每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

9月23日，深圳地鐵14號線完成空載試運行，計劃于10月開通，坪山區也將迎來“地鐵時代”，實現“40分鐘交通圈”通勤。

地鐵的開通，無疑將對坪山區的房地產市場產生積極影響。而目前，坪山區的房價在深圳各區中最低。據吉屋網，9月份深圳新房均價為59071元/平方米 ，而坪山區的新房均價僅為36895元/平方米。

深圳坪山區新房價格走勢 來源：吉屋網

《每日經濟新聞》記者從深圳市住建局官網獲悉，坪山區的保利明玥瀾岸花園項目 于9月23日獲批預售許可證，本次可售住宅房源318套，戶型建面70-88平方米，備案均價約4.18萬元/平方米，單價3.7萬-4.2萬元/平方米，總價264萬-373萬元。?

那么，除了即將入市的保利明玥瀾岸花園項目，坪山區目前還有哪些在售樓盤項目?？價格如何?？即將開通的地鐵14號線將使哪些樓盤受益?？

9月23日下午，記者實地走訪了坪山區的部分樓盤項目，并結合每經品房小程序的11個維度，對這些樓盤項目進行了綜合測評。

價格“3字頭”的新盤

值得一提的是，在保利明玥瀾岸花園入市前一周，其吹風價僅為3.32萬元/平方米。

9月23日上午，《每日經濟新聞》致電保利明玥瀾岸花園電話，其置業顧問表示，“目前開盤樓棟價格在3.3萬元左右，有最低層和最高層的房子，比如2、3層，或31、32層的部分房源，中高層的房源單價基本在3.5萬元左右。”

記者在現場看到，保利明玥瀾岸項目靠近坪山寶達科技園，距離坪山CBD商務中心區距離約1.5公里。雖然當天是工作日，但售樓部現場仍可看到多個中介平臺的人員陸續帶著客戶過來看房。

“其實現在還未正式開盤，預計就是這兩天，現在房源均可選。”保利明玥瀾岸的置業顧問告訴記者，“目前開盤的是靠近坪山河的兩棟房源，價格最低3.3萬元/平方米左右，視野好一點的中高層單價在3.5萬元/平方米左右，預計2025年3月交房。”

保利明玥瀾岸售樓部現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

“目前項目可以首付分期+免息一年，在7天之內只需付0.5成，然后年底之前付0.5成，明年3月和10月各付一成，直接與保利簽合同，相當于我們直接免了一年多的利息。”

以一套70平方米、總價247萬元的中高層戶型為例，74.1萬元的首付款可以分成3次繳納，7天之內僅需繳0.5成首付，即13萬元；年底之前付13萬元，明年3月和10月各付26萬元。

記者在現場看到，目前保利明玥瀾岸項目正在如火如荼地建設中，部分建設進度較快的樓棟已建到約10層左右。

保利明玥瀾岸置業顧問為記者計算的某房源價格?

如果與坪山沙湖板塊內的其他項目對比的話，保利明玥瀾岸項目的優劣勢都較為顯著。首先是價格足夠便宜，最低的僅3.3萬元/平方米，只要3.5萬元/平方米就能選到中高層房源，這個價格在坪山沙湖板塊以及整個深圳都不算貴。

記者查詢發現，今年以來，坪山入市新房項目價格普遍在3.6萬~4萬元/平方米。如今年7月和8月入市的深業山水東城花園和碧湖春天南花園，銷售均價皆為3.8萬元/平方米；今年6月入市的燕瀾和鳴花園，均價4萬元/平方米。

除了價格足夠便宜之外，保利明玥瀾岸項目“首付分期+免息一年”的優惠，對部分剛需購房者而言也較有吸引力。

而保利明玥瀾岸的不足也同樣明顯，一是周邊的基礎配套相對薄弱，二是項目周圍存在著較多待拆遷農民房，在一定程度上或將影響產品品質。此外，保利明玥瀾岸項目附近的餐飲、商店、醫療等配套也較坪山河偏南區域要弱。

在坪山沙湖片區從業多年的房產中介張鵬也向記者表示，“坪山沙湖板塊目前開發商通常主打的概念是地鐵和創新企業總部基地。相對來說，在坪山河以南的項目，基礎配套要更好一點，比如包括信達金尊府、力高金域國際、京基御景印象等項目都是在中山中學、中山小學附近，也共享著商業配套，所以整體銷售價格也要更高。

二手房價逼近“4字頭”

雖然目前坪山區的房價在深圳最低，但問題也比較明顯。由于地處深圳東部邊緣地帶，坪山區的經濟發展相對滯后，片區內整體的基礎配套仍處于完善過程中，在片區內隨處可見被環繞的農民房以及在建工程，多數小區的基礎生活更依賴于底商。

在實地探訪過程中記者了解到，目前在坪山沙湖板塊，目前在售/待售的新盤項目有佳華沙湖廣場、世茂廣場、信達金尊府等，已開盤多年的有龍光玖云著、力高君御國際、京基御景印象等項目。

位于沙湖片區的力高君御國際項目，距離保利明玥瀾岸項目約800米，樓盤東側為中山中學，西側緊鄰錦龍大道，北側為樓盤深業東城國際，南側為樓盤金尊府。每經品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為40694元/平方米。

力高君御國際項目的開發商為深圳力高置業。啟信寶顯示，深圳力高置業為力高集團子公司，由力高集團持股51%，上海金田能源有限公司持有49%。

 

力高君御國際項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

在力高君御國際周邊各項配置得分中，每經品房小程序在公交配置、小學配置、幼兒園配置三項指標上給出了較高得分，均在7分以上。其中，公交配置的得分達到了8.7分（滿分為10分）。

在項目1公里范圍內，有兩所小學，距最近的力高所小學僅37米，距中山小學約375米。項目周邊的公交站臺多達21個，優于坪山區87%的住宅小區，屬于出行舒適度較高的區域。

值得一提的是，因為靠近中山中學和中山小學的，力高君御國際的二手房整體掛牌價較高，普遍在5萬元/平方米以上。如一套3室2廳78平方米的房子，業主掛牌價410萬元，折合單價5.2萬元/平方米。

在11項指標中，力高君御國際項目的醫療配置得分最低，僅0.6分，屬于就醫舒適度較低的區域。

綜合以上測評結果，每經品房小程序預計，未來5年力高君御國際房價會跑贏坪山區平均漲幅，高于該區76%的小區。

 

來源：每經品房小程序

距離保利明玥瀾岸項目約1.3公里的京基•御景印象，位于坪山新區中山大道與體育二路交匯處，建筑類型為板樓，首次開盤時間為2015年，目前已累計打造了四期。每經品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為39220元/平方米。

京基•御景印象項目的開發商為深圳市京基房地產股份有限公司。啟信寶數據顯示，該項目公司的大股東為京基集團，持股80%，陳華擔任董事長。

 

京基•御景印象項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

每經品房小程序顯示，京基•御景印象同樣面臨著醫療配置相對較差的情況，屬于就醫舒適度較低的區域。此外，包括公交配置、幼兒園配置、人口結構等指標得分得分均在6分左右，處于中等水平。

在11個維度中，得分最高的為通勤車速指標，為7.1分，周邊道路早晚高峰平均車速為19.24公里/小時，通勤車速優于同區域71%的小區。

其他配套設施上，京基•御景印象周邊1公里范圍內有3所小學、6所幼兒園；周邊有大小購物廣場5個，距離天虹商場578米；工作人口占77%，老年人口占11%，在坪山區內高于52%的住宅項目。

綜上測評，每經品房小程序預計，未來5年京基•御景印象價會跑平坪山區平均漲幅，高于該區71%的小區

來源：每經品房小程序

距離保利明玥瀾岸約1.4公里的深業東城國際項目，位于坪山錦龍大道與坪山大道東北交匯處，小區合計共8棟2273戶，主力戶型為75/81/89平方米。每經品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為37148元/平方米。

深業東城國際的開發商為深業南方地產有限公司。據啟信寶，該公司為深業控股的全資子公司，王明峰任董事長。

深業東城國際項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

每經品房小程序顯示，深業東城國際的周邊1公里范圍內有公交站22個，優于坪山85%的住宅小區；即將開通的深圳地鐵14號線沙湖站距離小區約400米。

商業配套維度，項目附近有底商和天虹商場，3公里外可到達六和城的益田假日廣場，小區東側入口對面是世貿中心廣場（正在建設中），后期可形成約8萬平方米以上的商業配套。

此外，深業東城國際周邊有2所小學、6所幼兒園，周邊的大小購物場所有7家；周邊1公里范圍內居住人口約5.2萬人，屬于居住密度偏高的區域，高于坪山區81%的住宅項目。

綜合上述維度，每經品房小程序預計，未來5年深業東城國際會跑贏坪山區平均漲幅，高于該區78%小區。

來源：每經品房小程序

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝