每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

10月31日，首開(kāi)股份（SH600376，股價(jià)5.17元，市值133.36億元）在上證路演中心舉行2022年半年度及三季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。被稱(chēng)為“京城一哥”的首開(kāi)股份上半年便開(kāi)始虧損，14個(gè)“小目標(biāo)”沒(méi)有了，到第三季度有所好轉(zhuǎn)，卻依然虧了5.7億元。

2022年，首開(kāi)股份的全年銷(xiāo)售目標(biāo)是1080億元，目前達(dá)成率接近六成。盡管還在繼續(xù)虧，但首開(kāi)股份依舊樂(lè)觀，公司表示“截至目前，公司未調(diào)整銷(xiāo)售目標(biāo)”。

前三季虧損減少

三季報(bào)顯示，前三季度，首開(kāi)股份營(yíng)業(yè)收入約193.85億元，同比減少55.87%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損5.7億元，虧損減少181.47%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約42.43億元，同比減少55.29%。公司持有貨幣資金約226.29億元，應(yīng)收賬款3.32億元，存貨1682億元，短期借款2000萬(wàn)元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約102.03億元。

三季度單季，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)收122.82億元，同比增長(zhǎng)15.73%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為8.55億元，同比增長(zhǎng)672.53%。具體業(yè)績(jī)方面，1~9月，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)簽約面積233.64萬(wàn)平方米，簽約金額647.31億元。

在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，對(duì)于前三季度的虧損原因，首開(kāi)方面的說(shuō)法是，與地產(chǎn)行業(yè)整體情況相同。“公司既往年度土地價(jià)格較高，去化遇到困難，目前市場(chǎng)低迷，加之前三季度結(jié)算金額較低，造成虧損。第四季度結(jié)算規(guī)模會(huì)較為集中。”

報(bào)告期內(nèi)，首開(kāi)股份有息債務(wù)余額約1100億元，董事、總經(jīng)理趙龍節(jié)在業(yè)績(jī)會(huì)上表示“目前各項(xiàng)還本付息均正常”。

從首開(kāi)股份持有的待開(kāi)發(fā)土地區(qū)域來(lái)看，目前其在北京項(xiàng)目持有的待開(kāi)發(fā)土地面積為65759萬(wàn)平方米，京外持有的項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)土地面積為11570萬(wàn)平方米，總計(jì)規(guī)劃計(jì)容建筑面積為197358萬(wàn)平方米。三季度內(nèi)已開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際投資額約298.18億元，在建建筑面積為1871.9萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積310.15萬(wàn)平方米，竣工面積215.23萬(wàn)平方米。

聯(lián)合拿地成掣肘

聯(lián)合拿地很大程度上成為首開(kāi)股份的業(yè)績(jī)掣肘。如前所述，“既往年度土地價(jià)格較高”成為首開(kāi)股份解釋今年三季度依舊出現(xiàn)虧損的第一大緣由。聯(lián)合拿地是一把雙刃劍，極大助力了首開(kāi)股份前些年的規(guī)模和業(yè)績(jī)飛升，但也平攤了其權(quán)益。

根據(jù)首開(kāi)股份自己的說(shuō)法，其根植于北京，由于母公司在土地市場(chǎng)具備一級(jí)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，可以充分發(fā)揮集團(tuán)國(guó)企背景，利用與政府協(xié)調(diào)溝通的優(yōu)勢(shì)，以集團(tuán)公司為主體，進(jìn)行土地整理、收購(gòu)、一級(jí)開(kāi)發(fā)等前期工作，在完善產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃等相關(guān)前期手續(xù)，并具備開(kāi)發(fā)條件后，把項(xiàng)目注入上市公司平臺(tái)。由此，公司可以用較低成本獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，同時(shí)，利用上市公司的資金優(yōu)勢(shì)、運(yùn)作能力優(yōu)勢(shì)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化，提升公司的盈利能力。

也正因此，在2020年集中供地政策實(shí)行后，首開(kāi)股份成為許多房企聯(lián)合拿地時(shí)緊抱的“大腿”，但與此同時(shí)，不少權(quán)益比例低于50%的項(xiàng)目，在眼下的行業(yè)背景中，也為首開(kāi)的經(jīng)營(yíng)和利潤(rùn)帶來(lái)了極大不確定性。

首開(kāi)股份也意識(shí)到了這方面的問(wèn)題，在業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)于投資者“未來(lái)通過(guò)股權(quán)收并購(gòu)方式拿項(xiàng)目的計(jì)劃，以及目前少數(shù)股東權(quán)益占比較高，如何改善？”的提問(wèn)，趙龍節(jié)回應(yīng)通過(guò)股權(quán)收并購(gòu)方式收購(gòu)項(xiàng)目，要視市場(chǎng)和項(xiàng)目自身情況而定，并表示“公司在逐步擴(kuò)大在項(xiàng)目中的股權(quán)比例，預(yù)期未來(lái)少數(shù)股東權(quán)益占比較高的情況將逐步改善”。

北京一直是首開(kāi)依賴(lài)的主戰(zhàn)場(chǎng)，但自2020年以來(lái)，在北京市場(chǎng)的銷(xiāo)售排行中，首開(kāi)股份的榜首寶座一直被中海地產(chǎn)占據(jù)。今年1~9月，據(jù)中指研究院北京房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP20榜，首開(kāi)股份排名第二，僅次于中海地產(chǎn)。但如果計(jì)算權(quán)益銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，首開(kāi)股份僅排第四，前三甲分別是中海地產(chǎn)、城建集團(tuán)、華潤(rùn)置地，且中海地產(chǎn)是351億元，遠(yuǎn)超首開(kāi)股份的128.3億元。

不過(guò)今年以來(lái)，首開(kāi)股份在北京也選擇了獨(dú)立拿地。9月的第三批集中供地中，首開(kāi)股份以約38.3億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)地鐵9號(hào)線花鄉(xiāng)站造甲村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目FT00-1516-6031、FT00-1514-6039地塊R2二類(lèi)居住用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，土地面積約2.31萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積5.55萬(wàn)平方米。

事實(shí)上，首開(kāi)是為數(shù)不多踩中“三道紅線”中兩道紅線的國(guó)企背景開(kāi)發(fā)商（半年報(bào)數(shù)據(jù)，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率72.18%，凈負(fù)債率145.21%，現(xiàn)金短債比1.43），業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)于“財(cái)務(wù)指標(biāo)未達(dá)到綠檔標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)降負(fù)債計(jì)劃以及目前因不是綠檔，再融資是否受阻”的提問(wèn)，趙龍節(jié)坦承，受行業(yè)管理限制，目前公司無(wú)股權(quán)再融資計(jì)劃。

對(duì)于年內(nèi)能否實(shí)現(xiàn)盈利，趙龍節(jié)表示，年初以來(lái)，公司加大去庫(kù)存力度，積極適應(yīng)市場(chǎng)變化，到三季度已經(jīng)取得一定成效。未來(lái)公司將繼續(xù)堅(jiān)持目前經(jīng)營(yíng)方針，根據(jù)市場(chǎng)變化加大銷(xiāo)售規(guī)模。目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均在穩(wěn)步推進(jìn)。公司會(huì)大力推進(jìn)項(xiàng)目入市安排，盡早實(shí)現(xiàn)收入。