每日經濟新聞 2022-11-21 21:20:48
◎“對于我們業主來說，這么多年沒有按期收房獲得賠償就算了，反而還讓我們再交錢，這是我們不能接受的。”也正因此，在今年7月重整草案的兩次投票時，業主方均投下了反對票，但未能通過。
每經記者 陳利 每經編輯 陳夢妤
爛尾8年后，西安易合坊終于迎來了交房，原本應高高興興去收房的業主楊華（化名）卻很難激動起來。
延期多年收房，楊華和一眾業主不僅拿不到任何賠償，還被告知需要繳納1800元/平方米的續建費，記者了解到，目前300余戶業主中僅有幾戶業主選擇了收房。
據《每日經濟新聞》此前報道，原計劃于2015年年中竣工交付的易合坊，因開發商西安四德置業有限公司資不抵債，于2014年樓房爛尾，截至交房前，項目停工已達8年之久。盡管在當地政府和法院的介入下，四德置業走上破產重整之路，項目也迎來轉機，但如今在交房時上再面“難題”。
11月18日一早，楊華和部分易合坊業主突然接到通知，希望其立即前往項目現場收房。
“當時我們看了流程覺得不合理：要求業主先收房再驗房，但正常來說應該是先驗房才收房，不僅如此，還要求業主要先繳納大修基金和3個月的物業費后才能收房。所以當天上午就算有人去了現場，但也沒什么人收房。”
根據今年11月16日西安市灞橋區人民法院的（2018）陜0111破1-7號《民事裁定書》，批準西安四德置業有限公司重整計劃草案，終止西安四德置業有限公司重整程序，對購房債權進行債權清償。清償方式主要包括房屋清償和貨幣清償。
“原則上采取房屋交付方式清償。”在這份裁定書上，《每日經濟新聞》記者注意到，另一種清償方式貨幣清償，則是在扣除銀行主張的相關費用后才能獲得清償。
“我們大多數業主都是剛需，貨幣清償的價格是按照10年前大家以四五千元單價購買時的價格來算的，但目前周邊房價都超過了10000元/平方米，現在再讓我們拿著以前的首付款來買房肯定是買不到了。”楊華告訴記者，因此業主們在選擇清償方式時基本都以房屋清償為主。
記者在貝殼找房APP上看到，與易合坊一街之隔的錦溪東城新一家目前在售二手房均價12881元/平方米；建成于1996年的浐灞新城四期10月參考均價也在12339元/平方米。
讓“楊華們”更難以接受的是，在收房前業主還需簽署一份條件頗為苛刻的補充協議。
“我們當初購買的是正規的商品房，雖然經歷了許多波折，但不最終影響房屋商品房的屬性，所以交房也應該按照一般商品房的要求，達到交付條件才行。”楊華告訴記者，在他們看來，現在的房子離交付標準還有一定距離。
在楊華向記者提供的補充協議上，第一條就是“乙方同意按照房屋現狀接收房屋”，他表示，房屋目前還沒有完全通過驗收，“三書一表一證都不齊全，天然氣也沒有入戶安裝、電表也沒有，電還是臨時用電，暖氣也要明年才能通，這肯定達不到交房條件”。
不僅如此，記者還注意到，目前補充協議里的房屋面積僅為預測面積，尚未有實測面積。
而根據灞橋區法院的公告，此次交房實行分批交付，未接到四德公司清償手續通知的人員，不得進入管理人辦公室、四德公司售樓部和項目現場。
讓業主不能接受的除了交房條件外，還有一筆額外的續建費。
“交房現場簽訂的補充協議沒有直接提續建費，但補充協議相關約定的前提是灞橋區法院的裁定書和四德公司的重整計劃，而這兩份文件都要求業主繳納續建費。”楊華表示。
《每日經濟新聞》記者注意到，11月16日的裁定書明確提到，選擇以房屋交付方式清償有一定條件，“因四德公司資不抵債，導致項目爛尾，進入重整程序后，需投入資金進行續建，選擇房屋交付清償的債權人，需在辦理不動產權證書是補繳重整受理后發生的續建成本。”
而《西安四德置業有限公司重整計劃草案》也提到，選擇以房屋交付方式受償的購房債權人，需在辦理不動產登記證前補交重整受理后發生的續建成本。
據楊華等一眾業主獲得的消息，續建費用大致為1800元/平方米，不過這一金額，目前尚未獲得證實。
今年8月，易合坊破產重整管理人曾在電話中回復記者關于續建費的問題，“目前還沒有確切數字，最終要待債權人同意，確定后由法院對外公布。”
“對于我們業主來說，這么多年沒有按期收房獲得賠償就算了，反而還讓我們再交錢，這是我們不能接受的。”也正因此，在今年7月重整草案的兩次投票時，業主方均投下了反對票，但未能通過。
2022年7月22日，灞橋區法院組織召開債權人會議，對重整計劃草案進行了分組表決。經表決，職工債權組、稅款債權組通過了重整計劃草案，購房債權組、工程款債權組、小額債權組和普通債權組未通過重整計劃草案；7月28日，灞橋區法院組織未通過的購房債權組、工程款債權組、小額債權組、普通債權組再次表決，其中小額債權組表決通過重整計劃草案，其他債權組仍未通過重整計劃草案。
不過，最終在今年11月16日，灞橋區法院通過民事裁定的方式，批準通過了西安四德置業有限公司重整計劃草案，終止西安四德置業有限公司重整程序。
在這份裁定書中，灞橋區法院認為，雖然購房債權組、工程款債權組和普通債權組表決未通過重整計劃草案，但重整計劃草案中對購房債權人所享有的購房債權將以交付其所購房屋的方式獲得全額清償，不選擇交付房屋的購房債權，其購房款將獲得全額貨幣清償，購房債權組債權未受到實質性損害。同時，因選擇交付房屋方式清償債權的購房債權人需在辦理不動產權證時補繳續建成本，承擔了破產重整受理后所添附在該特定房屋上的成本，因此向購房債權人以交付房屋方式清償債權，并未損害其他債權組債權人的權益。
“不繳納續建費，就辦不了房產證，包括以后的落戶或者子女上學問題，都跟房產證有關系。”記者注意到，與易合坊隔著一條東柳瑞路就是灞橋區東城第六小學。
“當初很多業主選擇買這里，有一部分原因就是因為學校。”
“現在開發商的問題，最終反而由我們購房者來買單，我們認為這是非常不合理的。”楊華直言，“我等了8年，有的業主還等了10年，不是想等這樣一個結果。”
據時代財經，一般而言，爛尾樓續建費用主要有四大來源，即建設方墊資、投資人融資、購房人集資和破產財產清償（債權人承擔）。其中，由購房人承擔續建費用存在較大的爭議。
“在購房人已經足額繳納房款的情況下，購房人已經盡到了自己的付款義務。如果房屋尚未建好，后續續建費用其實應當由開發商來承擔。”11月21日，北京金訴律師事務所主任王玉臣通過微信告訴記者，現在重整草案通過了，對購房人而言，會產生一定的約束力，如果不繳納，就不能按照重整方案享有對應的權利。
“購房者若主張以貨幣進行清償，所造成的原購買價與現在市場價之間的差價，導致以原有價格買不到現在的房屋，屬于間接損失，在法律上是不予以賠償的，當初合同中明確標明開發商原因造成爛尾的除外。購房者可主張申請的賠償是直接損失賠償，一般就是購房者所繳納的本金，最多會加一些銀行利息，一般是按照同期貸款年息5個點左右進行賠償。”上海市光明律師事務所付永生律師在接受記者采訪時表示，目前重整草案通過后，購房者就需要按照規定繳納續建費用。
“對于易合坊的購房者來說，現在還有得選，通過繳納一定續建費還能拿到房子；很多開發商爛尾項目還走不到這一步，人財兩空，既拿不到錢也拿不到房。”付永生表示，這可以看做是一項投資，現在這種情況就相當于市場投資風險導致的，購房者需要接受這樣的風險。
封面圖片來源：攝圖網-500523260
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