每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝 何小桃    

長(zhǎng)春人民廣場(chǎng)?圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-501768770?

受疫情影響，上半年長(zhǎng)春樓市成交一度降至冰點(diǎn)，5-6月份開始回暖。

7月8日和11日，長(zhǎng)春先后發(fā)布《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展若干措施的通知》和《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》，將首套剛需住房貸款首付比例調(diào)低至20%，同時(shí)將城區(qū)有共同借款人的公積金貸款最高額度上調(diào)至90萬(wàn)元、無(wú)共同借款人的上調(diào)至60萬(wàn)元，并鼓勵(lì)“團(tuán)購(gòu)買房”。

此外，長(zhǎng)春還于6月17日-30日舉辦了線上、線下房交會(huì)，累計(jì)成交房源5801套，這也使得6月長(zhǎng)春新建商品房成交面積70萬(wàn)平方米，環(huán)比暴漲206%。不過(guò)據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，上半年長(zhǎng)春新建商品住宅成交13696套，同比下跌56.44%；成交均價(jià)為9261元/平方米，同比下跌4.49%。

具體到樓盤項(xiàng)目，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年長(zhǎng)春商品住宅項(xiàng)目銷售金額TOP10合計(jì)銷售32.2億元，同比下降49.9%。

值得注意的是，雖然上半年長(zhǎng)春樓市成交整體下跌明顯，但部分地段、配套不錯(cuò)的樓盤仍然持續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)。這些項(xiàng)目為何能在市場(chǎng)上脫穎而出？未來(lái)升值潛力如何？每經(jīng)品房小程序從11個(gè)維度對(duì)長(zhǎng)春部分熱門區(qū)域樓盤項(xiàng)目進(jìn)行解析。

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在上半年長(zhǎng)春銷售金額TOP10項(xiàng)目榜上，寶裕?悅蘭灣以4.9億元的成交金額、4.7萬(wàn)平方米的成交面積均排在第二位。

每經(jīng)品房小程序顯示，寶裕?悅蘭灣的估值參考價(jià)為11626元/平方米。綜合測(cè)評(píng)顯示，未來(lái)幾年其房?jī)r(jià)會(huì)跑平南關(guān)區(qū)的平均漲幅，高于南關(guān)區(qū)36%小區(qū)。

從周邊配套看，寶裕?悅蘭灣的各項(xiàng)配套得分上整體偏差較大，不過(guò)在地鐵配置和通勤車速方面最為突出。其中，周邊1公里直線距離就有地鐵站3個(gè)，距離最近的福祉路西站不過(guò)120米，地鐵配置優(yōu)于南關(guān)區(qū)96%的住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目邊周邊有15個(gè)公交站點(diǎn)，優(yōu)于南關(guān)區(qū)37%的住宅項(xiàng)目。

從項(xiàng)目周邊的人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，屬于老年人比例偏高的區(qū)域（得分僅2.4分）。需要注意的是，目前寶裕?悅蘭灣周邊一公里范圍內(nèi)仍尚處于醫(yī)療配置、購(gòu)物配置缺失的狀態(tài)，而幼兒園、小學(xué)配置等也均處于區(qū)域內(nèi)偏下水平。

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成交金額排在第6位的是位于長(zhǎng)春市中心區(qū)的力旺康城。作為由長(zhǎng)春本土房企開發(fā)的項(xiàng)目，力旺康城一直是區(qū)域內(nèi)的人氣樓盤，今年以來(lái)其帶裝修均價(jià)達(dá)12500元/平方米，毛坯均價(jià)10500元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目估值參考價(jià)為11371元/平方米。

力旺康城項(xiàng)目緊鄰力旺大街與北環(huán)城路，交通優(yōu)勢(shì)明顯，周邊一公里范圍內(nèi)配置有公交站點(diǎn)8個(gè)，地鐵5號(hào)線（規(guī)劃中）也將經(jīng)過(guò)項(xiàng)目附近。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目周邊主干道早晚高峰平均車速優(yōu)于二道區(qū)63%的小區(qū)，駕車出行極為便利。

教育和醫(yī)療配套方面，力旺康城周圍一公里內(nèi)有11所幼兒園、1所小學(xué)；距離最近的三甲醫(yī)院有3公里，吉林省中醫(yī)院科學(xué)院附屬醫(yī)院距項(xiàng)目2公里左右，優(yōu)于二道區(qū)27%的住宅項(xiàng)目。此外，項(xiàng)目周邊有購(gòu)物場(chǎng)所1個(gè)，購(gòu)物便利度優(yōu)于區(qū)域內(nèi)44%的住宅小區(qū)。

基于目前區(qū)域消費(fèi)檔次、商務(wù)密度、交通等情況，每經(jīng)品房小程序測(cè)算，力旺康城的價(jià)格在未來(lái)幾年增長(zhǎng)會(huì)比較緩慢，預(yù)計(jì)會(huì)跑輸二道區(qū)平均漲幅，僅高于二道區(qū)10%小區(qū)。

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再看上半年銷售金額排在第十位的中海錦城，其銷售均價(jià)為13000元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的估值參考價(jià)為13145元/平方米。

中海錦城所在的經(jīng)開區(qū)位于長(zhǎng)春向東北拓展的工業(yè)主軸線上，是長(zhǎng)春向東發(fā)展的門戶，其營(yíng)商環(huán)境指數(shù)、企業(yè)增速、商務(wù)成本指數(shù)均表現(xiàn)突出。

每經(jīng)品房小程序顯示，中海錦城在區(qū)域內(nèi)屬于商務(wù)密度、消費(fèi)檔次等配置稍高的小區(qū)，但教育以及交通人口結(jié)構(gòu)等方面仍有不足。

具體來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)工作人口占73%，老年人口居多、學(xué)生兒童比例較小；周邊共有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)9個(gè)，處于經(jīng)開區(qū)內(nèi)中等偏上的水平；而周邊尚無(wú)購(gòu)物場(chǎng)所，購(gòu)物舒適度較低。

教育配置方面，項(xiàng)目周邊雖有12所幼兒園，但沒(méi)有小學(xué)；公共交通優(yōu)勢(shì)同樣不明顯，周邊有14個(gè)公交車站，僅優(yōu)于經(jīng)開區(qū)34%的項(xiàng)目。從消費(fèi)水平來(lái)看，周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)80元，相當(dāng)于一二線城市之間的水平，屬于消費(fèi)檔次較高的區(qū)域。

從上述各維度綜合來(lái)看，每經(jīng)品房小程序顯示，中海錦城未來(lái)幾年房?jī)r(jià)漲幅將跑平經(jīng)開區(qū)平均漲幅，高于區(qū)域內(nèi)35%的小區(qū)。

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記者|陳利?編輯|魏文藝 何小桃?杜恒峰

校對(duì)|王月龍

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