每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

原本打算打造成“亞洲最大純地下商業項目”，后因開發商資金鏈斷裂，導致項目爛尾多年，一直開發無果。

近日，位于青島市北CBD核心地帶的青島中央廣場項目迎來了最新進展。10月11日，《每日經濟新聞》記者從阿里法拍獲悉，該項目將于11月10日正式開拍，起拍價6.37億元。

青島中央廣場項目權屬人為青島華筑置地有限公司（下稱華筑置地），從拍賣資料來看，目前項目尚未完工，內部多處房源仍處于毛坯狀態，項目上堆有部分建筑材料，與周邊較為成熟的商業配套形成鮮明對比。

10月11日下午，IPG中國首席經濟學家柏文喜通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，純地下商業項目對區位和開發商的運營能力考驗較為嚴格，目前在國內打造較為成功的案例有濟南泉城銀座百貨泉城廣場項目、西安世紀金花鐘樓店項目等。

對于青島中央廣場，柏文喜表示，純地下商業模式一定程度上會制約項目發展，但是其位置別具優勢，可能會成為接盤方看重的要素。“完全可以通過引進有強大運營能力和號召力的商業品牌企業來盤活。”

曾號稱“亞洲最大純地下商業項目”

曾經有多風光，如今就有多落寞，曾經號稱打造“亞洲最大純地下商業項目”的中央廣場，怎么就走到了被拍賣的地步？

公開資料顯示，2011年，華筑置地拿下該地塊使用權，并于2012年開工建設，此后經歷多次變更施工方案、施工單位等，中間數次停工、復工，至2019年1月全面停工。

從區位來看，青島中央廣場項目位于青島CBD正中，地處連云港路與敦化路交叉口，用地面積93850平方米，臨近青島萬達廣場，屬于青島城市中心地段。

有青島市民表示，自己每天上班都會路過該項目，當初項目起點與規劃水準都不低，曾與歐亞中心和青房財富中心被稱為青島的“CBD商業航母”，后來項目停工了，一直處于“大坑”狀態。

按照規劃，青島中央廣場原定將項目分成三個區域打造，其中負一層商業面積55250平方米，負二層商業面積62220平方米，負三層停車面積39400平方米。項目建成后地下負一層、負二層主要功能為商業、餐飲、休閑娛樂等，負三層主要為車庫。

從評估報告來看，青島中央廣場以成本法計算的總價值為9.10億元，此次起拍價為6.37億元，相當于折價30%開拍，屆時是否有金主接盤仍未可知。不過在業內看來，項目所處的核心區位優勢是最大看點，若有具備運營優勢以及號召力的企業來盤活，仍值得期待。

不過從青島的地下商場運營情況來看，似乎并不太樂觀。在中央廣場項目評估報告中的“估價對象市場狀況分析”一欄中提到：“市北區遼寧路中房防文化城（地下）中心營業狀況不容樂觀，約有三分之一商鋪正常營業，三分之一商鋪上鎖歇業，另有三分之一商鋪空置。”

記者注意到，青島中央廣場項目周邊有諸多大型房地產項目，目前已經建成的包括卓越大融城、諾德廣場、萬達廣場、青島國際航運中心，青房財富中心、西王大廈等。

據房天下數據，截至2022年7月，青島中央商務區商圈在寫字樓出租商圈熱度榜中位居第5名，寫字樓出售價格27207元/平方米。該商圈共有寫字樓樓盤28個，熱度較高的樓盤包含卓越世紀中心、西王大廈、卓越大廈、諾德廣場、青島國際航運中心、半島新天地、中鐵·青島廣場、宇恒大廈、青房財富中心寫字樓，租金在59.7元/平方米·月-78.58元/平方米·月不等。

公告未提及已購房者權益

事實上，在此次拍賣以前，就曾有多家媒體道青島中央廣場項目因久未交房且未退款而被投訴，多位業主與華筑置地涉及法律糾紛。

企查查數據顯示，青島華筑置地的大股東為青島嘉德新業房地產開發有限公司，持股比例為93%，華筑置地目前已成為多起案件的被執行人，涉及金額在數千萬到數億元不等。

據青島生活服務新聞網站信網報道，此前購買了中央廣場項目的業主，在購房合同上蓋章的主要有兩家公司，一家是青島華筑置地有限公司，另一家是青島海牛中央廣場商業管理有限公司。后者大股東為于仲潤，持股96%，該公司同樣涉及多起司法案件，已經被列為失信被執行人。

對于購買了該項目的業主來說，被法拍后是否能夠迎來轉機？10月11日下午，北京金訴律師事務所主任王玉臣通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，這取決于被拍賣的項目是否包括了業主購買的房屋。

王玉臣提到，“在部分被拍賣的爛尾樓項目里，時常會出現類似情況，即債權人申請執行開發商名下的在建工程或土地使用權，而不少房子其實已經賣給了購房人。此時，如果對在建工程進行拍賣，勢必會影響到購房人的利益。這時，如果購房人不及時申請執行異議或執行異議之訴，則在建工程可能就被拍賣到‘新金主’名下，成為對方名下資產，購房人就失去了對房屋的期待權，只能解除和開發商的合同，要求返還房款，賠償損失。而爛尾樓項目的開發商往往可能名下已經沒有資產，購房人就會面臨錢房兩空的風險。”

王玉臣建議，如果有購房者購買了類似被法拍的項目，務必注意立即提起相關執行異議。“必要的時候，甚至還要提起相關執行異議之訴，盡量中止拍賣流程，避免在建工程被拍賣。而競拍人也需要注意拍賣時房屋的具體銷售情況，避免拍賣取得后還有更多麻煩和糾紛。”

華商律師事務所律師周爭鋒則表示，對于購買一手商品房后開發商被查封拍賣的情形，原先的權益不會因為拍賣而過渡到后續買入者身上。“原房產依附的權益，要想讓后來的買受人繼續承擔責任，必須有法律的明確規定或者說合同的事前約定。”

“本次拍賣公告并沒有說原來的買受人繼續享有權利。”周爭鋒提到，之前買了房子的業主，可以依據該條款提出執行異議，排除執行解除查封。如達不到法定阻卻執行的條件，則只能追究開發商的違約責任，而不能強迫后面的競買人繼續和自己履行前述買賣合同。

封面圖片來源：阿里法拍