每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

樓市步入復蘇期，區域與區域、樓盤與樓盤間的分化愈加明顯。

合富研究院最新發布的《2022年廣州半年度總結及展望》報告顯示，二季度廣州中心五區具有優質資源（地段/景觀/學位/交通等）的樓盤項目價格大多走升，環比漲幅在3%-22%，同比漲幅在6%～25%；而外圍六區多數項目價格下跌，環比跌幅在5%～10%，同比跌幅最高的達16%。

《每日經濟新聞》記者注意到，二季度廣州還有個別地段、配套不差的樓盤，同比跌幅也達到了兩位數。這些項目為什么沒有跑贏同區域的其他樓盤？未來是否還有升值潛力？每經品房小程序從11個維度對廣州部分熱門樓盤項目進行解析。

2022年二季度廣州部分樓盤項目價格變化 數據來源：合富研究院

通過對廣州市9個區域部分代表性二手房項目二季度的價格變化環比、同比統計，位于黃埔區科學城的萬科東薈城成為23個二手房項目中同比跌幅最大的樓盤，達到16%；其二季度均價為41000元/平方米，環比跌幅也有7%。

每經品房小程序顯示，萬科東薈城的估值參考價為45534元/平方米。但綜合測評顯示，未來5年房價會跑輸黃埔區的平均漲幅，高于黃埔區25%小區。

從周邊配套看，萬科東薈城的各項目配套得分上整體較為均衡，不過僅有公交配置最為突出，周邊（1公里直接距離）有公交站20個，但無地鐵站點。人口結構方面，該區域屬于老年人比例偏高的區域，得分僅為1.2分（滿分10分）。醫療、購物、幼兒園、小學配置均處于區域內中等。

來源：每經品房小程序

跌幅僅次于萬科東薈城的，是廣州中心區之一天河區東圃車陂板塊的中海康城。今年二季度，中海康城均價在60000元/平方米，環比跌幅8%，同比跌幅14%。每經品房小程序給出的該項目估值參考價為57027元/平方米。

中海康城被廣州環城高速和廣園快速路包圍，交通優勢明顯，周邊既有地鐵也有公交配置。每經品房小程序顯示，該項目周邊主干道早晚高峰平均車速優于天河區92%的住宅項目，駕車出行極為便利。但也因此，由于被高速路、快速路包圍，小區亦免不了噪音困擾。

教育和醫療配套方面，中海康城周圍一公里內有8所幼兒園、3所小學，有大小醫療機構6個，其中包括暨南大學附屬第一醫院、廣州市天河區人民醫院等，在天河區優于52%的住宅項目。此外，項目周邊的購物便利程度也優于區域內51%的住宅小區，周邊有大小購物場所26個。

基于交通、醫療、商業等方面的優勢，每經品房小程序測算，中海康城的價格在未來幾年將保持緩慢增長，房價預計會跑平天河區平均漲幅，高于天河區29%小區。

來源：每經品房小程序

合富研究院指出，下半年廣州遠郊市場（增城/南沙）供求或走出低位，但庫存壓力大，總體熱度回升或仍有限，市場機會更集中優勢突出的“復合型”樓盤。

比如位于花都迎賓大道的合和新城和增城新塘的錦繡天倫花園，今年二季度價格同比跌幅都達到了14%，其中合和新城環比下跌5%至19000元/平方米，這與每經品房小程序估值參考價（19911元/平方米）接近。

合和新城靠近廣州白云國際機場，不可避免會受到飛機噪音影響。由于遠離市區，周邊配套相對有所不足。每經品房小程序顯示，該項目周邊既無大型購物中心，也無大中型醫院，同時商務密度、居住密度較低。

在花都區內，合和新城屬于老年人口居多、學生兒童比例較小的區域，周邊有兩所小學、一所幼兒園。雖然周邊有17個公交站，但配置得分僅優于花都區10%的住宅項目，相對屬于公交出行舒適度較低的區域。

該項目的最大亮點是，周邊有2個地鐵站點，優于花都區74%的住宅項目，不過都屬于同一條地鐵線路。

因此，多維度綜合來看，每經品房小程序顯示，合和新城未來幾年房價漲幅將跑平花都區平均漲幅，高于花都區49%的小區。

來源：每經品房小程序

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：攝圖網-501632646