記者：黃婉銀

近日，為落實穩經濟一攬子政策措施，堅持“兩個毫不動搖”，支持民營企業健康發展，在人民銀行的支持和指導下，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

受此消息影響，11月9日，房地產板塊表現活躍，股債出現異動，多股漲停，新城發展、碧桂園漲幅超20%。與此同時，港股多只內房股暴漲，旭輝控股集團一度漲超50%，碧桂園盤中漲超30%。

對于當下的房地產行業而言，“第二支箭”無疑是一把實質性的回暖利器。可以肯定的是，房地產市場長期的住房需求仍在，空間和容量也依然足夠，圍繞住宅開發還有眾多新的機遇與可能。因此，面向未來，活得久、活得好的優質房企一方面可以重塑行業格局和賽道，另一方面還能實現穩定良性的可持續發展，邁入高質量增長階段。

民營企業融資恢復 中債增增信支持擴容

此前，針對部分民營企業遇到的融資困難問題，經國務院批準，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓展融資。民營企業債券融資支持工具作為“第二支箭”，有力引導市場機構改善對民營企業的風險偏好和融資氛圍，有效緩解了民營企業信用收縮問題，促進了民營企業融資恢復，降低了民營企業融資成本。

近期，交易商協會已經組織中債增進公司積極開展了部分民營房地產企業債券融資增信工作，取得了良好成效。后續，相關工作將納入支持工具統籌推進。未來，隨著民營企業發債融資支持范圍和規模的擴大，支持工具的作用將進一步充分發揮，有利于提振投資者信心，尤其有利于穩定和擴大民營企業的融資。

國盛證券研報指出，若此次交易商協會的“第二支箭”真正落地，當前基本面穩健的優質民企和混合所有制企業有望重新發債獲得流動性的支持，緩解現金流的壓力，避免行業風險進一步蔓延。

就在“第二支箭”消息放出不久后，11月9日，中債信用增進公司發布《關于接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知》。通知顯示，為進一步推動民營企業債券融資支持工具工作，加大對民營房地產企業增信服務力度，意向民營房地產企業可通過填寫《項目需求意向表》向中債信用增進公司提出增信需求，公司將在收到郵件后3個工作日內予以郵件反饋。

事實上，早在10月27日，人民銀行副行長潘功勝赴中債增開展專題調研，就表示近期中債增“對維護民營房企債券融資穩定發揮了重要作用”，要求中債增“加大對民營房企債券融資的支持力度”。

11月1日，交易商協會、房地產業協會聯合中債增，召集金輝、新希望地產、德信中國、大華集團、仁恒置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會。同時，座談會明確，將會繼續加大對民營房企發債的支持力度，且目前正在推進十余家房企的增信發債，涉及金額約200億元。對比前兩次的“示范房企”，本次中債增扶持范圍進一步擴大至中小房企。

中信建投證券研報認為，當前銷售逐步筑底，政策向好趨勢不變，在政策刺激下，銷售有望逐步復蘇。在此過程中，看好三高房企：高業績、高有息負債增長以及高拿地強度的房企，這些房企有望在后續市場復蘇及信用修復過程中明顯受益。

頭部房企突圍市場 逆市鞏固銷售基本盤

2022年10月，時值傳統“金九銀十”銷售旺季，雖然規模房企積極把握“國慶”假期，提前鋪排供貨、加碼折扣及活動營銷的力度，但10月企業整體銷售仍延續了相對低迷的表現。

克而瑞統計顯示，TOP100房企單月實現銷售操盤金額5560.7億元，環比降低2.6%，降幅高于往年平均。同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%。累計業績來看，百強房企1-10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44%的較高水平。目前，行業下行壓力持續、市場信心及購買力缺失、觀望情緒也愈加濃厚，疊加疫情的影響，企業整體的銷售去化壓力在進一步加大。

嚴峻形勢下，碧桂園銷售總體保持平穩，連續兩個月業績出現環比增長。公告顯示，10月碧桂園實現權益合同銷售額333.3億元，環比增長4.09%；權益合同銷售面積約416萬平方米，環比增長6.12%。

整體來看，今年前10個月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額3094.3億元，同比下降幅度優于行業平均水平。另據第三方統計，前10個月碧桂園累計實現全口徑銷售額4032.9億元，繼續位居行業榜首。

“我們有今天，是因為我們足夠努力，想了很多辦法，相信辦法總比困難多。”在11月4日舉行的碧桂園集團月度管理會議上,集團董事局主席楊國強回憶公司成立30年間經歷的幾次困境，他相信剛需和改善性住房需求仍然還在，勉勵全體員工繼續堅定信心、全力以赴。“餡餅不會從天上掉下來，努力才會沖出困境。我們不能等、不能靠、不能要，要充滿激情去奮斗。”

會上，集團管理層號召以全新的思維和行動來應對當前的市場變化。集團總裁莫斌強調要做好穿透管理，要全方位貫徹到現金流、銷售、開支、成本等各方面，落實到每個項目、每個人、每個樓棟，用最小的代價穿越周期。

在同樣備受重視的資本市場上，作為示范性民營龍頭房企，碧桂園迄今為止經營依然保持穩健，充分體現了自身的發展韌性。

10月，碧桂園地產控股股東連續回購多筆債券，累計購買金額約3.25億元。自2021年底至今，碧桂園已多次主動通過回購債券、增持債券及公司股票等舉措，以真金白銀保護投資者利益。分析人士認為，公司的債券回購行為不僅體現出公司現金管理能力較強、資金流動性充裕，也體現了其積極維護存量二級債券及投資者信心的強烈意愿，透明主動的債務管理態度。

同月，深交所信息平臺顯示，“申港證券-引力保理-碧桂園1-10期供應鏈金融資產支持專項計劃”項目狀態更新為“已受理”。該債券擬發行金額20億元，債券類別為ABS。

9月，碧桂園成功發行了2022年度第一期中期票據，本金總額為人民幣15億元，為期三年，票面利率為3.2%，認購倍數達2.86倍。該期中票由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，體現了監管機構對碧桂園基本面以及持續經營能力的認可。

房地產行業櫛風沐雨，但可以看見眾多優質企業仍在劈波斬浪、砥礪前行，活下去才是王道。如莫斌所說，市場低迷如逆水行舟，每個碧桂園人都要成為“劃船的人”，擰成一股繩。他要求管理人員一定要沖到最前線，要將最困難的事情扛在自己的肩上，跟一線同事共同面對、敢于擔當、解決問題。“我們不但要活下去，而且要有質量地活下去，還要活得時間更長。”

（文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）