每經編輯 孫志成    

10月28日，深圳市房地產和城市建設發展研究中心發布關于《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》的通知。

通知提及，為促進深圳房屋租賃市場平穩健康發展，提高租賃市場價格透明度，現發布《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》，具體可通過租賃參考價格查詢平臺進行查詢，此后將根據租賃市場變化情況適時更新房屋租賃參考價格。

覆蓋深圳全市各區

此次發布的租賃參考價格覆蓋深圳全市各區（含大鵬新區），包括4319個小區（其中，存量商品住房樓盤3786個、統建樓樓盤318個、商務公寓樓盤215個）、2042個城中村私宅、4500個產業園區配套宿舍區以及6702個產業園區。

在深圳市房屋租賃參考價格查詢平臺界面，可分小區、城中村私宅、產業園區配套宿舍以及產業園區四種類型查詢租房價格，平均價格也會在地圖上分區顯示。

來源：深圳市房屋租賃參考價格查詢平臺

從價格看，以小區為例，租賃參考價排名前三的區分別是南山、福田、羅湖，商品住房的參考價分別為109元/平方米·月、98元/平方米·月、80元/平方米·月，其余7區的參考價均低于70元/平方米·月。

而以商務公寓為例，南山、福田、羅湖商務公寓的月均租賃價格分別為154元/平方米·月、144元/平方米·月、105元/平方米·月。

據了解，房屋租賃參考價格以深圳各類房屋屬性數據和近一年租賃市場交易數據為基礎，按照《房地產估價規范》等相關要求，綜合運用地理信息技術、大數據分析等多種批量評估技術手段最終確定。此次發布的房屋租賃參考價格整體與當前市場租金水平基本相當。個別區域由于短期租賃市場波動等原因，其參考價格與市場租金可能存在一定差異。

租賃參考價格對應的房屋基本狀態為：小區是普通裝修、配備基本家私家電；城中村私宅是未經改造的空房、標準戶型（單間建筑面積19平方米、一房一廳35平方米、兩房60平方米、三房及以上85平方米）；產業園區配套宿舍是空房、標準戶型（建筑面積35平方米）；產業用房是普通裝修。

租賃當事人可參照租賃參考價格，結合物業類型、樓層朝向、建筑面積、裝飾裝修、配套設施設備、升級改造、特殊用途等客觀實際和差異，自主協商確定符合自身實際的租賃價格。

事實上，在此次深圳市發布房屋租賃參考價格之前，2021年發布的《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》就曾指出，市住房建設部門應當依法規范租賃市場秩序，建立房屋租賃參考價格制度，引導房屋租賃當事人合理定價，對租金水平進行合理調控。

去年11月，深圳市發布《關于既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知（征求意見稿）》，提出對非居住房改為保障租賃住房的房源執行漲幅限定標準。其中，面向該市的新市民、青年人等群體出租改造后的保障性租賃住房，年度租金漲幅不超過5%。

圖片來源：攝圖網-ID：500359408

房東或很難降價

據時代財經，租賃參考價普遍較目前市場價格低。諸葛找房數據研究中心發布的租金周報顯示，2022年第40周（09月26日-10月02日）內，深圳租金均價為91.39元/平方米·月，環比上漲0.1%。其中，南山區房租全市最貴，每月123.59元/平方米；福田次之，租金均價為每月112.01元/平方米，排名第三的羅湖租金均價為每月85.55元/平方米。

租客謝黎（化名）所住小區也參考價僅為84元/平方米。如果嚴格按照參考價，她每月的租金將減少近1500元。

謝黎所租的是位于深圳南山區一個房齡近30年的小區，房子僅12平方米，月租金高達2500元，每平方米租金高達208.33元/月。

不過，盡管租房壓力很大，謝黎對政策效果并不抱過多期待：“如果按照租金參考價執行的話，應該很多房東不干了，畢竟他們定房租也是根據市場價格來的。這個小區各方面不錯：近地鐵站(不到100米)，靠近公園，附近三個商圈。”

在陳霖（化名）看來，近一年來，深圳房租已持續緩降，目前處于較低的水平，很難因租賃參考價而有明顯的下降。目前他租住在深圳福田區蓮花街道某小區一座40平方米的房子，兩年前簽租約時月租為4500元，今年5月續租時房東每月減了50元。

但近期他幫朋友找房時發現，小區同戶型的房子月租金已降至4000元，折合每平方米100元/月。而《租賃參考價》上，該小區租金為97元/平方米·月。上述諸葛找房租金周報亦顯示，羅湖、龍崗、福田租金下跌，福田環比下降0.23%，跌幅最大。

10月28日，明源不動產研究院首席研究員艾振強在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，房屋租賃參考價的事已經傳了很久，現在正式落地，也是對二十大報告“租購并舉”精神的響應。房屋租賃，一直是糾紛比較多的領域，參考價的發布，有助于進一步增加市場的透明度，打擊黑中介等。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，二手房參考價，深圳做到了全覆蓋，已經成為引導市場價格走向，引導市場預期的價格參考錨。目前來看，這個價格錨的作用已經到位，越來越多的房屋按參考價來成交。租賃是熱點城市居住需求的主要實現模式，深圳大概有70%的人群在租房，迫切需要這樣的參考價來引導市場租金，保護租賃權益，降低新市民安居成本，釋放他們的消費需求。

艾振強分析認為，從發布的參考價來看，總體與現行市場價接近，因為深圳的商品住宅租金收益率本來就處于較低水平。當然，不同區域、不同小區會存在差異，市場價低于或高于參考價的都有。至于很多人認為可以憑此要求房東降低房租，不太現實，因為參考價格只是參考，并不是強制執行，即便二手房指導價也非強制執行，只是通過與銀行信貸掛鉤傳導影響。

“不過該措施對二手房東，特別是拿房裝修之后再出租的業務模式，可能會造成一定打擊，因為經重新裝修之后的公寓，價格相比之前普遍有50%以上的漲幅，未來通過租金差獲利的空間可能會進一步收窄，需要在其他方面發力增收。”艾振強表示。

李宇嘉認為，租金參考價和二手房參考價是完全不同的。租金參考價不涉及銀行貸款，不涉及加杠桿的問題，所以效果不能和二手房參考價劃等號。租金參考價最大的作用，就是對于保障性租賃住房的定價，對市場租賃住房的租金制定約束性并不強，當然，如果后續要求租金年度漲幅不超過某個百分比，也可能是有作用的。

編輯|孫志成?杜波

校對|王月龍

每日經濟新聞綜合自中國證券報、時代財經、每經App等等