每日經濟新聞 2022-11-14 21:24:09
◎實際上，深圳期房的預售資金監管，在執行中已由銀行、房企、政府三方一起參與，特別是近兩年房企出現資金流動性問題后，為保交樓，政府在監管方面要求更為嚴格和細致。
每經記者 甄素靜 每經編輯 陳夢妤
近日，深圳市人大常委會官網發布關于《暫時停止適用〈深圳經濟特區房地產轉讓條例〉有關規定的決定（草案）》公開征求意見的公告（下稱《意見》）。
公告稱，暫停上述《轉讓條例》中與“金融機構監管”相關的部分規定，暫停適用上述有關規定的期限為3年。明確深圳商品房預售資金監管模式正在推進改革，政府將接替商業銀行成為監管主體。征求意見截至日期為2022年11月16日。
11月14日，多名業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，草案一方面是呼應國家相關政策要求，另一方面也是加強并完善深圳預售資金監管監管體系的一次立法，實施后對深圳新房市場的穩定將起到積極推動作用，從一定程度上減少延期交房和爛尾樓的產生。
就全國而言，商品房預售資金監管分為行政監管和金融機構監管兩種模式。
行政監管要求政府與商業銀行、房地產開發企業簽訂監管協議，由政府對預售資金的使用進行審核監管，廣州、武漢等城市采用此模式。
金融機構監管要求商業銀行與房地產開發企業簽訂監管協議，由商業銀行對預售資金的使用進行全流程監督，北京、上海、深圳、杭州等城市采用該模式。
對于暫停的必要性，深圳市人大常委會表示，深圳市于1993年出臺《深圳經濟特區房地產轉讓條例》，確立了商品房預售資金金融機構監管模式，目前，市司法局正會同市住房建設局修訂《深圳市房地產市場監管辦法》（以下簡稱《監管辦法》），并按照《意見》要求，構建商品房預售資金行政監管模式。但此舉措與《轉讓條例》實行的預售資金金融機構監管模式不一致，為依法依規推進預售款監管模式改革、確保依法行政，需對《轉讓條例》相關條款進行修訂或者暫停適用。
“考慮到修訂歷時較久，現提請市人大常委會暫停適用《轉讓條例》有關規定，待預售資金行政監管模式運行一段時間后，再根據實際情況適時啟動《轉讓條例》的修訂工作。”
國家高端智庫中國綜合開發研究院研究員宋丁認為，深圳推進商品房預售資金監管模式改革，完全是基于市場的現實考量，過去單純依賴商業銀行無法保證預售資金的安全，此前出現的爛尾樓、停貸停供等現象，歸根結底都是資金監管層面出現了問題。
有業內人士告訴記者，實際上，深圳期房的預售資金監管，在執行中已由銀行、房企、政府三方一起參與，特別是近兩年房企出現資金流動性問題后，為保交樓，政府在監管方面要求更為嚴格和細致。
也有此前購買百強房企預售房的業主，在獲悉此次征求意見稿的發布后，向記者表達出盼望和喜悅之情。
北京金訴律師事務所創始人王玉臣11月14日接受記者電話采訪時表示，其實原本相關部門也有監管職責，眼下進一步明確、進一步加強和完善，也是為了更好保障樓市的健康和穩定。現在全國上下都在呼吁保交樓，而保交樓就必須做好預售資金監管，不能再流于形式，否則延期交房和爛尾樓問題只會越演越烈。
據中指院不完全統計，2022年以來，面對諸多開發企業發生資金流動性問題，全國已有超110省市調整預售資金監管政策，或放松資金監管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。
對于深圳此次從修改法規角度，將銀行監管轉變為行政監管的必要性和意義，明源不動產研究院首席研究員艾振強11月14日接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時表示，任何監管都是有成本的，過去行業單邊上揚，高周轉能夠持續，銀行監管可節約行政監管成本。
“但三道紅線后，出險房企逐步增多，銀行作為盈利性機構本身有自己的利益訴求，比如保護儲戶利益等，出現了劃走資金的情況。而項目出現爛尾，購房者最終還是找政府，還不如行政監管。”
王玉臣認為，保交樓必須要有強有力的資金監管，所以此次草案的實施一方面是呼應國家的相關政策要求，另一方面也是加強并完善深圳預售資金監管體系的一次立法。
王玉臣表示，從銀行監管正式轉為行政監管，恐怕會有三個重要難點問題需要注意。
“第一，開發商直接收取首付款或分期付款時的監管。現實中，很多開發商提供的收款賬戶并非監管賬戶，在收取房款的源頭就開始轉移，所以這方面的監管是重中之重。第二，銀行放款的賬戶。現實中，很多銀行在放款時并沒有將購房人的按揭貸款放到監管賬戶。第三，監管賬戶中預售資金的具體使用。現實中，不乏一些開發商利用施工企業虛報工程進度，以工程款名義領取后挪作他用。”
封面圖片來源：攝圖網-500571136
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