每經記者 薛暉    

每經評論員 薛暉

近日，深圳市規劃和自然資源局官網發布通告，對位于龍華新城核心區、寶安中心區、光明中心區等多個熱門片區的多宗地塊進行“商改住”規劃調整，即由此前的商業性辦公用地變更為居住用地。如此大規模土地類別調整，實屬罕見。同時，此舉也傳遞一個重要信號：土地規劃中的“性別”紅線或將靈活調整。

眾所周知，自2004年以來，我國城鎮建設用地供應就只能以地方政府“招拍掛”形式出讓。“招拍掛”的建設用地，又依據用途分為居住、商辦、工業等類別。不同類別就像不同性別一樣，有著不可逾越的紅線，不僅因為其功能、使用年限而不同，而且價格差異極大。一般而言，同一區域地塊，居住類地塊最貴，商辦次之，工業最便宜。因為有價差，因而不可以隨意變換性質。

按理說，同一區域的地塊，價格應該是一樣的，因為政府征地成本是相同的。而之所以要分類出讓且有極為懸殊的價差，是因為地方政府需要平衡土地出讓金和稅收的關系。對地方政府而言，居住類用地出讓金是一次性收入。開發商買地蓋房賣樓，賣完樓就不再納稅。而商辦用地和工業用地，雖然土地出讓金少，但地面上蓋的寫字樓、商場、酒店、公寓、工廠，都是會持續納稅的。對地方政府而言，賣居住類地塊是賺“快錢”；賣商辦地塊是賺“慢錢”。只有快慢結合，政府財稅才能穩健。

因此，地方政府的通常做法是，即便是在出讓以居住為主的地塊，也要在其中“搭配”商辦用地，或要求房企購買時將部分建筑面積用于商辦，由開發商自持經營。而開發商也投桃報李，為了搶到足夠的土地，或為了搞好和當地政府的關系，也會積極為政府“分憂”，購進商辦用地。

于是，即便是那些以住宅開發為主的房企，在多次購地之后，手上也會囤積大量商辦物業，嚴重影響現金流的周轉。如果是在房地產高歌猛進的時期，賣房的現金流和利潤還可以覆蓋商辦物業的虧欠；一旦樓市下行，房企資金鏈就難免捉襟見肘。

這也就是從去年下半年開始，眾多房企減緩拿地節奏的重要原因之一。對許多房企而言，拿純居住類用地都要慎之又慎，又遑論商辦用地？

再看深圳，這個矛盾早已比較突出。據戴德梁行數據，今年上半年深圳寫字樓空置率上升3.2個百分點至22.4%。而實際上，早在去年7月，深圳就發布了《關于進一步加大居住用地供應的若干措施（征求意見稿）》，明確表示土地整備優先安排居住用途。已核發用地批復但未簽訂使用權出讓合同的土地，可申請將非居住用地調整為居住用地或提高居住用地開發強度。此次深圳多地塊類別調整，正是對上述精神的落實。

進一步講，深圳的新規可謂一舉多得。

首先，新規可以加大城市住宅供給。像深圳這樣的一線城市，也包括部分新一線城市，住房供應總體上仍低于需求。加大住宅供應，可以抑制房價過快上漲趨勢，保持城市競爭力。

其次，如果新規再進一步，允許部分房企持有的商辦用地“變性”，則可以幫助企業盤活沉淀的固定資產，加快資金流轉，變相紓困企業，也會救活一批被商辦拖累的房企。

其三，根據市場需求及時調整供地類別，也能保證地方政府土地供應的活力，吸引充足的買家，使地方性的“土地財政”有一定可持續性。

對于一線及新一線城市而言，深圳的靈活做法，有一定的借鑒意義。