每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

2022年，對房地產行業來說是比較艱難的一年，對物業行業而言則是考驗內生增長的一年。

那么，2022年哪些物業上市公司引領行業？物業上市公司的價值分布區間怎樣？影響物業上市公司價值排名的要素有哪些？進入榜單的的物業上市公司都分布在哪些區域？

9月29日，在每日經濟新聞主辦的2022第十二屆中國價值地產年會上，由每日經濟新聞和每經智庫共同發布的首份《2022中國物業上市公司價值榜TOP30》給出了答案。

行業趨勢：龍頭物企集中度加劇

不同于2021年上半年的高速馳騁和跑馬圈地，物業服務行業在今年上半年低調行進。上半年，復雜的經濟環境、下行的房地產行業以及新冠疫情等客觀因素給物業行業帶來了不小的挑戰。但對物業上市公司來說，當下的環境正是檢驗其可持續發展能力、業務基本盤的試金石。

根據Choice數據，2022年上半年，港股物業上市公司營收在10億元以上的有22家，30億元以上的有8家。其中，碧桂園服務以200.55億元大幅領跑，第二名雅生活服務的營收為76億元。利潤方面，上半年歸母凈利潤在5億元以上的有16家，有19家物業上市公司歸母凈利潤增速在20%以上。與往年有所區別的是，由于母公司、市場等多重因素影響，今年上半年23家物業上市公司出現歸母凈利潤負增長。

總體來看，2020中國物業上市公司價值榜TOP30的總體評價分為1326分。其中，排名第一的公司是碧桂園服務，評價分達255.99，比第二名雅生活服務高出了126.28分；排名第30位的公司評價分為9.75，與第一名之間相差246.24分。

在2020中國物業上市公司價值榜TOP30中，評價分值突破100分的公司有3家，分別為碧桂園服務、雅生活服務和保利物業，它們的總體得分為512.78，占TOP30物業上市公司總體評價分值的38.66%。這說明龍頭物業公司價值增長更快，也再次證明TOP30物業上市公司的價值正在向龍頭企業集中。

評價分在50-100分的物業上市公司有5家，它們的總體評價分值為348.2，占TOP30總體評價分值的26.25%；評價分在10-50分的公司有21家，總體分值為455.49億元，占TOP30總體評價分值的34.34%；僅1家企業的評價分在10分以下。

事實上，從2022年物業上市公司半年報的情況看，多項指標的增速均值不如去年同期和去年全年水平。但隨著行業內大型公司的規模化運作，更好地降低運營成本、進行更多的資源調配，在市場競爭方面將更有優勢，未來行業的集中度還會進一步提升。

在管面積：直接影響物企價值排名

物業上市公司的價值影響力，在很大程度上折射出物業行業的價值影響力。

有鑒于此，此次榜單從各上市物業公司的2022半年報數據中抽取了“在管面積”“增值服務收入”“毛利潤”三組客觀指標數據（這三組數據是物業上市公司最廣泛披露的數據，代表了投資者最為關注的企業規模、增長潛力和盈利能力），并將上述三組數據等比例縮小成換算值，再按比例加權計算，得出評價分，最終評出物業上市公司價值排行榜。

從三組數據的單項榜單情況來看，在管面積規模的大小對公司毛利、增值服務均有著最為直接的影響，決定著最終評價分的產生。今年上半年港股48家物業上市公司總在管面積52.90億平方米，平均在管面積為1.10億平方米，有12家物業公司在管面積超過這一均值，其中在管面積超過5億平方米的有3家。

增值服務方面，上半年48家物業上市公司增值服務總收入231.61億元。其中，增值服務收入在10億元以上的企業有6家，收入最多的是碧桂園服務，約35.36億元。從收入分布情況來看，有14家物業上市公司的增值服務收入在均值以上，合計176.65億元，約占總收入的76.26%；有13家物業公司收入不足1億元。

毛利方面，上半年48家物業上市公司毛利總額為231.61億元。其中，毛利在10億元以上的企業有6家，收入最多的依然是碧桂園服務，約53.87億元。從收入分布情況來看，TOP10物業上市公司毛利合計150.63億元，約占毛利總收入的65.03%；毛利收入在1億-10億元之間的企業有32家，占據了該榜單的絕大多數；不過，仍有10家物業上市公司毛利收入不足1億元，占比20.83%。

如同房地產企業告別高周轉、高增長一樣，物業公司快速跑馬圈地的時期已過，修煉好內功成為首要課題。在行業回歸服務本質之際，物業企業要扎實地穩住服務基本盤，把握城市精細化治理、公共服務均等化、社區治理新模式等政策和時代機遇，讓物業服務場景、服務質量走向高質量發展。

區域分布：廣東和上海占比超5成

從地域上看，在2022中國物業上市公司價值榜TOP30中，上榜企業最多的地域是廣東，TOP4上榜企業碧桂園服務、雅生活服務、保利物業、華潤萬象生活均來自廣東。在TOP30中有11家企業來自廣東，超過三分之一，合計分值為785.36，占TOP30總體分值的59.23%，超過一半。上榜企業數量排在第二位的是上海，有6家企業上榜，占TOP30的20%，合計分值為188.89，占TOP30分值的14.24%，約占七分之一。

總體來看，2022中國物業上市公司價值榜TOP30企業的地域分布有一個明顯的特點：高度集中。

廣東、上海兩個一類地區就有17家企業，占TOP30榜單企業總數的56.67%，超過一半。17家企業分數合計為1003.75分，占TOP30總分數比例為75.69%；再加上北京三家物業公司，這三個一類地區TOP30中就有20家，占比三分之二；評價分值總計為1044.16，占TOP30的78.73%。

江蘇、河北、天津、福建、浙江、重慶這6個二類地區共有10家企業上榜，占TOP30的三分之一；評價分值總計為281.84億元，占TOP30的21.27%。其他地區沒有企業入圍。

由此可以看出，廣東在全國物業行業中處于遙遙領先的地位。2022中國物業上市公司價值榜TOP30企業主要集中在廣東、上海和北京四個行政區，處于絕對主導地位。與此同時，物業行業的集中度在不斷提升，且未來還有一定的提升空間。

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封面圖片來源：攝圖網-500510687