每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

9月29日，在每日經濟新聞主辦的第十二屆中國價值地產年會上，中國房地產業協會名譽副會長苗樂如以《關于房地產當前形勢、政策、走勢》為題做主旨演講，從當前房地產形勢、政策企盼、三四季度走勢三個方面剖析了房地產行業所遇困境和解決方案。

苗樂如認為，房地產行業發展不平衡、不充分主要表現在5個方面，城市、地區之間市場分化，新舊住區和城鄉居民住房質量差距大，住宅品質標準低，施工技術落后，數字技術、裝配式建筑等推廣應用剛起步，以及在高周轉、高房價下，企業負債越三線和購房家庭杠桿率過高，經濟發展過度依賴房地產加大了房地產泡沫。此外，房地產中介服務不規范，綠色智慧住區建設服務任重道遠。

中國房地產業協會名譽副會長 苗樂如 受訪者供圖

借行業變局推動發展模式轉型

苗樂如首先介紹了當前房地產形勢。

今年以來，房產市場呈現下行態勢，當前整體處于初級階段。苗樂如認為，隨著房地產市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現，房地產市場有望穩步企穩，保持平穩健康發展，對于經濟的影響逐步改善。

從2022年1-7月全國房地產開發投資增速、商品房銷售面積、銷售額三項主要指標增速來看，開發投資增速下行幅度收窄，銷售面積和銷售額從4-6月份實際上有底部盤整的勢頭，但整個形勢仍低于預期。

今年上半年，百強房企全口徑銷售金額同比下降51%，是有史以來從沒有發生過的事情，房地產為什么出現巨幅下降？苗樂如認為，房企高負債情況下，信貸和資金流動性下降才造成了斷崖式下降。當企業流動性出現問題的時候，期房就有可能成為爛尾樓，所以現在現房銷售不受影響，但期房很少有人買，老百姓怕斷供風險，買房意愿大大下降，長期信貸也不斷下降。

面對如此局面，苗樂如認為，多部門應配合協調制定，出臺綜合性權威性房地產文件，明確未來的新體制、新模式，給房企和居民可靠預期。從去年9月開始，監管部門不斷釋放政策利好，包括對剛需和改善性需求進行支持。

房地產行業深度調整已經持續了一年多，苗樂如強調，現實給我們帶來的啟示是中國經濟發展仍然離不開房地產，但過去那種模式一定無法持續，因此我們不能浪費這一次房地產大變局，借此機會推動行業發展模式的轉型。

市場規模將由年年創新高轉為均衡發展

從歷年房地產業投資增長數據來看，其依舊有重要的市場支撐，且在有需求的基礎上，依舊非常有前途。

苗樂如在會上再次重申了其曾做過的一次住房需求預測。

依2019年末城鎮人口8.4843億人，人均住房39.8平方米，我們已經實現小康。在這個基礎上，按照城鎮5年之內新增人口，有4億中等收入家庭群體有改善需求，住房水平按發達國家水平的低線39.8平方米，中位線51.45平方米計算，住房需求是159.2億平方米至253.2億平方米;年均需求與當前行業整體年度開發規模是相近的。

苗樂如指出，以上預測還未考慮其他家庭改善性需求、新經濟帶、城市群、都市圈新增人口需，以及1-2口人之家住房抵扣數和拆舊建新的城市更新等微觀需求。

鑒于需求和緩，苗樂如認為，未來房地產規模將由年年創新高轉變為均衡發展，并逐步進入存量為主的市場。

“力爭實現最好的結果”

對于三四季度乃至今后房地產走勢，苗樂如指出，本質上還是要滿足群眾美好生活需求，推進服務經濟社會發展。

從當前來看，苗樂如強調，首要問題是要深刻把握并堅定落實重要部署。7月28日中共中央政治局會議就針對當前情況做了全新部署，提到要全面落實“疫情要防住，經濟要穩住，發展要安全”的要求，力爭實現最好的結果。

“高效統籌疫情防控和經濟社會發展的關系，要穩定房產市場，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策，用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、保民生，這也是政治局會議第一次提出該命題。”苗樂如說。

“房地產發展進入了新的階段，突出特點是發展不平衡、不充分，主要表現在5個方面，城市、地區之間市場分化，新舊住區和城鄉居民住房質量差距大，住宅品質標準低，施工技術落后，數字技術、裝配式建筑等推廣應用剛起步，以及在高周轉、高房價下，企業負債越三線和購房家庭杠桿率過高，經濟發展過度依賴房地產加劇了市場泡沫。此外，房地產中介服務不規范，綠色智慧住區建設服務任重道遠。

苗樂如認為，在這樣一種不平衡、不充分的情勢下，房地產市場分化，城市地區差異化是最根本的問題，因此一城一策相對因城施策，更加體現了實事求是的科學態度，更加有利于落實壓實地方政府責任、保交樓、保民生的部署。

封面圖片來源：受訪者供圖