每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

“華僑城密切關注公募REITs政策變化趨勢及落地情況，2019年公司旗下子公司上海華僑城置地就出租公寓做了資產證券計劃。”

“目前，與基建相關的REITs有政策指導，但與景區資產相關的，暫無實際落地情況，如果后續有政策的變化，公司會做進一步研究。”

6月22日，華僑城集團（SZ000069，股價5.81元，市值476.52億元）在投資者關系活動上表示。《每日經濟新聞》記者日前也就REITs將如何推動我國文旅產業的發展、文旅REITs落地面臨的難點以及公司REITs發行計劃等問題采訪了華僑城集團。

華僑城集團是國務院國資委直接管理的大型中央企業，控股華僑城A、康佳集團、華僑城亞洲、云南旅游等多家上市公司,是國家首批文化產業示范基地、全國文化企業30強、中國旅游集團20強，連續11年獲得國務院國資委年度業績考核A級評價。華僑城旅投集團是華僑城集團“旅游+互聯網+金融”創新跨界踐行平臺。

華僑城集團相關部門負責人告訴記者，景區類基礎設施公募REITs的發行可有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。

圖片來源：攝圖網300317846

探索行業融資困境根本性解決方式

2021年6月，首批9只公募REITs試點項目在滬深交易所正式上市交易，標志著我國公募REITs的正式誕生。

2021年7月，國家發改委和證監會印發《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，進一步增加了公募REITs的試點范圍，景區類資產已經進入REITS范疇。

華僑城集團相關部門負責人表示，對文旅產業而言，這一政策影響深遠。一方面，在旅游目的地綜合投資中，各類旅游基礎設施一般投資量較大，且形成的資產難以分割，流動性較差，通過經營現金流逐年實現回報的周期也比較長，這就對旅游基礎設施的投資人要求很高，需要同時具有足夠資本實力和很強的周期耐受性。

迄今文旅投資領域仍然沒有搭建起多元化交易或退出機制，導致很多投資者沉淀大量資金，短期直接影響投資收益，間接長遠影響投資意愿。REITs可將原有無法證券化的一些資產分攤出去，形成長期穩定的收益，能夠相對均衡穩健地保障各方利益，因此REITs可以幫助旅游基礎設施從資產投資、融資、管理到退出全過程形成資金閉環，為旅游投資建立資本循環體系。

“另一方面，文旅一直是長期性、穩健性回報的行業，REITs很契合這個行業特性，對社會投資者而言，REITs也為廣大投資者提供了從文旅產業發展獲取長期穩定收益的新渠道。”

旅游行業傳統融資有很多困境，如資產困境，在政策上無論是風景名勝區、自然或文化遺產、國家公園、自然保護區，都有著不盡相同的資產管理要求；此外還存在權屬分散、資產難集約等問題。

“旅游行業傳統融資有很多困境，文旅REITs是在探索一條新的根本性解決之路。”華僑城集團相關部門負責人認為，由于上述資產困境，現在景區、度假區類型資產的傳統融資往往是以收益權為資產表現的金融模式，例如收費權抵押的債權融資，以經營權作為標的的股權融資，或者收益權計價的證券化嘗試等。

其中，以收益權作為核心資產表現的REITs項目，將可能成為未來短中期的趨勢。相對于傳統的ABS、ABN或者上市證券化等既有融資模式，REITs的操作空間更大，實施周期相對更優。

此外，該負責人認為，對新投資的項目，例如很多大型旅游綜合性項目，折舊攤銷壓力很大。國際上的成熟經驗中，只要項目具有穩定的預期現金流，則這部分都可以在REITs中進行分割分配，這無疑對旅游項目投資具有更大的利好。尤其是疫情之下，目前旅游投資意愿在某種程度上有所下降，REITs政策如果走遠走深，會對行業起到很大的提振作用。

優質文旅REITs四個核心要素

底層資產被業內看做是評估項目未來收益風險的基石，什么類型或者具備怎樣特征的文旅項目更適合作為REITs產品的底層資產？

華僑城集團相關部門負責人認為，除了滿足政策要求的基本條件外，還至少要有4個特征：首先，權屬要清晰，權益要明確，具備分割可能和轉讓可能，符合市場認知和投資需求。

其次，底層資產的根源屬性要相對優越，具備跨周期的長效經營條件（如優質的旅游景區和自然文化遺產地等旅游目的地的旅游基礎設施），這是實現底層資產價值長期穩定的基礎。

第三，需要項目本身有一定的運營能力，以保證REITs標的底層資產現金流穩定增長，實現REITs產品的分紅可能。因此對于一個文旅REITs項目來說，良好的運營管理能力是考察的關鍵。換個角度來說，這也將催生中國文旅經營管理方面專業化機構的崛起。

第四，資產收益率也是衡量文旅REITs項目的主要因素。這就要求文旅項目的投資適量，節奏適度，經營穩健。

如何推動文旅REITs落地

雖然利好政策密集出臺，前景廣闊，但公募REITs迄今仍處于試點階段，對項目資質、審批都較為嚴格，且對項目的盈利、合規等要求較為嚴格。

對于如何有序推動文旅項目REITs產品落地，華僑城集團相關部門負責人認為：

一是選擇政策試點。目前國內能夠同時滿足權屬很清晰、穩定現金流、符合發行REITs條件、且愿意嘗試REITs方式的項目并不多。

二是要循序漸進。傳統的政策限制要在逐步探索中消除。與國外成熟基礎設施REITs主要標的資產為商業物業不同，如何對國內文旅項目的基礎設施進行概念廓清、權屬梳理、領域漸進，這些市場化的邊界認定和政策普及面的放大，是我國文旅REITs落地過程中的另一個難點。

三是需有必要宣傳。社會資本長期存在著“類REITs時代”投資思路，在“類REITs時代”，很多機構投資者希望有相對固定和穩定的利潤回報強烈預期，習慣投資固定收益類產品，原始權益人實質上承擔了底層資產的絕大部分風險。這種固守的“類REITs時代”投資思路，寄希望于剛性兌付，逼迫著原始權益人及其關聯方要提供各種明確或者隱形的差額補足承諾，這些習慣性投資思維如果不加改變，可能違背REITs權益性的初衷。

那么在產品落地執行過程中，如何規避早先固守的“類REITs時代”問題？

華僑城集團相關部門負責人表示，從項目持有者角度出發，只有一個途徑，就是前期從根本上建立值得投資者信任的市場化運營能力，以穩健的預期說服投資人愿意與原始權益人利益綁定，收益和風險共擔，這也是REITs模式成敗的關鍵所在。

這又衍生出另外一個問題，就是文旅項目需要進一步探索實現所有權和經營權的兩權分離，由專業機構對REITs資產進行市場化運營。

旅游產業是華僑城最為核心的優勢產業，截至目前，華僑城集團運營和管理景區近80家，酒店50余家，旅游演出23臺，旅行社10家，參與建設和運營的特色小鎮及美麗鄉村近30個。

“我們希望通過持續研究、跟蹤關注、認真準備，在將來條件具備、時機成熟時推出自身成功的REITs產品，并能夠繼續為行業發展發揮引領性作用。目前全國尚無央企正式申報景區類基礎設施公募REITs項目，文旅REITs的發行具有獨特的經濟意義、戰略意義和先行示范意義，是中國公募REITs市場又一大里程碑。”華僑城方面表示。

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