下來。”

根據王雪的介紹，佘山望由新城、旭輝、雅居樂聯合開發，和佘山板塊的其他住宅同樣都是低容積率項目，周邊生態資源豐富，緊鄰辰山植物園、佘山國家森林公園等，目前銷售均價對于別墅項目而言占據優勢，性價比較高。

第三方購房平臺顯示，佘山望銷售均價51759元/平方米，其中聯排別墅57000元/平方米，目前一期還有少量90平方米疊拼和133平方米聯排房源在售。

“一期已經接近清盤了，二期預計七八月份開盤，居家辦公期間我們也通過線上看房的方式不斷和客戶保持溝通。復工以來看房的客戶非常多，工作日每天也有50組左右，預計到時候還是需要搖號的。”王雪說。

據記者了解，佘山板塊盡管處于遠郊，但市場高熱已經維持了相當長時間。在緊鄰軌交佘山站的上坤樾山國際生態城，則已經形成了佘山板塊國際生態居住社區的成熟樣板，甚至高端公寓也成為年輕人置業的選擇。

銷售中心置業顧問張勇介紹說，“目前樾山國際生態城所有住宅項目均已交付使用，同時周邊3公里范圍內近50個社區，將迎來一座高端商業綜合體上坤先番天地，一家五星級度假酒店和超過420套高端公寓。”

經過每經品房小程序11個維度的綜合測算，樾山國際生態城中得益于交通出行及各種配套，住宅項目之一的新城上坤樾山半島目前AI估值參考價達到63633元/平方米，已經接近中環部分二手住宅項目均價。

新城上坤樾山半島附近共有23個公交車站，均在步行可至范圍；距離佘山地鐵站730米，地鐵出行舒適度高于松江區84%的住宅項目。從配套方面來看，周邊1公里內有1家醫療機構、2座已投入使用的購物場所，其購物舒適度處于中等偏上水平。

而目前在售的公寓項目也頗受購房人青睞，張勇說：“復工以來幾乎每天都有成交，公寓緊鄰商場和酒店，單價4萬+的價格也更有吸引力。”

遠郊市場銷售瞬間回暖，近郊甚至市區項目更是“一房難求”。

在大虹橋板塊，由瑞安房地產開發的蟠龍天地，2021年10月項目二期開盤，入圍積分高達81.23分，741套房源總認購客戶數達超過3000組。

上海蟠龍天地自帶約5萬平方米特色商業，附近虹橋樞紐商業已具規模，除了虹橋天地、龍湖虹橋天街、虹橋協信中心等4個大型商場，3年內將新增較大體量的商業配套。

上海城市核心區則更不缺“不愁賣”的住宅項目。

而作為市區為數不多的開放線下售樓處的項目，珠江安康苑挑客的門檻相當高。“由于防疫需要，售樓處限流開放，驗資1800萬元，實名登記預約。”置業顧問張華通過電話向記者表示，“只開放200平方米以上的大戶型樣板房，200平方米以下的樣板房暫時不開。”

杭州：千億房企董事長搖自家豪宅也沒中

杭州比上海更割裂，一邊是沉積的二手房交易，一邊是新房搖號熱火朝天。

曾經層層收緊調控的杭州，也加入了“松綁”的行列。5月17日，杭州發布促進二手房市場的3條新政，重點內容包含杭州戶籍家庭購買限購區域內二手房無社保要求；非杭州戶籍家庭需連續繳納12個月社保；轉讓家庭唯一住房增值稅免征年限降至2年；三孩家庭限購住房套數增加1套，且參照“無房家庭”優先搖號。

放松的重點聚焦二手房市場，而在供應緊張的新房市場，想要買到一套房子，仍然是難上加難。從杭州國立公證處公布的搖號情況來看，搖中一套新房甚至需要1:10的“幸運值”，就連本土龍頭房企濱江集團董事長戚金興想買一套自家的住宅，也是屢搖不中，一張房票握在手里好幾年，都攥出水來了。

根據中指研究院最新統計的結果，1-5月份杭州銷售榜TOP3項目海潮望月城、杭珹未來中心、萬科星潮映象府，一共賣出了134億元，每個項目開盤必搖號，萬科星潮映象府可售房源289套，登記家庭達到4284戶，幾乎達到15：1；銷冠海潮望月城的中簽率也接近10：1。

不過，杭州市場分化依舊，外圍項目普遍流搖，綜合中簽率在10%左右的板塊僅錢江世紀城、未來科技城、望江新城、蕭山經開區4個熱門板塊。

杭州這些區域的新房為何如此火爆？除了房價倒掛，區位、配套成為購房人趨之若鶩的另兩大要素。如海潮望月城，項目附近共有3座地鐵站，均步行可達；1所幼兒園、4所中小學，此外周邊4家醫院和5座綜合商場，對于居住生活而言極為便捷。

與銷冠只差“半套房子”的杭珹未來中心，由華潤置地開發，位于杭州市未來科技城綠汀路地鐵站，同時緊鄰在建的杭州西站樞紐和地鐵3、5、16號線，配建有建面約17萬平方米的萬象購物中心；二區250套房源于5月22日開盤搖號，登記家庭達到2520戶，中簽率不足10%。

蘇州：紅盤單月賣出近13個“小目標”

傲嬌的只是上海么？蘇州紅盤一樣火到不行。

據中指研究院統計，蘇州1-5月銷冠獅子山瀾庭累計銷售22.35億元，單月賣出12.8億元，也是當之無愧的單月銷冠，仁恒溪云雅園和華僑城龍湖·啟元居第二、三名。

蘇州樓市究竟過人之處何在？強大的購買力。

克而瑞監測顯示，長三角30個典型城市中，有20余個曾出臺了不同程度的樓市緊縮性政策，其中最為嚴苛的包括上海、杭州、南京、蘇州等，隨著2022年市場的迅速轉冷，30個城市中又有26個城市出臺了95條紓困政策，這些熱點城市的購買力積蓄已久。

特別是強二線城市蘇州，首套貸款利率最低至4.25%，無疑為樓市回暖注入了強心劑，也打開了一年中最好的購房窗口期。以月度銷售TOP3華僑城龍湖·啟元為例，自2021年首開創下18億元銷售紀錄后，今年5月27日三度加推154套房源，單價區間26870元-32598元/平方米，總價區間295萬-600萬元/套，5月份銷售額達到1.6億元。

該項目位于蘇州市相城板塊中心，從交通方面看，項目附近多條軌交、快速路通達熱門區域，距離園區、姑蘇區等主城車程不到20分鐘；從規劃方面來看，項目自帶約21萬平方米天街與約6萬平方米文體中心，并通過一座約百米直徑的環形天橋將天虹商業與之連接，形成蘇州市獨具特色的商業地標綜合體。

另一個項目旭輝鉑悅春和萬象，分別將在6月及8月推出第四、五批次開盤。該項目位于高鐵新城中央生活區板塊，雙地鐵與教育資源等配套成熟，自帶鄰里中心。同時，周邊吾悅廣場、圓融購物中心、朗詩蔚藍生活鄰里中心、芯光里商業街、美好薈等綜合購物商圈構成一站式吃喝玩樂購。

泰州：三線城市也需要“驗資看房”

泰州近期也推出了購房補貼政策刺激市場，對在泰來泰大專以上人才以及外來務工人員、進城農民等，在市區范圍內于2022年5月1日至2022年12月31日期間購買首套商品住房（含二手商品住房）的，給予一次性購房補貼，補貼標準為實際繳納契稅金額的50%。

就是這樣一個“需要刺激”的市場，竟然也出現了和上海、蘇州同樣的傲嬌樓盤。

5月份，泰州一高端住宅項目上河風華園引發熱議，疊墅備案價34190元/平方米，精裝洋房32390元/平方米，也幾乎觸達泰州房價“天花板”。

由港龍地產開發的上河風華園位于泰州主城中心，占地6.7萬平方米，規劃打造16棟洋房疊墅，包含8棟疊墅、8棟洋房，共計372戶的非常低密的社區，容積率1.49。從商業配套來看，周邊匯集萬達廣場、梅蘭芳大劇院、蘇果超市、鳳城河景區等；醫療方面有泰州人民醫院南院，以及老城區成熟配套資源。

從58安居客數據來看，泰州房價從2021年下半年開始上漲，經過了今年初的小幅盤整之后，又重新回到上行趨勢。

上河風華園所處的泰州市海陵區，新房開盤均價以8000元-20000元/平方米為主，該項目3萬+的銷售均價屬于區域內最高，并且達到全市新房均價的2.5倍。在此情況下，項目選擇“驗資看房”的營銷方式，也從側面反映出了泰州暗藏的強購買力。

溫州：“安居貸”強刺激拉升成交量

據克而瑞判斷，長三角市場回暖將分為4個梯隊：滬杭等率先回暖，蘇南、浙東強三線輪動復蘇，弱三四線低位盤整。浙西、蘇北等需求透支的三四線城市正是第三梯隊，今年年底有望迎來轉機。

倔強的溫州作為回暖第三梯隊，加大公積金貸款的支持力度、房貸利率、推出“安居貸”等政策在不到一個月時間內接連出臺。6月14日晚間，溫州市住建局與華夏銀行溫州分行推出創新型房貸產品“安居貸”，向貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客戶提供靈活的按揭還款方式。

購房者具體可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式，可以實現前3年可只交利息，第4年開始分期還本付息，減輕購房前期還貸壓力。

新政刺激疊加新盤入市，6月10日-16日一周內，溫州全市成交新建商品房（含住宅、商辦、廠房等）1748套，成交總面積約26.14萬平方米，成交量環比前一周上漲24.6%，成交面積環比前一周上漲12%。

溫州甌江口臨近S1站點的光輝之城，由龍光、旭輝共同開發，總建筑面積約60萬平方米，戶型分為89、105、116平方米三種。從商業配套上看，項目自帶約10萬平方米商業綜合體，周邊還有大型主題樂園；交通方面，項目連接輕軌S1線甌華站，步行可達規劃中的S2線靈昆站，距離雙甌大道1站、國際機場3站，屬于商業、交通成熟便捷的住宅項目。

據克而瑞分析，溫州等城市屬于典型的“藏富于民”，居民收入多源，而購買力充裕是市場啟動的核心支撐。

從長三角30個典型城市2020年常住人口情況來看，上海、蘇州、杭州絕對量靠前，均突破1000萬人，溫州、寧波、合肥、南京、徐州次之，常住人口也達到了900萬人以上，人口優勢顯著。此前短期的成交回調主要與地產行業整體行情轉淡的大背景密切相關，但購房需求仍存，整體成交預期會在四季度止跌回升，同比跌幅也將明顯收窄乃至轉正。

封面圖片來源：視覺中國