每經記者 彭斐    每經編輯 梁梟    

在當前人口老齡化及城鎮化進程減緩背景下，單純賣房收租的盈利模式已進入存量博弈區間，物業成為房企們下一個競爭的主戰場。

今日（7月8日）上午，魯商服務（HK2376，股價4.43港元，市值6.01億港元）由港交所正式登陸資本市場。上市首日，魯商服務即破發，截至收盤報4.43港元，下跌25.17%。

魯商服務上市后，身為山東省屬國企的山東省商業集團有限公司（以下簡稱魯商集團）旗下再添一家上市公司，集團資產證券化按下“快進鍵”。截至目前，魯商集團旗下已有兩家上市公司魯商發展（SH600223，股價9.25元，市值93億元）、銀座股份（SH600858，股價5.09元，市值26.5億元）。魯商集團官網信息顯示，集團聚焦零售產業和健康產業兩大主業。

魯商發展在2021年年報中提到，隨著房地產行業現已回歸民生屬性，行業進入縮表出清階段，過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發經營模式已經不可持續。

在上述背景下，房企也正在改變邏輯，收購物業、拆分物業上市的開發商也開始增多。克而瑞數據顯示，2020年、2021年，國內分別有18家、14家物業上市。

魯商發展提到，在健康產業運營領域，近年來，中國經濟平穩增長、城鎮化加速推進、消費升級和居民收入水平提高，為物業服務市場提供旺盛需求，行業政策逐步由規范性向支持、鼓勵性演變。

在上述背景下，2021年，魯商發展完成對子公司山東魯商物業服務有限公司（后更名為魯商生活服務股份有限公司，簡稱魯商服務）的股份制改造，并啟動魯商服務赴港上市工作。此后，魯商服務于6月27日至6月30日招股，擬全球發售3334萬股股份，另有15%超額配股權。

據了解，魯商服務是魯商發展物業管理業務的主體，收入主要來自物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三條業務線。

（封面圖片來源：企業供圖）