每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“今年是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的新元年，各行各業(yè)都有企業(yè)進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)。而對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，做康養(yǎng)的重要優(yōu)勢(shì)在于資源獲取能力和建設(shè)能力。”

日前，中海地產(chǎn)康養(yǎng)公司總經(jīng)理郭鑫在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)指出，整個(gè)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)際上是從前期投資、中端建設(shè)、后期運(yùn)營(yíng)到資產(chǎn)退出的全產(chǎn)業(yè)鏈過(guò)程，它不只是某一個(gè)方面，對(duì)于地產(chǎn)公司做康養(yǎng)，最核心資源包括土地資源和資金資源，以及建設(shè)能力。

中海地產(chǎn)康養(yǎng)公司總經(jīng)理郭鑫 圖片來(lái)源：受訪者提供

地產(chǎn)企業(yè)做康養(yǎng)有天然優(yōu)勢(shì)

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)被看作是需要精耕細(xì)作、持續(xù)投入的一門精細(xì)化、慢節(jié)奏的生意。進(jìn)入到其中的運(yùn)營(yíng)者，來(lái)自與之相關(guān)的各行各業(yè)，包括保險(xiǎn)公司、醫(yī)療企業(yè)、地產(chǎn)企業(yè)及地方國(guó)有企業(yè)和康養(yǎng)集團(tuán)。

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，康養(yǎng)地產(chǎn)本質(zhì)是以空間為基礎(chǔ)的服務(wù)，它是依托于空間來(lái)提供屬于康養(yǎng)的服務(wù)，然后康養(yǎng)服務(wù)的反作用空間的升值，是地產(chǎn)+的概念。

對(duì)于地產(chǎn)公司涉獵布局康養(yǎng)業(yè)務(wù)，在郭鑫看來(lái)，“地產(chǎn)行業(yè)有天然優(yōu)勢(shì)，比如有進(jìn)入到康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)非常重要的底氣：資源的獲取和建設(shè)能力。”

對(duì)于地產(chǎn)公司而言，最核心的資源包括土地資源和資金資源。特別是土地資源，目前我國(guó)已在逐步推行全齡社區(qū)和15分鐘生活圈，今后在土地供應(yīng)中也會(huì)新增養(yǎng)老用地，對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)就有天然的優(yōu)勢(shì)。

其次是資金的資源，特別是頭部房企，獲取資金的能力比較強(qiáng)，然后其融資層面也相對(duì)比較低一些。

由于康養(yǎng)行業(yè)被認(rèn)為是基于空間的服務(wù)性行業(yè)，所以其空間設(shè)計(jì)建造跟服務(wù)是強(qiáng)相關(guān)，但目前康養(yǎng)行業(yè)建設(shè)能力相對(duì)偏弱、成本偏高。在郭鑫看來(lái)，地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)能力，恰恰也成為其布局康養(yǎng)業(yè)務(wù)的另一個(gè)不可或缺優(yōu)勢(shì)，前置運(yùn)營(yíng)的設(shè)計(jì)和建設(shè)能力，也會(huì)使后端的運(yùn)營(yíng)成本降低。

郭鑫認(rèn)為，隨著中國(guó)老齡化發(fā)展，最終圍繞老年人居住場(chǎng)景為核心的服務(wù)，是未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主戰(zhàn)場(chǎng)，而居住場(chǎng)景依然還是在房地產(chǎn)公司手中，或者是傳統(tǒng)物業(yè)公司的手里面。

資產(chǎn)回報(bào)率和退出問(wèn)題待解

“對(duì)康養(yǎng)住區(qū)及服務(wù)市場(chǎng)來(lái)講，目前行業(yè)最大的痛點(diǎn)是整體資產(chǎn)回報(bào)率偏低，且資產(chǎn)沒(méi)有退出通道。”

據(jù)郭鑫介紹，康養(yǎng)地產(chǎn)目前的資產(chǎn)回報(bào)率還不到4%或5%，雖然在“十四五”規(guī)劃中講到“謹(jǐn)慎性推進(jìn)資產(chǎn)證券化”，但行業(yè)目前還沒(méi)有成功探索案例。

其次，土地和建設(shè)成本高。而控制土地成本，要在政策端口出政策。如全齡社區(qū)推出來(lái)，某一地塊包括普通住宅、適老老化住宅、養(yǎng)老公寓，當(dāng)鎖定養(yǎng)老板塊的地價(jià)時(shí)，就從源頭降低了土地的成本。郭鑫認(rèn)為，“這個(gè)優(yōu)勢(shì)未來(lái)就是房地產(chǎn)公司的。”

此外，康養(yǎng)社區(qū)目前還普遍面臨著入住率不高、運(yùn)營(yíng)品質(zhì)待提升等問(wèn)題。郭鑫舉例道，國(guó)內(nèi)康養(yǎng)社區(qū)現(xiàn)在的入住率不到50%，坪效也相對(duì)較低。而康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)實(shí)際上是一個(gè)系統(tǒng)化的東西，從運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)講，它既要像一個(gè)醫(yī)院一樣提供醫(yī)康的服務(wù)，也要像五星級(jí)酒店一樣提供五星級(jí)的服務(wù)，還要像一個(gè)社區(qū)一樣解決業(yè)主的生活所需。

歷年來(lái)，由于康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是綜合能力很強(qiáng)的行業(yè)，但同時(shí)由于盈利能力較弱，對(duì)于中高端或者說(shuō)高能力的人才吸引度不夠，從而形成品質(zhì)運(yùn)營(yíng)難提升等問(wèn)題。

據(jù)郭鑫觀察，這一現(xiàn)象近年來(lái)已有改觀趨勢(shì)。“未來(lái)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的人越來(lái)越理解到康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)動(dòng)后，大量地產(chǎn)公司人員會(huì)轉(zhuǎn)到這個(gè)產(chǎn)業(yè)，這個(gè)行業(yè)的發(fā)展就會(huì)越來(lái)越快。”

而中海地產(chǎn)選擇康養(yǎng)賽道，將自己定位為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)公司。據(jù)郭鑫介紹，中海康養(yǎng)旨在將無(wú)論是自營(yíng)業(yè)態(tài)還是中輕資產(chǎn)項(xiàng)目，都匯聚成為統(tǒng)一的客戶資源池，并在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中持續(xù)輸入中海錦年品牌的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)和管理體系，為客戶提供康養(yǎng)住區(qū)、適老化改造及產(chǎn)品等多樣化服務(wù)。

中海地產(chǎn)有9082的資源分布戰(zhàn)略，也就是中海內(nèi)部資源分配，即90%資源予住宅，8%的資源予商業(yè)地產(chǎn)，2%的資源予創(chuàng)新業(yè)務(wù)。那么2%的資源投入，對(duì)于康養(yǎng)地產(chǎn)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)來(lái)講投入是否足夠支持？

“實(shí)際上，目前中海地產(chǎn)每年的投資有一千五六百億元，這樣算下來(lái)，大概有三四十億元可以投到康養(yǎng)新業(yè)務(wù)板塊來(lái)。但是現(xiàn)在養(yǎng)老還沒(méi)有到我們大規(guī)模投資的階段，所以（投入）是夠的。”

郭鑫認(rèn)為，根據(jù)中海戰(zhàn)略，住宅和商業(yè)是今天明天的生意，而康養(yǎng)是屬于后天的業(yè)務(wù)。“這2%投入我們叫后天的產(chǎn)業(yè)，就是面向后天為中?？赡?0年、20年以后的中長(zhǎng)期發(fā)展的來(lái)助力的。”

“我們‘十四五’期間的城市戰(zhàn)略是布局8個(gè)城市，三個(gè)核心城市是北京、上海和深圳，三個(gè)重點(diǎn)城市是無(wú)錫、濟(jì)南和南京，還有青島和天津。希望能達(dá)到1萬(wàn)張床位，行業(yè)的規(guī)模在前10。我們還是在一個(gè)起步期，沒(méi)有太冒進(jìn)，重點(diǎn)是把運(yùn)營(yíng)做好。”

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封面圖片來(lái)源：受訪者提供