每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

172套房源，不到1個小時全部售罄。

本周二（7月26日），東莞誕生了今年以來首個“日光盤”——位于東莞南城街道的華潤潤府項目（備案名為華潤置地中心）。當(dāng)日共有1072人參與認(rèn)購登記，認(rèn)購與套數(shù)比達(dá)6.2：1。該項目均價達(dá)5.1萬元/平方米，也是東莞主城區(qū)首個房價“破5”的樓盤，與深圳光明區(qū)部分樓盤價格相當(dāng)。

今年上半年，東莞樓市整體表現(xiàn)不佳。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年東莞新增一手住宅預(yù)售150萬平方米，同比大跌43%；一手住宅銷售面積126萬平方米，同比下跌53%，供銷均處于歷史低位。同時，新房住宅庫存和去化周期也創(chuàng)下新高，上半年一手住宅庫存面積為425萬平方米，去化周期達(dá)14.7個月。

不過值得注意的是，在“4·30”和“5·14”政策松綁的刺激下，東莞樓市明顯回暖。6月份東莞一手住宅供應(yīng)面積達(dá)46.5萬平方米，銷售面積達(dá)28.29萬平方米，均創(chuàng)下上半年單月新高。

數(shù)據(jù)來源：樂有家研究中心

從地理區(qū)位來看，華潤潤府所在的南城片區(qū)也是東莞樓市關(guān)注度較高的區(qū)域，近幾年誕生過不少熱門項目，如萬科翡麗山、景湖春曉、萬科首鑄東江之星、東駿豪苑等，均多次登上南城片區(qū)成交量TOP10樓盤名單。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，近年來東莞南城片區(qū)房價連創(chuàng)新高。2019年下半年，萬科首鑄翡翠東望首次帶領(lǐng)南城片區(qū)房價“破3”，達(dá)3.13萬元/平方米；2020年下半年，華潤萬象府房價“破4”，達(dá)4.11萬/平方米；今年7月，華潤潤府房價“破5”。

地處東莞新城市中心區(qū)的南城片區(qū)，目前哪些樓盤項目最受市場關(guān)注？其未來增值潛力如何？每經(jīng)品房小程序通過11個維度，對該片區(qū)的部分熱門樓盤進(jìn)行解析。

以南城片區(qū)的萬科首鑄翡翠東望項目為例，該項目于2019年6月開盤，地處建設(shè)路和運河?xùn)|三路交界處。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的估值參考價為41829元/平方米。

從萬科首鑄翡翠東望項目的周邊配套情況來看，在包括人口結(jié)構(gòu)、居住密度、地鐵配置、小學(xué)配置等在內(nèi)的11個綜合維度指標(biāo)中，除了公交配置、通勤車速和人口結(jié)構(gòu)三個指標(biāo)得分（分別為3.4分、4.8分和4.5分）較低外，其他指標(biāo)得分均在7分以上。

具體來看，該項目在商務(wù)密度、地鐵配置和小學(xué)配置方面表現(xiàn)最為突出，得分分別為9.7分，8.9分和8.5分。

其中，周邊1公里有7.61萬的商務(wù)人口，屬于商務(wù)辦公密度較高的區(qū)域，高于東莞97%的住宅項目。

而從地鐵情況來看，在1公里范圍內(nèi)有1個地鐵站（莞太路地鐵站），距離項目約974米，屬于地鐵出行舒適度較高的區(qū)域，地鐵配置高于東莞89%的住宅項目。

教育配套方面，項目周邊1公里有小學(xué)有3所，分別為南城星輝小學(xué)、莞城規(guī)劃小學(xué)和東坡啟迪小學(xué)，優(yōu)于東莞88%的住宅項目。

經(jīng)上述綜合測評，每經(jīng)品房小程序顯示，未來幾年萬科首鑄翡翠東望的房價會跑贏東莞平均漲幅，高于東莞97%小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

在南城片區(qū)熱度較高的還有位于東二路與西平三路交叉口的雙御思朗廣場項目。該項目主打商住公寓、寫字樓商鋪和LOFT項目。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的估值參考價為24902元/平方米。

周邊配套方面，雙御思朗廣場在地鐵配置、幼兒園配置和公交配置3個維度具備領(lǐng)先優(yōu)勢。如項目距離西平地鐵站僅615米，高于東莞市93%的小區(qū)，屬于地鐵出行舒適度較高的區(qū)域。

教育和出行配套方面，項目1公里內(nèi)有9所幼兒園，其中有3所幼兒園距離在500米以內(nèi)，距南城文虎幼兒園僅344米；而1公里的公交站達(dá)到了24個，且多數(shù)公交站距離距小區(qū)近500以內(nèi)，高于東莞91%的住宅小區(qū)。

每經(jīng)品房小程序綜合測評顯示，雙御思朗廣場未來幾年房價會跑贏東莞平均漲幅，高于東莞80%小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

位于南城區(qū)四環(huán)路的光大景湖春曉項目，同樣受到市場關(guān)注。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的估值參考價為40975元/平方米。

周邊配套方面，光大景湖春曉屬于公交配置、地鐵配置及教育資源等配置稍高的小區(qū)，但在商務(wù)密度、通勤車速和人口結(jié)構(gòu)等方面仍有不足。

具體來看，該區(qū)域內(nèi)工作人口占79%，老年人口和學(xué)生兒童的占比分別為10%和11%；1公里內(nèi)商務(wù)人口為1.3萬人，高于東莞17%的住宅項目；周邊主要道路早晚高峰平均車速為19.04公里/小時，優(yōu)于東莞23%的住宅小區(qū)。

值得一提的是，光大景湖春曉項目在公交配置、地鐵配置、幼兒園配置以及消費檔次維度均取得了不錯的得分，分別高達(dá)8.8分，8.3分，8.5分和7.9分。

其中，項目1公里內(nèi)有24個公交站，包括景湖花園北、中信商業(yè)廣場等多個公交站均位于項目500米內(nèi)；教育配套方面，1公里有兩所小學(xué)（中海未來實驗小學(xué)和聞一教育小學(xué)），優(yōu)于東莞市76%的住宅項目，屬于小學(xué)舒適度較高的區(qū)域。

經(jīng)上述綜合測評，每經(jīng)品房小程序顯示，光大景湖春曉項目未來幾年房價漲幅將跑平經(jīng)開區(qū)平均漲幅，高于區(qū)域內(nèi)80%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

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