每經(jīng)評(píng)論員 杜恒峰

近日，河南商丘“建業(yè)河畔洋房”的房地產(chǎn)項(xiàng)目推出“小麥換房”的購房活動(dòng)。海報(bào)信息顯示，購房客戶將農(nóng)產(chǎn)品銷售給指定收購商，售得款項(xiàng)可抵首付款，小麥最多可以抵扣16萬元首付款。如今正是小麥?zhǔn)崭罴荆N售顧問稱，趁這個(gè)時(shí)間，公司給老百姓發(fā)福利，“因?yàn)楝F(xiàn)在小麥?zhǔn)袌鰞r(jià)是1.5元一斤，我們收購的是2元一斤。”除了小麥可以換房，另外一張“杞縣建業(yè)城”的海報(bào)，開發(fā)商則打出了“5元/斤，大蒜換房”的營銷口號(hào)。

雖然是以小麥或者大蒜換房，但上述交易的實(shí)質(zhì)是用糧食出售所得的現(xiàn)金購房，超出市場價(jià)部分的售糧款項(xiàng)，開發(fā)商另外補(bǔ)貼給糧食收購商。這種所謂的創(chuàng)新方式，也意味著潛在的風(fēng)險(xiǎn)，糧農(nóng)們的賣糧款是否安全，根本上取決于整個(gè)購房的流程是否合規(guī)。從媒體已有的報(bào)道信息來看，情況并不樂觀。

一是房產(chǎn)開發(fā)商本身就有資金問題。上述樓盤的開發(fā)商為河南建業(yè)集團(tuán)，雖然是河南本土最大的地產(chǎn)開發(fā)商之一，但自2021年以來，建業(yè)集團(tuán)便債務(wù)問題纏身。開發(fā)商自身資金鏈安全，整個(gè)樓盤后續(xù)的正常交付才能確保安全，一套房產(chǎn)動(dòng)輒幾十萬元，對(duì)糧農(nóng)來說是很多年的積蓄，他們承受不了爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。從上述模式來看，雖然開發(fā)商所稱是“助農(nóng)行動(dòng)”“福利”，但其急切回籠資金的“助己”意圖溢于言表。其對(duì)“小麥的質(zhì)量沒有要求”，溢價(jià)購糧也意味著開發(fā)商實(shí)際上要給出數(shù)萬元的補(bǔ)貼，以小博大換取更多的現(xiàn)金流。沒有對(duì)糧農(nóng)真實(shí)身份進(jìn)行核驗(yàn)也意味著所有購房者都可以通過“以糧換房”的方法得到所謂的優(yōu)惠，開發(fā)商瞄準(zhǔn)的客戶范圍實(shí)際上遠(yuǎn)超糧農(nóng)群體。

二是銷售和資金監(jiān)管等環(huán)節(jié)有潛在風(fēng)險(xiǎn)。在前述海報(bào)中，有“助農(nóng)”“惠農(nóng)”這類看似公益性質(zhì)的表述，對(duì)樸實(shí)的糧農(nóng)來說有很強(qiáng)的吸引力。海報(bào)還有“來電2859組、到訪852組、成交30套”“16天成交約86萬斤大蒜”等銷售話術(shù)，這種刻意渲染出來的銷售數(shù)據(jù)能夠營造出房子不愁賣的氛圍，對(duì)潛在購房者有較強(qiáng)的刺激作用，但這些數(shù)據(jù)以及“惠農(nóng)”等表述是否真實(shí)，決定了廣告是否合法。對(duì)此，市場監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)介入查實(shí)。同時(shí)，在“以糧換房”具體的操作上也有風(fēng)險(xiǎn)，如果賣糧款計(jì)入首付款，則這部分資金應(yīng)當(dāng)納入預(yù)售資金監(jiān)管，且總金額必須與2元/斤的價(jià)格相符，即便是現(xiàn)房銷售，房產(chǎn)監(jiān)管部門也有義務(wù)確保開發(fā)商按時(shí)按質(zhì)交房，防止資金被隨意挪用導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。

三是糧農(nóng)能否承受金融負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)。能全款購房的是少數(shù)，大部分人要通過按揭貸款才能消費(fèi)得起房產(chǎn)，想要買下商品房，在付出售糧款項(xiàng)時(shí)，還必須對(duì)長期現(xiàn)金流作出理性安排。我國對(duì)糧食設(shè)有最低收購價(jià)，但化肥、農(nóng)藥、種子、燃油等成本并不固定，糧食收成多寡也不確定，他們是否具備穩(wěn)定的收入以覆蓋負(fù)債？若不能，一旦斷供，則抵押的房產(chǎn)將被銀行收回，用來付首付的糧食款也就談不上安全。因此，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)底線，認(rèn)真核實(shí)糧農(nóng)的資金流水是否滿足負(fù)債要求，并以此為據(jù)發(fā)放按揭貸款，而不能看到有房產(chǎn)抵押就睜一只眼閉一只眼，尤其是地方銀行，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持市場化獨(dú)立運(yùn)營，不能只為了紓困開發(fā)商而隨意“開綠燈”，這既是銀行自身必須，也是為糧農(nóng)們負(fù)責(zé)。