每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

“疫情加速了商業地產行業洗牌，也暴露出前期開發過程中的一些問題。”

日前，恒太商業管理集團（以下簡稱恒太商業）副總裁傅前山在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示。

“一些項目建成之后才發現物業結構不合理，達不到商業運營的基本條件，一些城市開發的商業項目定位錯亂，”傅前山認為，商業地產開發和運營應該流程前置化，綜合考慮城市的基本面、商圈、市場環境、消費結構和文化特色等方面，才能打造成為商圈核心資產。

商業項目布局錯亂

據傅前山介紹，商業地產發展時間早，市場已相對成熟，一些項目由于前期走了彎路，造成開發商資金面緊張，商管業務面臨挑戰。

首先面臨的問題是，很多項目因為物業機構不合理，達不到商業運營的基本條件。“開發商對商業項目不夠重視，前期直接請建筑設計院來做項目規劃和設計，缺少專業的商業運營機構做項目定位、空間設計和動線及空間規劃，”傅前山介紹，這造成了即使建成1000多個商業項目，可能符合商管企業基本要求的只有400來個。

過去很長一段時間里，各地鱗次櫛比的高樓大廈隨著城市化進程拔地而起，大量商業綜合體項目扎堆上馬。

傅前山表示，部分中小城市的商業項目呈現定位錯亂的狀態，比如某座城市還處在百貨商城階段的時候，開發商卻已經建成了開放式街區；有的城市到了該建購物中心的階段，卻后退建成了百貨商場或者零售步行街。

“項目太超前或者開倒車這種錯亂現象，導致了大量物業結構不合理。”傅前山直言，每座城市的商業發展要經歷大概4~5個階段，包括市場階段（專業市場）、零售步行街階段（商貿市場和超級市場）、百貨階段、購物中心階段、創新商業街區。商業地產開發商若要打造核心資產，就必須在合適的城市、合適的地段，打造合適規模的物業形態，并且選擇合適的物業結構。

在傅前山看來，項目一旦運用專業的商管體系，打造成良性的商業資產，對開發企業來說不會拖累現金流，反而能夠帶來持續穩定的資金回報。只是，當前行業面臨的一大挑戰在于，業主方的資金非常緊張。

“其實對很多商業項目而言，也許只需要2000萬元資金就能將上億資產盤活，但業主方少的就是這些錢。”傅前山表示。

堅持定制化商業

商業運營是一門慢生意，資金投入大、周期長、回報率不高。近年來，行業逐漸擺脫重資產模式，萬達、龍湖、新城、寶龍、華潤萬象等品牌企業均推出商業運營、增值服務和管理輸出等輕資產運營業務。

傅前山介紹，企業采取輕資產運營的特點是債務相對較少，但要保證商業項目的品質和持續運營，應把重點放在高管人才和團隊建設上。以恒太商業為例，目前，集團后臺安排了200多位高級管理人才，專注于全國商業地產的運營。恒太商業隸屬于寧波太平洋恒業控股，專注商業運營30年，目前在全國服務管理50+商業項目。

“輕資產雖然輕，但從另一個維度來講，其實是非常重的。所以可以看到，所有人都能進入行業，但后面會碰到非常多瓶頸，比如沒有利潤，項目口碑不佳，人力成本投入過重等。要成為優秀的商管企業，需要很長時間的沉淀，人才和打法的沉淀，運營團隊的磨合等等。”傅前山進一步指出，如果簡單認為輕資產運營只是投資少和負債低，這其實是對輕資產的一種誤會。

運營水平對商業地產項目的成功至關重要，然而目前市場上仍有眾多缺乏商業綜合體運營經驗的開發商，對于自身開發的商業項目，他們更傾向于委托經驗豐富或具有品牌影響力的商業運營服務商為其提供專業化服務。

中指研究院《2022中國商業地產百強企業研究報告》提到，近年來，商業地產市場逐漸進入存量時代，但針對不同城市、不同區域，商業地產發展的特征也存在差異。一線城市購物中心規模已較大，市場未來或將更加依賴運營，二線城市展現出存量與增量并行快速發展的格局，三四線城市當前人均購物中心面積仍較小，未來具備一定增長空間。從項目端來看，在行業競爭日趨激烈的情況下，市場上還有眾多同質化現象嚴重、核心競爭力不突出的存量項目亟待改造。

對此，傅前山認為，只有堅持定制化商業，才能解決市場上存量物業的各類問題。面對非標項目，不能只用千篇一律的模板套下去，而是應該采取“一店一策”方案，滿足業主方的實際需求，解決不同的項目、不同的物業結構、不同的業主訴求等問題。