8月30日，萬科發布2022年半年度報告，實現營業收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤122.2億元，同比增長10.6%；每股基本盈利1.05元，同比增長10.6%；全面攤薄的凈資產收益率為5.22%，較上年同期增長0.24個百分點。

盡管上半年行業挑戰巨大，萬科的兩大業績關鍵指標依然實現了萬科董事會主席郁亮在年初所說的企穩回升。

8月31日，萬科召開2022年度中期業績發布會。會上，面對外界最關心的房地產市場形勢問題，郁亮重申了其在6月股東大會上的判斷：從短期來看，市場已經筑底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。他認為市場收縮到一定程度，反而會積蓄自發修復的動能。

在鞏固開發業務的同時，萬科的經營服務業務進入快速發展階段，上半年經營服務業務收入241.1億，同比增長30.6%，十年轉型已見成效。

凈負債率連續21年低于40% 上半年平穩交付11.5萬套

業績企穩回升的同時，萬科依然保持了健康的財務狀況。經營現金流為正，融資成本保持行業低位，信用評級業內領先。

上半年，萬科保持“綠檔”，經營性現金凈流入82.9億元，同比增長22.2%；持有貨幣資金1410.7億元，遠高于短期借款和一年內到期的有息負債總和626.4億元，覆蓋倍數為2.3倍；凈負債率35.5%，連續21年低于40%；截至6月底，萬科的存量借款綜合融資成本為4.08%，其中上半年新增融資成本3.59%。

萬科財務負責人韓慧華在業績會上指出，萬科會繼續堅持穩健財務策略，提前做好相關資金安排，確保公司在境外發行每一筆債券項下所有付款責任和義務都能得到有效履行。目前公司在境外的銀行貸款渠道還是非常暢通，也得到了金融機構的持續信任和支持。

2022年1-8月，萬科境內累計完成總額為194億元的信用債發行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率僅為2.90%；萬科有息負債總額中無抵質押融資占比為96.2%。與此同時，萬科繼續保持行業領先的信用評級，國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩定”。

在住宅開發規模上，2022年上半年，萬科開發業務新開工計容面積約1068.8萬平方米，同比下降38.9%，完成年初計劃的55.7%（2021年上半年：55.5%）；開發業務竣工計容面積約1,443.7萬平方米，同比增長17.8%，完成年初計劃的37.0%（2021年上半年34.2%）。預計全年竣工面積將與年初計劃基本持平。

郁亮認為，住房的剛性需求仍然很強，依然是個十萬億量級的巨大市場，常做常有，常做常新。舉例而言，目前市場中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。而按照當前新開工的降幅，新建住宅還達不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此當前市場肯定是偏低了，不會一直維持在這個水平。

克服疫情對施工的不利影響，萬科上半年實現超11.5萬套住宅的平穩交付，35%的交付批次實現交房即交證，較2021年全年提升10個百分點。由于扎實鍛煉產品和服務內功，萬科上半年整體交付質量滿意度達98.5%。

萬科總裁祝九勝在業績會上表示，相信下半年銷售、業績會比上半年更好。萬科今年安排的銷售專項行動有四個方面，一是提升傭金結算速度；二是調整銷售結利政策；三是自身銷售力量；四是銷售能力短期培訓和提升。

上半年，萬科加強產品線建設，拉通產品標準，對全國56個重點項目進行產品力專項提升工作。此外，為方便客戶及時了解項目的質量管控和工程進度，萬科通過邀請客戶參與建造質量查驗、面對面交流會等方式，與業主共建家園，參與客戶超過3.5萬人次。

經營服務業務多點開花 長租公寓整體出租率達94%

在今年年初，郁亮就表示，萬科為探索多元化業務所交的學費，大頭基本上已經付完，物業、物流、商業、長租公寓等經營服務類業務將構成萬科未來的增長空間。

2022年上半年，萬科房地產開發業務結算收入1788.8億元，同比增長23.9%；物業服務的收入增速為42.2%，物流倉儲、租賃住宅、商業開發與運營等業務的收入（含非并表項目）增速分別為39.1%、12.3%和10.4%。

疫情、經濟增速放緩也對經營服務類業務帶來很多挑戰，祝九勝認為，好學生就應該克服宏觀經濟、疫情因素的影響，當然，作為一個好學生也必須做難而正確的事情。“今年年初我自己下沉去干出租公寓業務、泊寓業務。我們從年初爭取不依賴第三方，爭取用更少營銷費用、更少價格優惠增強產品競爭力，給客戶提供更高性價比的產品，倡導人人都是銷售，人人都面客。”

上半年，克服疫情對招租的不利影響，萬科長租公寓業務整體出租率達到94.0%，實現營業收入14.8億元，同比增長12.3%。作為全國規模領先的集中式公寓提供商，泊寓已布局全國33個城市，共運營管理長租公寓20.99萬間，累計開業16.95萬間。

商業業務方面，上半年實現營業收入40.1億元，同比增長10.4%，印力集團在滬杭新開業的商場首年NOI率達到6%。此外，印力繼續推動輕資產戰略落地，截至6月底，累計輸出管理項目達35個，管理面積231.3萬㎡。

萬緯物流上半年實現營業收入18.6億元，同比增長39.1%，其中冷鏈倉儲業務同比增長94.7%。截至6月底，萬緯物流在全國47個城市運營管理157個自有項目，可租賃建筑面積1164萬平方米，服務客戶超過1200家。

“正因為經營服務業務勢頭良好，讓我們有一個基本信心，從房地產開發轉向不動產開發、經營、服務并重的戰略，效果初見成效，對于這條路未來會更堅定走下去。”祝九勝如是表示。

另外，備受市場關注的萬物云上半年也實現營業收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，同比增長34.8%,商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，同比增長39.7%。萬物云境外上市的方案也已于7月獲得中國證監會核準。

關于萬物云分拆上市的問題，郁亮認為，分拆物業上市不是賣豬仔，好的價錢就賣掉。而是說通過上市獲得更多發展空間，所以說不在于短期市場估值，更在于怎么獲得更多力量支持其進一步發展。

可見，萬科作為城鄉建設與生活服務商，已在深圳、上海、廣州等重要城市，圍繞城市基礎設施建設、運營及服務、城市更新、EPC代建、物業管理、物流倉儲等多領域開展合作，其轉型業務的綜合能力得到廣泛認可，萬科業務已從傳統的房地產開發成功轉型為“開發、經營、服務”發展并重。

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文/田宇