每經記者 袁園    每經編輯 廖丹    

11月23日，央行和銀保監會聯合下發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

央行及銀保監會表示，《通知》是為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產融資合理適度，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

支持優質房地產企業發行債券融資

《通知》共包含16條內容，涉及保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六大內容。

在保持房地產融資平穩有序方面，《通知》明確指出，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。根據要求，自《通知》印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

同時，《通知》支持優質房地產企業發行債券融資。推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。支持債券發行人在境內外市場回購債券。

此外，針對“保交樓”，《通知》也給出了支持。《通知》支持國家開發銀行、農業發展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規、高效有序地向經復核備案的借款主體發放“保交樓”專項借款，封閉運行、專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

《通知》鼓勵金融機構提供配套融資支持。在專項借款支持項目明確債權債務安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

《通知》也明確了要加大住房租賃金融支持力度。《通知》表示，要引導金融機構重點加大對獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業的信貸支持，合理設計貸款期限、利率和還款方式，積極滿足企業中長期資金需求。鼓勵金融機構按照市場化、法治化原則，為各類主體收購、改建房地產項目用于住房租賃提供資金支持。商業銀行向持有保障性住房租賃項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。支持住房租賃企業發行信用債券和擔保債券等直接融資產品，專項用于租賃住房建設和經營。穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。

穩樓市政策頻出，國有大行也在行動

“從十六條措施的內容來看，覆蓋了房地產的供需兩端，且供給端支持政策更為豐富，共有十三條。在對房企融資支持方面，涵蓋了除股市融資外的各類融資渠道，包括商業銀行貸款、政策性銀行貸款、債券融資、資產并購以及信托等資管產品融資等；針對金融機構，也明確要求‘延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排’。”東方金誠首席宏觀分析師王青、高級分析師馮琳表示，此番“保交樓”政策力度明顯加大，其中包括新推出的“鼓勵金融機構提供‘保交樓’配套融資支持”。而在其他新推出的房企支持措施中，“支持開發貸和信托貸款展期”對房企具有實質性利好效應，或能夠有效緩解房企現金流緊張局面，這在遏制房企存量債務違約風險進一步暴露的同時，對“保交樓”也有積極作用。

分析師認為，就當前而言，推動房地產市場盡快回暖的重點在需求側，其中下調居民房貸利率是關鍵，其他放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產交易環節稅費等也能起到輔助作用。

分析師判斷，盡管11月5年期LPR報價按兵不動，但年底前仍有下調空間。這是當前“支持個人住房貸款合理需求”最有效的一個發力點。若各項政策調整到位，明年一季度前后樓市有可能出現趨勢性回暖勢頭，即季調后的商品房月度銷量環比穩定上升。

《每日經濟新聞》記者注意到，11月以來，穩樓市政策頻出。11月8日，中國銀行間市場交易商協會發布《“第二支箭”延期并擴容 支持民營企業債券融資再加力》，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計規模可達2500億元，后續視情況進一步擴容；

11月14日，銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布了《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，允許商業銀行按市場化、法治化原則，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

政策的密集出臺，金融機構也在積極推動相關工作。11月23日下午，中國農業銀行與中海發展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團五家房企舉行銀企戰略合作協議簽約儀式。銀企各方將利用各自行業優勢，整合資源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共贏的原則，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域，在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業務方面，進一步加深合作，建立長期穩定的合作關系。

同日，中國銀行間市場交易商協會發布消息稱，中債增進公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。

中國銀行間市場交易商協會表示，本次對龍湖集團等3家民營房企出具信用增進函，是“第二支箭”延期并擴容政策實施后首批信用增進業務，標志著政策框架下增信項目的快速扎實落地。后續，在人民銀行指導下，交易商協會將組織中債增進公司繼續積極推進“第二支箭”實施，保持房企債券融資穩定，促進房地產市場平穩健康發展。

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