每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝 孫志成 蓋源源    

自6月復產復工后，上海樓市行情加速回暖，以仁恒海上源、中企云萃江灣和顓橋紫薇花園等為代表的熱門樓盤，認購率最高超過400%。

而如同硬幣的兩面，市場有人歡喜有人憂。在上海第二批次集中供應的新盤中，有項目首次開盤就因認購人數太少，開發商突發公告不得不取消公證搖號。

位于松江區滬松公路旁的泗涇綠中海項目，建筑早已結構封頂，均價也低于同區域的其他新樓盤， 售樓處聲稱“買房就送精裝修” 。然而，據網友爆料，該項目的開盤時間從去年一拖再拖， 到今年6月份入市，結果首次開盤認購率不足1成 。

銷售的冷清從數據端可見一斑。9月2日，《每日經濟新聞》記者從上海網上房地產查詢發現， 泗涇綠中海只賣出了住宅房源34套，可售房源還有419套，去化比例還不到8% ，其銷售情況基本上在上海第二批集中供應樓盤中處于墊底位置。

來源：網上房地產

?

價格低于同區域樓盤，戶型設計“非主流”

8月25日下午，《每日經濟新聞》記者從九亭地鐵站出來后，打車大約20分鐘可以到泗涇綠中海的售樓處。這里位于上海市中心的西南方向，往北與虹橋交通樞紐直線距離約10公里。

可能是工作日的緣故，泗涇綠中海售樓處里沒有看房者，見記者到來，穿戴整齊的銷售人員很快來到門口。

據銷售人員介紹，泗涇綠中海共有9幢16~30層的住宅，在售的3幢高層均已結構封頂，外立面施工完成，拆除了防塵網和腳手架。樓盤的建筑以塔樓設計為主，戶型為87~133平方米不等，均價約4.4萬元/平方米。

對比同區域的樓盤，同濟晶萃均價為4.9萬元/平方米，融創壹號公館此前銷售均價5.3萬元/平方米。據鏈家網數據，靠近泗涇地鐵站的二手房小區目前均價超過5.5萬元/平方米。

泗涇綠中海項目接待中心 圖片來源：每經記者：劉頌輝 攝

“這次不僅售價低，而且后期裝修屬于全贈送。”一名王姓銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，項目是以毛坯房竣工驗收，等裝修結束，明年年底業主可以入住。“裝修部分包含地暖、瓷磚、地板和衛浴等。”

記者注意到，在同區域，泗涇綠中海雖然在價格上的確具有優勢，但其戶型設計卻顯得“非主流”。與目前市面上主流的板樓結構項目不同，該項目的塔樓結構讓每層有6戶居民共用電梯。

以南面133平方米的主力戶型為例，兩房朝南，一房朝東/西，客廳被圍在中間失去大陽臺的設計。北面124平方米的戶型主臥實現南北通透，其他兩個房間均朝北，一個衛生間是暗衛。最小的87平方米戶型則是被“夾”在了中間，低樓層采光和通風將是難以回避的問題。

泗涇綠中海133平方米主力戶型示意圖 來源：銷售人員提供

根據規劃，泗涇綠中海項目總占地面積約4.7萬平方米，容積率2.5，建面約15.9萬平方米，合計1249戶。項目實現了土地利用最大化，但居住密度過高也犧牲了戶型的通透性。

囤地10余年，土地使用權已不足70年

記者實地探訪了解到，泗涇綠中海項目處在郊區兩個地鐵站的中間，距離泗涇站3公里，九亭站4.5公里。周邊的道路車流量較大，因為項目以東一路之隔是上海松江五金城、鋼材城以及商貿批發市場。

據上述銷售人員介紹，2004年，開發商 臺灣 寶路集團取得了泗涇綠中海所在的地塊，中途一直囤著未開發。泗涇綠中海目前定價較低的原因： 一是因為拿地價格低；二是刨去土地閑置的時間，所售住宅的產權已不足70年 。

上海市松江區規劃和自然資源局在2021年2月發布的建設工程規劃許可證顯示，泗涇鎮老鎮改造項目E地塊的建設單位是上海大得同置業有限公司（以下簡稱大得同公司），項目東至滬松公路，南至開江東路，西至張涇河，北至鼓浪路。

國家企業信用信息公示系統（上海）顯示，大得同公司是上海尚晉實業有限公司的子公司，法定代表人黃奕雄。泗涇鎮政府官方信息平臺曾介紹黃奕雄是一位新加坡華僑，2020年2月疫情期間從國外籌集防疫口罩送抵泗涇鎮。

泗涇綠中海項目現場 圖片來源：每經記者：劉頌輝 攝

上述銷售人員介紹，公司開發了昆山綠中海雅苑、金山高爾夫社區、長寧湯泉國際大廈、徐涇綠中海明苑和趙巷綠中海雅庭等。大部分項目已售完交房，泗涇綠中海是最后一個在售樓盤。

李靜在上海泗涇五金城附近經營一家房產中介門店已近十年，據她稱，在2020年左右開工建設之前，泗涇綠中海項目地塊荒廢了10多年，與麗水豪庭同為一家開發商，建設進度卻十分緩慢。

從荒置地塊到快速開發再到熬成準現房，泗涇綠中海把慢周轉的模式體現得淋漓盡致，而“非主流”的設計能否獲得上海市場的認可尚不得而知。

根據大得同公司發布的公告，今年2月28日取得了泗涇綠中海項目453套房源的預售許可證，沒想到的是，3月4日~10日，前來認購登記的數量少于準售房源，公司不再采取公證搖號選房的方式開盤銷售。3月28日，該公司再次發布公告，因疫情防控的原因，原定于當日下午開盤銷售的計劃延期。

直到6月份上海復產復工之后， 6月8日，這個項目才終于實現了以線上選房的方式開盤銷售 。上海網上房地產數據顯示， 6~8月，該項目的簽約次數分別為20次、6次、8次 。

對于項目認購率和簽約數遠低于同一批次新盤的情況，大得同公司的回應是，由于定價不高，公司沒有準備快速推盤，推廣的信息也少。至于簽約量，其實有一部分房源已付過定金，只是在走流程等待網簽。

記者|劉頌輝 編輯|魏文藝?孫志成?蓋源源

校對|王月龍

｜每日經濟新聞 ?nbdnews??原創文章｜

未經許可禁止轉載、摘編、復制及鏡像等使用