每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，上海第六批次集中供應新房源官宣入市，共計28個樓盤項目、10784套商品住房，分布在浦東、徐匯、楊浦等10個區(qū)域。

那么，對于上海近郊遠離地鐵站、交通不便的剛需及剛改項目，能否在此次萬套房源的供應中搭上熱銷快車？

位于上海外環(huán)外閔行區(qū)的剛需新盤建發(fā)•縵云的房地聯(lián)動價為6.8萬元/平方米，盡管建發(fā)房產(chǎn)官微顯示，”建發(fā)•縵云三站即達前灘、毗鄰黃浦江，坐擁中外環(huán)和南北高架的繁華要地，高端圈層生活區(qū)域的加持，成熟宜居的低密住區(qū)“。但也有購房人留言表示，“3公里外的地鐵站剛需傷不起！”

10月26日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，從最近的地鐵8號線蘆恒路站到建發(fā)•縵云的實際距離約2.5公里，需要換乘公交車約半小時才能到達。

不過，建發(fā)•縵云項目所在板塊居住密度較低，東側是華僑城各期項目，片區(qū)規(guī)劃比較成熟；南面是保利茉莉公館一期至三期；西側是陸家嘴紅醍半島，北側則是上海師范大學附屬閔行第三小學和第三中學，城市界面比較新。

建設中的建發(fā)•縵云項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

位于建發(fā)•縵云北面的保利茉莉公館，開發(fā)商為上海保利建衡房地產(chǎn)有限公司，據(jù)啟信寶，該公司法定代表人為傅小君， 實控人為保利發(fā)展。

通過每經(jīng)品房小程序11個維度綜合測算，保利茉莉公館三期目前的AI估值參考價為87756元/平方米。

作為純別墅項目，保利茉莉公館三期的居住密度低于閔行區(qū)83%的小區(qū)，而且周邊醫(yī)療配置較好，有大小醫(yī)療機構4個，其中距離三甲醫(yī)院仁濟醫(yī)院約1.6公里，優(yōu)于閔行區(qū)67%的住宅項目，屬于就醫(yī)舒適度高的區(qū)域。

從交通情況來看，該項目周邊1公里內(nèi)有公交車站17個，僅優(yōu)于閔行區(qū)18%的住宅項目。但自駕車通勤情況較好，早晚高峰平均車速優(yōu)于閔行區(qū)57%的小區(qū)，屬于駕車出行舒適度中的區(qū)域。

教育配套方面，項目周邊1公里有幼兒園4所，優(yōu)于區(qū)域49%的小區(qū)，其中距離知名的中福會甬江幼兒園僅387米。不過項目周邊僅有1所小學。

綜合上述維度，每經(jīng)品房小程序估算，保利茉莉公館三期未來5年的房價將跑輸閔行區(qū)的平均漲幅，僅高于該區(qū)8%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

建發(fā)縵云西側的陸家嘴紅醍半島項目，開發(fā)商為上海陸家嘴浦江置業(yè)有限公司，啟信寶顯示，該公司法定代表人為蔡宏圖，實控人為上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司。

每經(jīng)品房小程序顯示，紅醍半島的AI估值參考價為56724元/平方米。小區(qū)周邊住密度僅高于閔行區(qū)16%的住宅小區(qū)，商務密度得分也僅0.9分。周邊消費餐飲客單價82元，相當于1-2線城市之間的水平，屬于中檔消費區(qū)域。

項目所在板塊的配套學校 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

從教育配套來看，該項目周邊1公里內(nèi)共有5所幼兒園，其中距離較為知名的中國福利會浦江幼兒園僅178米、距離中福會涌江幼兒園196米。周邊有2所小學、1所中學，距離均在步行可達的范圍內(nèi)，屬于教育配套較為舒適的區(qū)域。

不過記者注意到，該項目周邊的醫(yī)療配套仍待完善。目前周邊三公里內(nèi)僅有1家三甲醫(yī)院，但由于閔行區(qū)全域范圍大、醫(yī)療整體配套不密集，該小區(qū)仍能算上就醫(yī)舒適度中等水平。

每經(jīng)品房小程序綜合測評， 紅醍半島未來5年的房價將跑輸閔行區(qū)的平均漲幅，僅高于該區(qū)7%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

在建發(fā)•縵云項目東側，規(guī)模最大的住宅小區(qū)當屬華僑城，開發(fā)商為上海天祥華僑城投資有限公司開發(fā)，啟信寶顯示，其法定代表人陳運根，實控人為華僑城集團。

記者在實地走訪中注意到，該項目所在板塊以新建商品住宅、別墅區(qū)為主，整體居住環(huán)境優(yōu)良，市政規(guī)劃相對合理。周邊各類配套、醫(yī)療設置和綠化設施也較為完善。每經(jīng)品房小程序顯示，華僑城二期的AI估值參考價58868元/平方米。

教育資源方面，該小區(qū)周邊1公里內(nèi)有5所幼兒園、1所小學、1所中學，屬于教育舒適度中的區(qū)域。

交通方面，由于距離地鐵站較遠，周邊雖有9個公交站點，也僅優(yōu)于閔行區(qū)內(nèi)11%的住宅小區(qū)，屬于公交出行舒適度較低的區(qū)域。不過周邊通勤車速優(yōu)于區(qū)域57%的小區(qū)，屬于駕車舒適度中的區(qū)域。

每經(jīng)品房小程序顯示，華僑城二期周邊的醫(yī)療配置優(yōu)于閔行區(qū)51%的小區(qū)，附近有1家三甲醫(yī)院，距離約2.2公里。周邊餐飲消費客單價63元，在閔行區(qū)內(nèi)低于92%的住宅項目，屬于低檔消費區(qū)。

綜上各維度度測評，每經(jīng)品房小程序預計，華僑城二期未來5年的房價漲幅將跑輸閔行區(qū)的平均漲幅，僅高于該區(qū)域6%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝