每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“不動(dòng)產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)要做到‘算好賬’，這樣可以減少很多重復(fù)勞動(dòng)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資而言，關(guān)鍵是要把握好底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流。”

受訪者供圖

日前，光大嘉寶總裁兼光大安石董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官陳宏飛在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)指出，不動(dòng)產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)對(duì)于盤活不良資產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)能起到支持性作用，但機(jī)構(gòu)在選擇入場(chǎng)前，首先需要做好多方研究，弄清楚項(xiàng)目是否涉及訴訟、各項(xiàng)手續(xù)是否齊全、是否涉及股權(quán)糾紛等問(wèn)題。

據(jù)介紹，光大安石迄今為止所盤活的不良資產(chǎn)項(xiàng)目，主要以商辦類物業(yè)為主，代表性案例之一是位于上海臨空的光大安石虹橋中心項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目最早的定位是黃金批發(fā)市場(chǎng)，在光大安石介入后，通過(guò)重新定位與城市更新實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目盤活。光大安石也擁有較強(qiáng)的住宅開發(fā)及管理能力，不過(guò)目前光大安石在管的住宅類項(xiàng)目基本已竣工交付，未來(lái)在住宅板塊的關(guān)注重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向代建代管和物業(yè)管理領(lǐng)域。

重視不動(dòng)產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)作用

在盤活不良資產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)可以起到助力作用，幫助政府和金融機(jī)構(gòu)去解決一些實(shí)際問(wèn)題，“我們有這個(gè)能力去解決問(wèn)題，同時(shí)又沒(méi)有包袱”。

對(duì)于部分開發(fā)商拿地后開發(fā)并自持運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，未來(lái)可以考慮通過(guò)公募REITs為合格資產(chǎn)打通退出渠道，而不動(dòng)產(chǎn)投資與資管機(jī)構(gòu)也可以選擇收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在陳宏飛看來(lái)，過(guò)去人們往往擔(dān)心房企在退出自持項(xiàng)目后用回籠資金繼續(xù)買入土地、進(jìn)一步推升地價(jià)，但“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體行情不一樣了，房企在拿地上非常謹(jǐn)慎”。

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商在退出自持項(xiàng)目后，所回籠的資金可主要用于還債和“保交樓”，一定程度上有利于實(shí)現(xiàn)資本的良性循環(huán)。對(duì)于開發(fā)商而言，公募REITs可以幫助企業(yè)提高直接融資比例，降低不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的宏觀杠桿率，最終有利于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和良性發(fā)展。因此，通過(guò)公募REITs打通存量資產(chǎn)的退出渠道，或許是一條多方共贏的破局之道。

陳宏飛認(rèn)為，如果公募REITs能向商辦類物業(yè)資產(chǎn)放開，市場(chǎng)上的不動(dòng)產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)也會(huì)有更多參與收購(gòu)的機(jī)會(huì)。“由于資管機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、基金管理以及法律合規(guī)等方面，相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)有更多經(jīng)驗(yàn)，這對(duì)開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)都是比較有利的。”

而就不動(dòng)產(chǎn)私募基金領(lǐng)域“募投管退”資本循環(huán)模式而言，目前業(yè)內(nèi)最關(guān)注的問(wèn)題在于如何退出：有了成熟的退出機(jī)制，資本循環(huán)就可以打通，不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)也就可以活躍起來(lái)。

公募REITs意義深遠(yuǎn)

陳宏飛認(rèn)為，發(fā)展公募REITs對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資管行業(yè)意義深遠(yuǎn)：“整體而言，REITs不僅有助于盤活存量資產(chǎn)，還有助于打通資本閉環(huán)；從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)投資市場(chǎng)與公募REITs市場(chǎng)有望形成良好的互動(dòng)互補(bǔ)關(guān)系。”

公募REITs對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資管行業(yè)的重要意義之一是為市場(chǎng)提供統(tǒng)一的定價(jià)基準(zhǔn)。

“REITs是公開交易的，它的收益率屬于明碼標(biāo)價(jià)，每天價(jià)格都在波動(dòng)，這對(duì)所有機(jī)構(gòu)投資人來(lái)說(shuō)，心里就有標(biāo)桿。REITs是不動(dòng)產(chǎn)資管行業(yè)的一把‘鑰匙’，這個(gè)鑰匙可以開很多東西。比如對(duì)一家保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，他們也許愿意長(zhǎng)期持有一個(gè)項(xiàng)目，也許不擔(dān)心退出，但是按照什么價(jià)格去買合適？這樣的市場(chǎng)價(jià)格還沒(méi)有形成。如果現(xiàn)在有一個(gè)明碼標(biāo)價(jià)的REITs產(chǎn)品，那么參與者對(duì)于價(jià)格波動(dòng)就會(huì)有自己的判斷。”陳宏飛舉例，比如，REITs的資本化率在4.5%，投資機(jī)構(gòu)的預(yù)期資本化率也許在4.7%，這樣一來(lái)，參與者就會(huì)有一個(gè)明確的判斷基準(zhǔn)，REITs也就成為了一個(gè)看得見摸得著的資產(chǎn)價(jià)值衡量尺度。

不動(dòng)產(chǎn)如何與新經(jīng)濟(jì)相結(jié)合？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，光大安石的判斷是，不動(dòng)產(chǎn)有很強(qiáng)的服務(wù)屬性，因而可以為新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)提供服務(wù)。

“我們要清楚地認(rèn)識(shí)到，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)是做空間服務(wù)，要去適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各種需求。”不同的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)是為滿足不同的空間使用需求而存在的。例如，生物醫(yī)藥類企業(yè)希望入駐某棟樓宇辦公，除了看重地理區(qū)位以外，也會(huì)看重資管方所能夠提供的裝修、配套設(shè)施等增值服務(wù)，這就要求資管方擁有差異化的空間服務(wù)能力，要求資管方提供滿足入駐企業(yè)各種需求的服務(wù)，使得入駐企業(yè)能夠?qū)⒕械缴镝t(yī)藥研發(fā)等主營(yíng)業(yè)務(wù)上。這是一個(gè)資管方與入駐企業(yè)不斷適應(yīng)的過(guò)程，反映的便是不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)屬性。