每經記者 彭斐    每經編輯 陳俊杰    

隨著房地產行業經營難度逐步增加及效益下滑，又一家上市公司選擇與地產分手。

11月16日，魯商發展（SH600223，股價8.7元，市值88.44億元）發布關聯交易提示性公告披露，擬將公司持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東山東省商業集團有限公司（以下簡稱“商業集團”）或其所屬公司。

《每日經濟新聞》記者注意到，若交易順利完成，意味著魯商發展將剝離地產業務。最近幾年，隨著地產行業的黃金發展期過去，不少上市公司開始加速剝離房地產業務。對于魯商發展來說，剔除地產板塊對經營的拖累，將降低資產負債率，提升盈利水平。

在上述背景下，魯商發展開始尋求新的增長點，自2018年以來，這家背靠魯商集團的上市公司在大健康領域動作頻頻。在11月16日公告中，魯商發展稱，本次交易如能順利完成，公司將聚焦于生物醫藥、化妝品等大健康業務。

計劃剝離房地產業務

魯商發展在11月16日公告中稱，公司擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東商業集團或其所屬公司，本次交易資產涉及的具體資產范圍尚需交易雙方進一步協商確定。

《每日經濟新聞》記者注意到，本次交易為重大資產出售，不涉及股份發行，不影響公司的股權結構。本次交易如能順利完成，預計將降低公司資產負債率，優化資產結構。

在魯商發展的營收構成中，地產業務占據著重要地位。財務數據顯示，2022年上半年，魯商發展的房地產及物業板塊實現營收32.78億元，遠超該公司其他板塊的營收，在總營收中占比達到68%。

在公司營收中占有高比例，但魯商發展的房地產業務卻成為業績的累贅。今年前三季度，魯商發展實現歸母凈利潤1.54億元，同比下滑69.44%。對于原因，魯商發展給出的解釋是：主要系健康地產本期結算項目毛利較低及個別項目規劃調整暫時停工利息費用化影響財務費用增加所致。

魯商發展第三季度經營情況簡報顯示，2022年7-9月，公司房地產項目實現簽約金額16.33億元，同比減少39.26%；1-9月實現簽約金額56.12億元，同比減少52.21%。

《每日經濟新聞》記者梳理相關信息發現，2008年，魯商發展通過重大資產置換及發行股份購買資產方式，上市公司實現了業務轉型，主營業務由以化纖新材料、紡織品、片劑、膠囊、熱能電力的生產與銷售及醫療服務、康復療養、醫療咨詢服務為主，轉變為以房地產開發及經營為主。

如今，地產行業的黃金發展期已過，魯商發展開始尋求新的增長點，在大健康領域持續布局。與此同時，魯商發展輕資產業務端持續發力，旗下魯商服務自2022年7月8日起在香港聯交所主板上市交易。

在低迷的地產環境中，魯商發展將再次調整賽道。從主營業務來看，除了房地產業務，魯商發展其他主營業務還包括生物醫藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑。

值得注意的是，隨著房地產行業經營難度逐步增加及效益下滑，越來越多的上市公司選擇剝離地產相關業務。東方集團（SH600811，股價2.66元97.33億元，市值）7月6日發布的投資者關系記錄表顯示，公司正在加快剝離房地產板塊。

而在2020年6月以來，隨著控股股東變更后，奧園美谷（SZ000615，股價6.13元，市值47.81億元）開始籌劃剝離房地產業務事宜，截至2022年上半年底，奧園美谷已經完全剝離房地產業務，與此同時通過并購醫美服務機構，快速切入醫美賽道。

化妝品業務將成第一大板塊？

在房地產業務增長乏力之際，魯商發展的其他業務板塊逐漸成長。

《每日經濟新聞》記者注意到，從魯商發展各板塊收入構成來看，緊隨房地產業務的就是化妝品業務。1-9月，公司化妝品板塊營業收入14.29億元，其中“頤蓮”品牌實現收入5.40億元，“璦爾博士”品牌實現收入7.45億元。

與此同時，魯商發展在醫藥方面表現也較為良好，2022年1-9月，醫藥板塊營業收入3.37億元。

生物醫藥、化妝品板塊的切入，則源于魯商發展在2018年的一次資本運作。2018年，魯商發展通過收購魯商集團旗下山東福瑞達醫藥100%股權，開始由房地產為主向健康產業轉型，布局生物醫藥和化妝品產業。

此后，為了明確公司在大健康領域的布局，這家上市公司還曾更改過名稱。2019年6月，公司臨時股東大會審議通過了《關于變更公司名稱的議案》，公司將證券簡稱由“魯商置業”變更為“魯商發展”對于改名的原因，魯商發展從是“為體現公司‘健康生活服務商’的發展方向，更準確的反映公司的實際經營情況，使公司名稱與證券簡稱保持一致”。

在魯商發展助力下，福瑞達發展迅速。2019年發起成立了一只總規模10億元的股權投資基金和一只規模為3億元的創投基金。

2020年，魯商發展完成對透明質酸原料生產企業山東焦點生物60%股權的收購，補充了化妝品和食品級玻尿酸原料環節。焦點福瑞達經營范圍正從單一的原料拓展到功能性食品。2021年，焦點福瑞達成為國家重點扶持的“專精特新小巨人”企業。

對于將地產業務剝離的運作，魯商發展稱，本次交易如能順利完成，公司將聚焦于生物醫藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑等大健康業務。本次交易有利于改善公司資產質量，提升公司可持續經營能力和盈利能力，維護投資者利益。

公告顯示，通過本次交易，公司將名下房地產開發業務相關資產負債置出，剩余其他業務2021年收入合計約31億元，歸母凈利潤合計約2.5億元；2022年1-9月收入合計約25億元，歸母凈利潤合計約2億元。

封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝