每經記者 劉明濤    每經編輯 肖芮冬    

進入7月以來，炎熱的天氣不僅令日常生活充滿焦躁氣息，也讓資本市場異常躁動。

由于疫情反復和信用違約事件突降，又一次打擊了市場信心，導致上周A股各大指數紛紛下挫，每經品牌100指數也無法幸免，跌幅5.82%，失守1000點大關。不過，弱市期間的信用違約事件往往是市場調整進入下半場的標志，機構對市場短期依舊保持樂觀。

楊靖制圖

反轉其實隨時可能上演

上周，上證指數下跌3.81%，創業板指數調整2.03%，國證價值下跌4.99%，每經品牌100指數則跌5.82%，表現欠佳。

從板塊個股來看，房地產、互聯網板塊跌幅較大，成為壓垮指數的主要因素。其中碧桂園、龍湖集團、阿里巴巴、新城控股跌幅均超過10%，綠地控股、華潤置地、萬科A等跌幅也超過5%。估值方面，每經品牌100指數平均估值回調至10.1倍，再度進入歷史低點，估值優勢明顯。

西部證券表示，當前市場并不脆弱，不會出現上半年市場快速急跌的情況。當前只是因為疫情擾動下居民就業和收入的短期影響，仍然屬于現金流量表問題范疇，與2008年美國金融危機對于家庭資產負債表的沖擊有較大差異。

深圳一不愿具名的私募經理也表示，眼下雖然地產風險對股票市場造成短期影響，但是總體不必過于悲觀，就市場本身而言，兩個月時間，A股從2800點一帶反彈到3400點，短期也有調整需求，只是目前疊加了信用違約事件和疫情反復，放大了市場擔憂情緒。對于板塊而言，地產政策松動是有目共睹的，在經歷持續估值修復后，真正的反轉其實隨時可能上演，此次信用違約事件或許將是地產板塊最后一次深蹲。

地產估值修復基本到位

《每日經濟新聞》記者注意到，雖然上周地產板塊遭遇重創，個股跌幅較大，但是從近一年表現來看，地產行業的估值修復已經基本到位。

2021年下半年以來，地產板塊總共經歷了三輪由政策驅動的估值修復：

第一輪（2021年7~9月）：2021年7月初，恒大信用風險事件爆發，商品房銷售額單月同比轉負，板塊估值開始下探；8月保利集團大股東及高管宣布增持，對板塊估值起到拉升作用；9月央行定調“兩維護”，政策驅動板塊完成第一輪估值修復。“十一”期間，花樣年等民企發生債務違約，估值承壓下行。

第二輪（2021年11月~2022年1月）：2021年四季度，恒大、奧園企業等構成實質性違約，針對性指導政策密集出臺，政策邊際轉暖，板塊行情回升。2022年初，銷售延續低迷表現，基本面數據降幅擴大，市場信心受挫下估值出現回落。

第三輪（2022年3~4月）：2022年3月，高層會議提出“防范化解房地產市場風險”，同時宏觀經濟定調穩增長，地產股迎來反彈行情。但4月疫情反復疊加市場對本輪放松的政策上限存在擔憂，板塊估值跟隨基本面趨勢再次震蕩下行。

地產2022年7月銷售數據不及預期等再度擾動行業。不過，中信證券預計市場仍處于復蘇通道，比如按揭貸款利率仍有明顯的下降空間，因城施策的空間依然不小，且交付問題、信用問題、投資問題、拿地問題交織，也意味著政策有加碼的意愿。

的確，房地產回歸正常軌道是當前政府、企業、居民的共同利益所在。進入下半年，在基數明顯下降、疫情趨于穩定、放松政策起效、前期需求釋放的共同作用之下，單月同比降幅大概率收窄。最難熬的時候已經過去，靜候三季度基本面修復。

成分股有多家優質房企

天風證券表示，如果房地產基本面短期復蘇趨勢確立，在行業市凈率觸底的背景下，下半年銷售回暖有望推動預期修正和估值滯后修復，基本面潛在交易價值向好。看好行業從“舊三高”向“新三高”切換的投資邏輯，即由“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“高能級、高信用、高品質”。具有更優秀信用資質及資源儲備的央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業復蘇。

每經品牌100指數成分股就不乏多家優質地產企業，比如龍湖集團、碧桂園、招商蛇口、萬科A等。

以龍湖集團（HK00960，股價28.00港元，市值1702億港元）為例，該集團拿地方面資金優勢顯著，連續穩定增儲，同時公司的多元化業務均處于高速增長中，利潤率可觀。2021年，公司實現12座商場開業，其中包括11個重資產和首座輕資產項目武漢范湖里。截至2021年末，該公司的開業商場個數為61個，2022年計劃開業13個重資產項目和5個輕資產項目，截至2022年末的開業商場總數將達到79個。2021年，該公司實現商場零售額467億元，同比增長53%，其中同店同比增長22%；所有輕+重商場的年租金為82億元，同比增長40%，同店同比增長12%。2021年商場的平均出租率保持97%的較高水平。

2021年，在地產行業“三道紅線”方面，龍湖集團資產負債率（扣除預收款）為67.4%，凈負債率為46.7%，現金短債覆蓋比為6.11，“三道紅線”穩居綠檔，杠桿水平長期維持穩定克制。

同樣，A股中的招商蛇口（SZ001979，股價12.24元，市值947.27億元），該公司近3年拿地強度逆勢提升，核心城市優質土儲占比較高，為公司未來銷售總量提升和穩定的去化率奠定基礎。當前行業供給側結構性改革背景下，公司有望成為最終受益者。

首創證券認為，目前融資集中度提升已傳導到拿地端，疊加土地市場潛在利潤率回升，未來招商蛇口的市場集中度以及利潤率有望迎來雙升。“十四五”期間，隨著“雙百”戰略逐步落地，公司核心城市的自持類物業數量及占比穩健提升。行業格局改善帶來龍頭公司市場集中度和利潤率雙升，以及永續類業務占比提升，將改善公司的長期估值水平。