每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

祥生控股集團（HK02599，股價0.35港元，市值10.65億港元；以下簡稱祥生控股）的自救仍在艱難進行中。

11月17日晚間，祥生控股公告稱，以2.15億元的價格出售安吉三特田野牧歌旅游開發有限公司和杭州春園健康養老服務有限公司的股權和債權。年內祥生控股已累計出售超過17億元資產。

而近期，祥生控股剛剛經歷了三位高管離場的人事巨變和清盤呈請。11月14日，祥生控股公告稱，趙磊義因退休辭任執行董事及集團副總裁，韓波因健康原因辭任執行董事及集團副總裁，陳國農因其家庭原因辭任公司財務總監。今年9月，祥生控股因未償還債務遭債權人提交清盤呈請。

與此同時，銷售業績亦下降明顯。今年前10月，祥生控股合約銷售總額約為220.25億元，同比減少67.78%。在中指研究院2022年百強房企權益銷售業績榜上，祥生控股排在第56位；而2021年同期，祥生控股以683.5億元的權益銷售金額排在第35位。

數據來源：上市公司財報 圖據上市公司官網 劉國梅制圖

債務違約，又遇清盤呈請

早在9月29日，浙江省首個房地產紓困基金——紹興市穩保基金的第一個紓困項目在2022年正式落地，而該項目正是祥生控股在諸暨開發的項目，由于項目凈資產較高，前期在市場上口碑較好，在市場下行等多重因素影響下銷售遇冷，資金流動性產生困難。

此次“穩保基金”注入總額7億元，增強項目資金流動性，加快建設進程，確保項目正常交付，為項目銷售“征信”賦能，提振消費者購房信心，提升市場活力。但“穩保基金”的任何款項僅用于指定項目，對于祥生而言，只能在保交付層面有所助力。

不過，對于祥生控股而言，當務之急是恢復流動性，以緩解債務壓力。

半年報顯示，祥生控股今年上半年未償還的款項涉及2022年1月、3月和6月到期的若干優先票據本金約2.194億美元（約合14.72億元人民幣）及利息2250萬美元（約合1.51億元人民幣）。因此，公司優先票據及計息銀行及其他借款合計68.61億元已違約或交叉違約，并需要按要求支付。

祥生控股表示，已采取多項計劃及措施改善集團的流動資金及財務狀況，一直積極與多家金融機構就銀行貸款及其他借款的續期、延期及置換進行協商；將繼續積極與銀行溝通，為合資格的項目開發及時爭取相關項目開發貸款；將繼續尋求其他替代融資及借款，為履行其現有財務責任以及未來運營及資本支出提供資金；已制定以加快銷售物業為主的業務策略計劃；已采取措施，加快收回未付的銷售所得款項并有效控制成本及開支等。

截至6月末，祥生控股凈資產負債率168%，較2021年末上升15個百分點；有息負債總額達到290.09億元，其中一年內需償還的銀行貸款39.16億元，其他借款71.48億元，合計超過110億元。

9月23日，祥生控股公告，公司在9月22日接獲申萬宏源策略投資（香港）有限公司提起的清盤呈請，呈請內容涉及祥生控股未償還債務5000萬美元。10月20日晚間，祥生公告稱，公司清盤聆訊將延期至2023年1月25日。

“截至11月16日，約有40家房企已經完成債券展期，約17家企業計劃推出債務重組方案。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水11月17日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，當前多數出險房企首先選擇對到期債券進行展期，延后兌付壓力，為解決流動性問題爭取時間。但是多數出險房企仍未實現整體債務重組，未能走出流動性危機，很難言說方案的成功與否或者優劣。

賣資產，能否緩解流動性

值得注意的是，“繼續尋找合適的機會，出售其于若干項目開發公司的股權，以產生額外的現金流入”被祥生控股作為改善流動資金及財務狀況的重要措施之一。

從2022年1月開始，祥生控股便加速出售股權及資產以緩解流動性。

自1月以3.36億元出售一家位于諸暨市的康養項目約23.8%股權、4.87億元出售杭州西湖區一宗住宅項目51%股權后，3月中旬，祥生控股以2.72億元向諸暨國躍企業管理咨詢有限公司出售臺州鄉村住宅項目約58.5%的股權；6月上旬，又以9250萬元向浙江交投出售湖州交投公司50%股權，交易預計錄得收益約1.27億元；7月12日，再次公告擬以3.4億元的代價出售紹興住宅項目公司給雅居樂，預計錄得虧損約1.32億元。

11月17日，祥生控股公告，以2.15億元出售安吉三特田野牧歌旅游開發有限公司和杭州春園健康養老服務有限公司的股權和債權。

據記者不完全統計，年內祥生控股已累計出售超過17億元資產。其中期業績報告中也提及，上半年“其他收入及收益”由去年同期約7610萬增加約431.4%至4.5億元，主要系報告期內處置合營企業產生收益所致。

值得一提的是，祥生控股出售的資產中，接盤者多是國資企業。

如11月17日，祥生控股出售的兩項目，買方杭州景陸企業管理合伙企業主要從事商業管理及顧問服務以及信息咨詢服務，公司控股股東浙旅盛景資本投資有限公司作為其有限合伙人擁有97.72%股份，而浙旅盛景資本投資有限公司則由浙江省人民政府國有資產監督管理委員會間接控制。

從過往“1+1+X”的策略來看，2021年祥生控股新增土儲權益總價180.7億元，全年拿地均位于浙江省和泛長三角區域，其中浙江省更是占比達到了83%。從銷售金額分布來看，2021年年報顯示，浙江省和泛長三角區域仍然貢獻了9成的業績。今年以來長三角特別是浙江及上海市場表現出來的韌性，也讓祥生控股擺上貨架的資產更容易出手。

2021年上半年，祥生控股拿地較為積極，步入下半年明顯收縮，僅在8月和9月新增兩幅土地，而2022年上半年則沒有新增土儲。目前，祥生控股手上還有1690萬平方米土儲總量，其中約390萬平方米為可供銷售、租賃以及投資性的已竣工物業，約1050萬平方米處于開發中，約250萬平方米留待未來開發之用。

這也意味著，祥生控股的自救仍然要在出售和開發之間尋求平衡。

“房企的核心資產是開發項目，如果市場熱度較高，房企核心資產質量較高且能夠有效轉化為現金流，無論是處置資產或項目銷售都能夠有效補充和緩解企業現金流，且市場回暖后融資環境或將有所改善，債務展期及再融資難度或將下降。”劉水表示。

封面圖片來源：上市公司官網