每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

2021年1月，位于上海嘉定安亭板塊的“正榮悅瓏府”400余套房源開盤，均價3.65萬元/平方米。作為剛需上車盤，又遇上當時新房銷售的熱潮，該項目開盤幾個月后所有房源即售罄。

不過，受今年春節大假及3月底開始的疫情影響，正榮悅瓏府一直處于停工狀態。6月初上海全面復工復產后，正榮悅瓏府項目現場卻仍然毫無動靜，這也讓400多位業主心急如焚。

近日，在相關政府部門的協調下，停工達達半年之久的“正榮悅瓏府”詳細施工計劃終于蓋上了鮮紅的公章。截至8月2日，開發商已向資金監管賬戶匯入共計3000萬元。

8月10日，業主代表張正行（化名）通過微信向《每日經濟新聞》記者展示了上海市嘉定區住房保障和房屋管理局的信訪事項答復意見書，其中提到“正榮悅瓏府項目已經復工投產”。

業主：希望樓盤順利交付

正榮悅瓏府的開發商為上海正曙置業發展有限公司（以下簡稱正曙置業）。據啟信寶，正榮地產（HK06158，股價0.41港元，市值17.69億港元）間接持有正曙置業100%股權。

從今年3月底開始，上海市委領導信箱公布的回復信息就顯示，正榮悅瓏府項目屢遭投訴，內容集中在“項目停工”“監管資金管理存在漏洞”“存在爛尾風險”等方面。

當時嘉定區住房保障和房屋管理局回應稱，曾多次約談正榮悅瓏府項目公司、監管銀行和正榮集團上海公司，梳理項目情況，要求監管銀行農業銀行普陀支行和項目公司根據簽訂的《商品房預售資金監管協議》約定，“確保預售資金安全，并按時交付，直至項目辦理初始登記，目前開發企業正在同施工單位協商復工問題。”

張正行告訴《每日經濟新聞》記者，在與正曙置業、農行普陀支行多次溝通后發現，他們發現項目預售資金監管賬戶時的資金已經所剩無幾，“項目到實現交付，資金缺口還有9000萬左右。”

在溝通中，業主們希望開發商一次性將缺口資金補齊，或者每次打款超過3000萬元。張正行7月初就曾告訴記者，開發商承諾建設資金分批到賬方案，但當時雙方信任度已經大幅下降，甚至部分全款業主尚未辦理房產預登記，拒絕接受這一協商。

當時正曙置業方面回應稱，6月30日項目啟動局部復工，結合公司實際情況，項目將采取分批分步驟復工，預計7月下旬項目現場的復工面貌會日益顯著。因受疫情和與施工單位款項爭議等原因影響，工程推進有滯緩，但項目整體土建工作已趨近收尾，8月計劃完成精裝修單位定標進場，后續也將開始精裝和市政管網施工，項目將向業主做好建設進度通報。

不過，業主朱先生向記者表達了擔憂，“復工的這個動作是有了，但是工作進展我感覺還是很慢的，每天工地人數只有30到40人，而項目管理人員就占了近20%。”

雖然在追回資金問題上遲遲未能達成一致，項目復工進展又不及預期，但正榮悅瓏府的400多位業主仍然保持著克制。“我們要的是順利交付，不是兩敗俱傷。”張正行告訴記者，“業主大都是年輕人，不到萬不得已，不會拿自己的征信來賭。”

進展：3000萬資金已到賬

7月25日，在嘉定區信訪等相關部門的協調下，正榮悅瓏府業主代表和開發商正曙置業第一次進行了有政府部門參與的協調會議。經過近3個小時協商，雙方基本在工程進度和資金注入節奏上取得了共識。

8月1日，正曙置業方面向《每日經濟新聞》記者介紹了項目復工的最新安排：

一是，6月30日已啟動局部復工，精裝施工單位8月定標后入場。因總包主體結構施工處于收尾階段，目前現場工人40~50人，隨著后續分包施工單位進場，工人數量會逐漸遞增；

二是，每月通過“蘇滬正榮”公眾號發布正榮家書，積極向業主披露項目進度；

三是，后續依據實際情況進行工程、設計樣板展示；

四是，6月30日、7月13日，已先行向項目監管賬戶分別注入2000萬元、500萬元，保證現場進度。后續按需注入資金以滿足分包各項工程支出；

五是，依據合同，項目2023年3月30日交付，并有90天寬展期。結合上海疫情影響情況及目前的工期鋪排，預計明年年中項目可以完工，也會根據項目實際建設推進情況及時與業主溝通。

8月10日，業主張正行通過微信向記者展示了兩份銀行回執，其中一份是開發商于8月2日向監管賬戶打入的500萬元資金。也就是說，正曙置業目前已經累計向監管賬戶匯入3000萬元。

張正行提供的上海市嘉定區住房保障和房屋管理局信訪事項答復意見書顯示，正榮悅瓏府項目總包單位中核華興公司已和正榮集團就前期債務問題協商一致，并支付相應工程款。中核華興已于6月30日陸續復工，并承諾確保施工完畢并配合項目完工。正曙置業公司已鋪排了該項目專業分包工程進場、資金等事項，并承諾按計劃加快工程建設，確保交付。

同時，意見書顯示，區房管局7月12日已經函告農行上海分行和農行普陀支行，立即撤銷正曙置業開發的正榮雅苑項目的所有抵押權，包括土地和在建工程，并盡快協助完成相關撤押手續。目前，農行正在同正榮集團協商抵押物置換問題，暫未實施撤押。

“現在最大的問題是資金不能平衡，項目用于竣工交付的資金是不足的，在這種情況下怎么讓這個項目啟動，這是最大的問題。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉8月3日下午通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，正榮地產打進賬戶的錢可能只夠竣工交付，但不能夠歸還開發銀行或者信托機構的錢，也即銀行和金融機構的債權得不到保護。

焦點：如何保證預售金安全

對于項目預售資金監管賬戶資金的消失，正榮悅瓏府業主多次與農業銀行上海普陀支行溝通，并未獲得明確答復。

此外，業主曾于7月份集體向銀保監會進行了舉報。上海銀監局對業主的回復為，“您反映的事項屬于您與農業銀行上海市分行的的民事糾紛，依法應當與農業銀行上海市分行協商解決。我局會按照《銀行保險業消費投訴處理管理辦法》轉送農業銀行上海分行處理。”

張正行向《每日經濟新聞》記者展示了一份業主與農行溝通協商后的反饋內容截屏，土地和在建工程和抵押的解押條件大約需要2億元的資產，而即便當前工程推進順利，將來如何“解押”，也是業主們焦慮的核心。

“希望能按照承諾的進度施工，那么我們現在最擔心的就是產證的問題，順利交付后到辦產證還有一段時間，開發商能不能扛到那個時候？”張正行表示。

值得一提的是，近期多地出臺預售資金新規力促“保交樓”。

8月3日，長沙發布的商品房預售資金監管新規要求，將購房款全部通過監測專戶存入監管賬戶，對資金流向進行全程監測，對項目工程建設款實施重點監管，保證資金“留在項目、留在當地”，優先用于項目建設，保障房地產項目竣工交付。8月2日，東莞對商品房預售資金監管新規征求意見，其中提出，將購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶，開發企業不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。8月1日，九江市住建局公示了中心城區85個現有在售樓盤的139個商品房預售資金監管賬戶。