每經記者 張文瑜    西安    每經編輯 賀娟娟

自6月份房產市場稍微回暖之后，9月以來，西安樓市隱隱出現下滑趨勢。

數據顯示，9月西安新房銷售價格環比降0.5%，二手房銷售價格環比下降0.4%；10月西安新房價格環比下降0.3%，二手房價格環比下降0.2%。

連續兩個月新房、二手房價格下降，西安也拿出一針強心劑——樓市調控政策，促進本土房地產市場平穩健康發展。這也是繼杭州、成都之后，再有核心城市出臺調控政策。

11月19日，西安市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組發布了《關于支持剛性和改善性住房需求有關問題的通知》（以下簡稱“通知”），再次松動多項購房政策，鼓勵外地人及二胎家庭購房，從供給端和銷售端進行“松綁”。

西安樓市再“松綁”

購房者普遍處于觀望狀態，買房熱情不高，如何拉動購買力，是當下急需解決的問題之一。

11月19日，西安樓市再次迎來“松綁”，涉及放松購買首套二手房條件，降低人才購房門檻，增加二孩及以上家庭購房套數，縮小限購區域范圍等，西安樓市迎來頗多利好。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次西安政策最大的亮點是，其在限購區從二手房的角度落實了放松的導向。

具體來看，從西安市外遷入西安市，且在住房限購區域無住房的居民家庭，落戶西安即可在住房限購區域購買首套二手住房；在住房限購區域無住房的非西安市戶籍居民家庭，只要持有西安市《居住證》，且在購房之日前6個月在西安市連續繳納社會保險或個人所得稅的，可購買1套二手住房。

西安市住房和城鄉建設局官網截圖

相較此前外地遷入戶籍購房前需落戶滿1年且連續繳納6個月社保或個稅，非西安市戶籍購房前需連續繳納2年社保或個稅，此次放松政策也力度極大。

嚴躍進表示，西安針對二手房采取了定向的、差異化放松，說明一方面要確保限購區域的基調不發生大變化，另外一個通過二手房的限購放松有助于促進房東房源的流通和盤活。

此外，通知也明確，經批準引進的各類人才，在西安住房限購區域購買住房時無須提供社會保險或個人所得稅相關證明材料。

可以明確看到，此舉“搶人”的意圖十分明顯。在西安人才引進力度加大的背景下，西安也在積極爭搶人才，并通過一系列優惠政策保障人才的引進和穩定。

此外，通知提到對生育二孩、三孩的家庭放寬購房資格條件，為三孩生育政策提供配套支持措施。

即符合西安購房資格的二孩及以上家庭，在住房限購區域內限購套數的基礎上可新購1套住房。二孩及以上家庭購買的第3套住房為新建商品住房時，應列為“普通家庭”類別。

西安對自身限購區域也進行了壓縮。

通知中明確，西安市住房限購區域包括：新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、灞橋區、未央區、長安區、西咸新區灃東新城（不含上林街道）、高新區（不含托管的非限購區域）、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區。

臨潼區，西咸新區灃東新城上林街道，灃西新城高橋街道、馬王街道，高新區托管的非限購區域不再列入西安住房限購限售范圍。

二手帶動一手

實際上，這并非西安今年首次對樓市進行“松綁”。今年5月，西安便發布了若干樓市新政，多方位放寬限售、限購，如公積金貸款首付比例降至20%，保障各類人才住房需求、將28周歲以上未婚人士劃為剛需等。8月，西安又推出“以租換購”新政。

站在市場的角度，短期市場恢復節奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執行力度。熱點一二線、熱點城市群的政策跟進節奏加快，有利于修復購房者預期和置業信心，市場有望率先企穩。

今年6月，西安樓市有了明顯的“翹尾回升”。貝殼研究院數據顯示，6月西安二手房成交量環比上漲18%。但從9月開始，西安新房、二手房市場開始掉頭，10月份持續下探，急需政策賦能。

相較此前松綁政策，此次新政內容中，明顯對于二手房市場的重視程度加強。

嚴躍進認為，這屬于“以二手房交易來帶動一手房交易”的操作。

圖片來源：每經記者 張文瑜 攝

“此次放松進一步說明11月份以來省會城市繼續在購房政策上進行了調整。西安房地產市場相對全國其他城市表現相對好，但由于二手房交易偏弱，所以需要盤活二手房。所以此類政策有助于促進市區二手房的交易流通，其對于一手房不會有太大的炒作影響，另外也使得房東出售二手房后，有能力去購買新房，達到了改善性住房需求的釋放。”嚴躍進解釋道。

也就是說，如果二手房市場無法盤活，那么西安一手房市場也很難持續保持活躍。從庫存量來看，目前西安二手房庫存已經超過11萬套。

易居研究院智庫中心數據顯示，今年6月至10月，西安二手房成交均價分別為15628元、15474元、15883元、15912元、15602元，較此前價格已經下探不少。6月至9月，西安二手房成交數量均在6000套徘徊，但10月成交僅為4885套。

此外，從國家統計局發布的“2022年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”來看。10月西安新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，二手住宅價格環比下降0.2%。其新房、二手房價格也是在9月份下降之后，連續第二個月下降。

陜西省房地產研究會會長王圣學告訴粉巷財經，具體的原因來看，很多購房者現在都是觀望狀態，還有一部分想改善居住條件的又有很多限制，再加上房地產企業暴雷等消息，導致當下置業者買房信心不足。

邁入新發展階段

嚴躍進認為，政策意味著房地產市場放松的導向不變。對于一些非本地人放松了在限購區購買二手房的資格和機會，客觀上有助于適配群體積極購房和安居樂業。此類區域二手房總體上學區和交通等資源不錯，其市場交易也確實有提振的空間。

比較明顯的一點是，11月以來，有包括西安在內的多個一二線城市出臺相關政策，例如上海臨港人才購房門檻再降、北京兩片區商品房不再執行“雙限購”、杭州二套房首付最低四成，首套房“認房不認貸”、成都限購政策更是“一放再放”，同時優化搖號新規等。

政策對于樓市提振的效果，已在此前有過突出體現。支持房地產政策頻頻出臺并加速落地，無一不在預示著一個信號：房地產市場正在邁入新的發展階段。

一是房地產行業會由增量為主轉為存量為主。租購并舉的制度一定程度上導致住房結構大幅度調整，另外從拿地情況來看，房企拿地相對謹慎。

圖片來源：每經記者 張文瑜 攝

中指研究院數據顯示，2022年1-10月，TOP100企業拿地總額11229億元，拿地規模同比下降50.2%。

二是房地產開發商會進一步向頭部集中。2021年以來，房企拿地逐漸形成三種姿態。中小房企不拿地、頭部民企少拿地、國企央企逆勢拿地，并在重點城市廣泛布局。

中指研究院數據顯示，2022年首批次央國企和地方國資拿地金額占比達72％，二批次達83％，三批次仍在八成以上，地方國資托底現象日漸凸顯。

此外，當下購房者信心不足，從搖號情況整體來看，2022年10月，西安搖號樓盤數量有所下降，其中僅有2個樓盤實現“千人搖”。值得注意的是，在9月份的4個純新盤，僅均價1.26萬元/㎡的陜建東元府實現搖號。

王圣學認為，房地產是一個產業鏈很長，涉及鋼鐵、水泥、家具、家電等幾十個產業的行業，同時也關系全國三四千萬建筑工人吃飯問題，因此出臺相關政策還是非常有必要的。但就目前來看，依然還有相當的政策空間。

值得注意的是，11月中旬，中國人民銀行、銀保監會推出支持房地產市場平穩健康發展的16條金融舉措，涉及開發貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、租賃融資、個人房貸和征信等。疊加西安樓市利好政策，或將再次提振購房者信心，進一步企穩樓市。

王圣學也建議，就西安目前的人口流動情況來看，市場需求還是旺盛的，但樓市復蘇的關鍵還是提升購房者信心。一是加大政策力度；二是刺激購房者需求，給有剛性需求的購房者相關的優惠；三是激活房企積極性。

從各個方面來說，刺激需求、激活企業，都是讓購房者對市場恢復信心的一種形式。也不是說希望房地產市場有多火爆，在大環境下，房地產行業能有一個平穩、健康地發展，這才是我們追求的目標。王圣學告訴粉巷財經。