每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

不同于2021年上半年的高速馳騁和跑馬圈地，物業服務行業在今年上半年低調行進。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，對比2021年底，今年上半年在管面積突破1億平方米的上市物業企業并未擴容，但大型物業公司的管理規模仍然保持了可觀的增長速度。但不同的是，多數物業公司的增長路徑和增長目標已經發生改變，不再追求單一規模和單一利潤。

在前幾年的物業上市潮中，房地產母公司對物業公司的支持程度是資本市場估值的一個重要指標之一。但不過幾年已經時移世易，在地產行業下行期和風險出清階段，物業公司的獨立性愈發被各方重視。

9月7日，多位業內專家在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從2022年物業上市企業半年報的情況看，多項指標的增速均值不如去年同期和去年年底。但未來行業的集中度還會提升，因為隨著行業內大型公司規?；\作，會更好地降低運營成本，調動更多的資源調配，所以在市場競爭方面更有優勢。

行業盈利能力明顯分化

根據choice數據顯示，2022年上半年，港股物業上市公司營收在10億元以上的有22家，30億元以上的有8家。其中，碧桂園服務以200.55億元大幅領跑，第二位雅生活服務的營收在76億元。

歸母凈利潤方面。在61家統計上市物業公司中，上半年歸母凈利潤在5億元以上的有約16家，占比為26%。有19家上市物業公司歸母凈利潤增速在20%以上。

與往年有所區別的是，由于母公司、市場等多重因素影響，今年上半年不少物業公司都出現歸母凈利潤負增長的情況。choice數據統計，23家物業公司都出現歸母凈利潤負增長，其中包括融信服務、世茂服務、正榮服務、融創服務等在內的11家房企，下滑幅度均在50%以上。

在發布盈利預警時，世茂服務解釋稱，歸母凈利潤下滑的主要原因，一方面受房地產大勢影響，公司團計提的應收貿易賬款減值撥備增加，同時部分增值業務未能按計劃開展，導致收入下降。還有可轉換債券的發行導致利息費用增加。

而盈利能力較強的物業公司也在思考如何進一步提升盈利水平。在中期業績會上，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江表示，2022年房地產行業艱難前行，物業行業也不例外，過去容易做的現在變得困難了。公司上半年的確受到了影響，利潤沒有實現與收入的同比例增長。但公司仍然信心十足，因為基本盤仍然在、依然很好，仍然堅持既定的由追求規模成長轉向追求有現金回報的利潤。

各方逐鹿第三方外拓

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至上半年，港股上市物業公司在管面積突破2億平方米的有13家，而在管面積破億陣營未有擴容。

中指研究院物業事業部總經理牛曉娟9月7日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，去年底的破億（平方米）預備役企業今年以來么比較穩健，要么受關聯方影響較大，加上2022年中期整個物業板塊的在管面積和合約面積增速均有所放緩，所以未有超億平方米在管面積新進入者。

“但大型物業仍然保持著較高的增速，高于行業平均增長水平，因此預計未來集中度還會進一步提升，但有可能提升的速度會降低。”

具體來看，碧桂園服務在管面積由2021年12月31日約7.67億平方米增至約8.43億平方米，領先雅生活、保利物業約3億平方米，正在上市途中的萬物云在管面積也有約7.8億平方米。與此同時，另外約30~40家上市物業公司在管面積約在百萬至千萬平方米級別。

“隨著行業內大型公司規?；\作，會更好地降低運營成本，調動更多的資源調配，所以在市場競爭方面更有競爭優勢。”9月7日，第一太平戴維斯廣州物業及資產管理部負責人、高級董事陸文堅通過微信向《每日經濟新聞》記者指出，中小型物業由于缺乏規模效應、管理業績、開辦運營費用等元素，難以持續和大型物業公司競爭，只能走其他發展途徑。

隨著房地產行業下行，銷售與投資雙降，而存量空間依然龐大，第三方競標拓展正在成為物業公司最重要的新增項目來源，其重要性不言而喻，這也是當下絕大多數物業公司的共識。

牛曉娟認為，目前物業公司通常采用并購、招投標、合資合作等多種方式拓展第三方項目，并逐步降低對關聯方的依賴。伴隨第三方市場拓展的力度逐步加大，未來物業公司有望擺脫對地產母公司的依賴，但這個過程需要時間也有一定難度，畢竟這種關聯方支持關系持續了很久，物業公司需要繼續強化自己的外拓能力和多元業務拓展能力，從數據上來看，今年上半年，越秀服務第三方外拓合約面積約387萬平方米，同比增長達到151.0%；碧桂園服務通過品牌拓展新獲取的合同管理面積達到4420萬平方米，對上半年新增合同管理面積（不包含收并購）的貢獻約72.2%；合景悠活第三方在管面積約1.89億平方米，在管面積中占比達88.2%。

陸文堅則表示，向第三方外拓收入的增加，還要看具體的內容是否具備足夠的利潤增長空間。目前不少品牌物業公司外拓時，為了完成拓展業務，內卷比較嚴重，很多物業都是低于常規市場價拿下來的，變成利潤來源只能是再通過規模效應壓低外包供應商的價格和利潤。

“但也可以通過適當科技賦能，提升服務的開源節流，才能增加收入。還可以通過項目公司混改等多種融資渠道，包括綠色基金，房托基金等渠道，解決開辦資金的來源，就可以逐步擺脫對母公司的依賴。”

物業收并購邏輯已生變

今年以來，曾被視為香餑餑的物業股在市值、PE上都出現了較大幅度的回調，其中也包括龍頭物業公司。

去年7月，華潤萬象生活的市盈率高達113.8倍，近期已回落至34倍左右；碧桂園服務、旭輝永升生活的市盈率彼時也達到60倍以上，如今均已回調至約不到10倍。

“從這個時間節點開始，物業股板塊就出現了持續性的回調，至今雖相對穩定，但依然呈現下行趨勢。”牛曉娟表示，這是因為一方面受到房地產市場流動性危機的影響，使物業公司的資金、獨立性等受到一定程度的質疑，打擊了投資者信心，恐慌情緒有所蔓延，使物業服務板塊持續下跌；另一方面，宏觀經濟承壓，疫情反反復復，迫使物業服務板塊在大盤整體帶動下進入下降通道。

陸文堅認為，這也是一種理性回歸，當投資者看到現階段物業行業的本質和發展趨勢時，會調整投資策略和調低回報評估，當然就會出現回落現象。

合景悠活投資者關系及資本市場部負責人李明明8月24日在回答《每日經濟新聞》記者關于物業板塊估值回調的問題時也表示，從去年開始物業板塊估值或者PE有所回調，主要原因不是行業基本面問題，而是宏觀環境或者某一些房企信用風險擦碰所帶來的，對物業基本面沒有影響，板塊恢復起來需要一定信心。

在行業整體回調的趨勢下，去年還在盛行的物業公司大規模收并購行動今年已經較少出現。據中指物業研究院不完全統計，不含放棄或終止的收并購案例，上半年物業行業公開披露的并購案例近20宗，涉及交易金額80億元，較去年同期的40余起、150億元大幅下降。

在中期業績會現場，碧桂園服務首席財務官、聯席公司秘書黃鵬就坦言，大規模的收購不可取，今年碧桂園服務也無大的關于物管合約方面的收購計劃。碧桂園服務主要看中補短板、強化優勢等方面，不會以追求合約和規模的增長來進行收購。收購條件也將根據二級市場的情況來定，可能會更嚴格。

“物業的標的估值此前被好是對物業管理在規模化管理運作帶來的利潤想象空間，但如果規模擴大后，管理水平、技術手段、人才培養、機構優化、戰略方向等未能及時調整跟上的話，利潤增長也就不會體現明顯，估值的增長就會呈波動變化。”陸文堅表示。

封面圖片來源：攝圖網