每經記者 陳利    每經編輯 陳夢妤    

“現在很多項目基本都有折扣優惠，從幾萬到幾十萬元不等。”武漢市江岸區一鏈家門店經紀人10月20日在電話中告訴《每日經濟新聞》記者，一些樓盤還推出了工抵房，折扣力度更大。

武漢樓市成交疲軟。

武漢市住房保障和房屋管理局發布的數據顯示，9月，武漢新建商品住房網簽銷售7802套，網簽銷售面積89.49萬平方米，環比減少17.18%，同比減少47.56%；在“十一”國慶假期，武漢市商品住宅共成交472套，成交面積總計約5.66萬平方米，較2021年同期下滑36%。

實際上，今年以來，武漢市已陸續出臺多項房地產優化調整政策，以進一步提振房地產市場信心，推動市場庫存去化。房企也積極推出打折促銷等優惠活動，以期通過“以價換量”，加快銷售去化和回籠資金。

“客戶就是要等，不想買單”

據武漢住房保障和房屋管理局數據，9月，武漢新房商品住房成交10470套，其中商品房7802套（均為網簽數據），相比8月有所下降。

中指研究院監測數據顯示，由于前期去化較慢，市場庫存較大，截至2022年9月末，武漢去化周期始終在12個月警戒線之上。而從去化率來看，除了保利城7期接近日光、武漢城建星河2049星里城接近30%之外，其他項目去化率均不到20%，市場缺乏熱度。

下跌的不僅是成交量，還有成交價。國家統計局數據顯示，2022年8月，武漢新房價格環比降幅1.3%，全國排名第二，降幅遠高于其他二線城市。這并非武漢房價首次下跌?！睹咳战洕侣劇酚浾卟樵償祿l現，今年2月以來，武漢房價就呈現出持續下跌態勢。

特別是進入下半年，部分項目的打折促銷力度超出預期。10月20日，武漢市漢陽區某百強房企項目置業顧問就在電話中向記者表示，國慶期間項目推出了特價房活動，均價由之前的18000元/平方米左右降至16000元/平方米左右，近期新的促銷活動價格更低。“最便宜的能達到15200元/平方米左右，而且樓層和房源位置還比較好。”

而位于江岸區的武漢城建一項目置業顧問也告訴記者，目前項目主推建面約103、121平方米高層房源，盡管對外均價是18500元/平方米，但還有折扣。“如103平方米戶型房源，折后16000元/平方米起就能拿下，打折后一些房源最大降價幅度能達到27萬元。”

就算是高端豪宅、曾經的“地王”項目也逃不了市場下行趨勢，加入了渠道分銷的行列。

記者注意到，位于江岸區的華發外灘薈，項目主推建面約183-222平方米洋房，毛坯均價約55000元/平方米，而今年5月項目均價還是57750元/平方米。2021年6月，南山控股經過421輪競價，以樓面價約20798元/平方米、溢價率103.28%拿下武漢東湖新技術開發區一宗地塊，后引入城投和長投聯合開發城投南山·領峯項目，今年6月首開，高層帶裝修備案價31000元/平方米，如今折后28000元/平方米。

除特價房外，工抵房也加入了促銷活動。如洪山區某樓盤推出了10套工抵房，均價2萬元/平方米起，比周邊新房銷售均價優惠了近1萬元/平方米。

量價齊跌形勢下，武漢新建商品住房的供應速度放緩明顯。

據武漢市住房保障和房屋管理局數據，2022年1-8月，武漢新建商品住房批準預售60220套，批準預售面積696.09萬平方米，同比減少54.88%；截至2022年9月末，已批準預售尚未網簽的商品住房181758套，面積2117.15萬平方米。

行情的低迷也加重了購房者觀望情緒。

“現在也不是沒有客戶想買房，而是很多人看不懂市場。”10月20日，某百強房企武漢區域項目營銷負責人在接受記者微信采訪時表示，“我們項目基本每天都有客戶到訪，但成交情況不理想，整個市場情況就是如此，優惠再大、再多，但客戶就是要等，不想買單。”

政策持續刺激

面對持續下行的市場，武漢市相關部門也頻頻給予政策刺激。

今年以來，武漢樓市多次松綁，包括取消了四大遠城區的限購、降低了購房者的社保要求，釋放了更多房票，房貸利率也降了又降，達到歷史新低。

“十一”前后，多部門持續推出重磅樓市利好政策。如9月28日起，武漢二套房（家庭有1套或有1套未結清貸款）首付降至4成（限購區），取消144平方米豪宅相關政策限制；

10月8日起，首套個人住房公積金貸款利率3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率不低于3.575%。武漢部分銀行首套商貸利率調整為3.9%，二套利率不變；

10月8日起，公積金貸款最高額度，首套（含組合貸款公積金部分）由70萬元調升至90萬元；二套（含組合貸款公積金部分）由50萬元調升至70萬元。此外，中專生在武漢就讀，中專以上學歷可以落戶武漢。

“相比同類城市，武漢維穩措施出臺時間較晚，從因城施策到因區施策，不斷尋找政策寬松邊際，支持居民的合理購房需求，6、7月有一定提振效果。”中指研究院華中市場分析師李國政今日在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，但在收入預期和購房意愿下降的情況下，加上疫情防控擾動，政策作用弱化，提振效果無法達到預期，持續時間也有限，8、9月市場表現不及預期。

不過，他也指出，國慶前后的利好集中出臺疊加形成組合拳，切實降低了購房人成本，有效釋放需求釋放，國慶之后武漢市場迎來小幅反彈，活躍度明顯提高。如9月武漢住房成交7802套，日均260套；進入10月，國慶之后，8-19日累計成交3750套，日均成交312套，較9月增長20%，政策效應得到體現。

“后續，武漢仍會根據市場走勢，用好“政策工具箱”，適時出臺穩定市場的相關措施，可能發力的方向包括：房貸利率進一步降低，加快保交樓專項基金落地，加大復工交房力度，進一步優化限購措施，吸引人才留漢創業就業，二手房帶押過戶、交易稅費減免等，千方百計保證武漢樓市及經濟平穩發展。”李國政續稱。

土拍市場“加推”

新房市場的不景氣也傳導到了武漢土拍市場。

9月27日，武漢第三批集中供地收官，41宗地塊除2宗涉宅地塊產生溢價外，其余均底價成交，總成交價317.08億元。至此，武漢三輪集中供地，累計成交金額達到556.14億元。

雖然相較于前兩輪集中供地，本次土拍成交數量以及金額均有明顯提升。但總體來看，武漢土拍市場同比仍然大幅下滑。以第三輪集中供地為例，據中指監測數據顯示，武漢2021年第三輪集中土拍46宗地就已經攬金502.5億元。相比去年，今年第三輪土拍成交地塊數較去年減少11%，但成交金額卻減少了37%。

公開信息顯示，在此次土拍前，武漢多個政府部門召集多家頭部房企座談，聽取企業對當前房地產市場運行、調控政策的意見和建議，并鼓勵房企積極在武漢拿地。

值得注意的是，這并非武漢年內最后一次集中供地。9月21日，武漢自然資源和規劃局曾發布一則《關于進一步全力做好我市集中供地有關工作的通知》稱，武漢還將在今年繼續安排3個批次的集中供地，以達到平穩市場，助力社會經濟高質量發展目的。

封面圖片來源：攝圖網-500450702