每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

過去一年，萬科集團合伙人、萬物云董事長朱保全被資本市場問及最多的話題是行業毛利率。同時，在上市之時，萬物云的低毛利率也是外界最為關注的話題之一。

在忙完萬物云上市后，朱保全馬不停蹄找到了中海物業、綠城服務、長城物業三家跟萬物云一樣對毛利率認知相對保守的公司。“我問了三家公司八個問題，這里面涉及如何看待行業形象，如何看待包干制、酬金制；如何看待社區增值服務、如何看待公共資源收益，如何看待行業毛利率。我們也發現一些非常相近的共同觀點，大家對毛利率的認知都相對的保守，并沒有說要去追求一個高毛利而認可這是一個長坡薄雪的行業。”

11月22日，長城物業集團股份有限公司董事長陳耀忠、綠城服務董事會主席楊掌法、萬物云董事長朱保全、中海物業執行董事兼行政總裁楊鷗代表四大品牌物企聯合簽署《住宅物業服務倡議書》（以下簡稱《倡議書》），意在明確行業的產業定位、市場主體與責任等，讓公眾了解物業管理服務的價值與意義。

《住宅物業服務倡議書》簽署現場 圖片來源：受訪企業提供

從“長坡厚雪”到“長坡薄雪”

朱保全對《每日經濟新聞》等媒體表示，企業毛利率和行業毛利率是不同的概念，一定要看單純物業管理這項業務的毛利水平。毛利來自業主支付物業管理費時公司收取的服務酬金，而物業管理費是用于不動產的養護。物業公司要回歸物業服務的本源，踏踏實實做好“物”的打理，莫讓所謂增值服務的毛利亂花迷人眼。

如何看待、正視物業行業和物業公司的毛利率，也是當中一個重要部分。克而瑞數據顯示，2022年上半年，上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%；在細分業務中，社區增值服務毛利率較高，均值達42.4%。對比之下，除了長城物業未上市外，萬物云、綠城服務、中海物業的毛利率基本都在17%-19%之間,低于同行。

雖然身份是萬物云董事長，但朱保全稱這次他代表的是萬科物業，也就是住宅物業。他調研后發現，綠城服務、長城物業、保利物業、中海物業這幾家公司在毛利率上都持“保守、傳統”態度，并不追求過高的毛利率，而是恪守本業，注重口碑和現金流，追求合理的毛利率水平，保持“長坡薄雪”，而萬科物業也是這樣的選擇。

與“長坡薄雪”對應的是“長坡厚雪”，這一概念來自巴菲特的一句話，“人生就像滾雪球，最重要之事是發現厚雪（Wet Snow）和長長的山坡”。“厚雪”指的是企業要有足夠強的盈利能力，而“長坡”指的是公司所處的賽道要有足夠大的天花板，可以支撐企業長期增長。

朱保全形容物業行業就是一個滾雪球的行業，每年都是站在前一年的基礎上繼續增長，凡是滾雪球行業至少是15倍市盈率；其次物業又能形成連鎖，項目可以全國復制，這又是一個市盈率加成。

“但是這里的本質是你有沒有一個好的口碑可以復制，可以有好的現金流，只要能確保這一點，我覺得這個行業本身沒有那些花里胡哨的故事。”換言之，他認為住宅物業不應該追求高毛利率，而應該將關注點放在現金流和服務口碑。

當然，他也提出社區增值服務是企業、個人的選擇，A公司可以有A公司的選擇，B公司可以有B公司的選擇，但是作為行業最重要的是要明白這個行業到底在做什么，如何能夠讓社區公共收益真正體現到對不動產的維護上，用現金分紅的方式只是博取短期業主掌聲和眼球，對于整個行業的發展是破壞性的。

楊鷗也在《倡議書》簽署現場表示，物業行業是一個勞動密集型的服務行業，沒有太高的門檻，也不存在著壟斷的資源。在這樣的行業里面，毛利率太高不太合適。物業上市幾年時間，高估值時大家都偷著樂根本不會想問題，現在跌下來了反而讓大家更加清晰，會去分析、去思考行業到底有沒有變。

增值服務要與能力、需求匹配

物業公司和物業行業的毛利率之所以高，絕大多數都是受增值服務的影響，單看增值服務的毛利率過去最高可以達到90%以上，如今社區增值服務毛利率仍能達到30%-60%。

“物業管理行業不要被社區增值服務的高毛利蒙蔽自己的眼睛。”在朱保全看來，經常看到60%以上毛利率的社區增值服務，但很少看到超過5億元規模的社區增值服務。賣米、賣菜、賣理財，物業服務企業以為自己是平臺，但實則未能驗證。

以楊掌法在綠城服務的觀察，大部分業主的需求他們是沒有能力去提供的，并且業主也不愿意通過物業的渠道享受這些服務。“關于增值服務，我們更多是業主廣泛需求且我們也有能力、有優勢能夠做到的。另外就是整合資源，讓有專業能力的社會力量去為業主進行服務。物業服務企業要聚焦做力所能及的事情、匹配的事情，跟業主的需求相匹配的事情。”

朱保全也認為，物業服務企業不適合做平臺流量業務。首先是客戶基數不夠大，其次是鏈接不高頻，三是只有線下鏈接沒有數據驗證。如果把物業服務定義為平臺流量，更注重規模，最終往往會被物業服務業務本身的現金流所影響。“真正的問題是物業服務企業是否摒棄掉社區增值服務的誘惑，而花功夫來構建全新的服務不動產的能力。”

雖然房地產市場交易量在萎縮，但物業公司在逐步擺脫母公司、兄弟公司依賴的同時，市場外拓力度也在日益加強，物業服務的邊界也在不斷拓寬。

楊鷗指出，現在物業這個行業，雖然中海物業等幾家算頭部企業，但是市場份額還是比較小，所謂的壟斷競爭或者寡頭壟斷的市場還沒有形成。“有當地的特色企業競爭，隨著往后走，不排除會形成集中效應，對于我們頭部企業來說有一些機會，就算是兄弟公司的交工量有所減少，但是我們的市場發展還是不受影響的。”

“物業行業市場是在增長的，原本沒有引入第三方服務公司的很多行業，現在正在打開大門引入第三方服務公司。所以，這種趨勢對于這個行業來說，它就是一個增量市場，不能簡單的看開發商的增量，開發商增量的時代已經過去了，現在是一個新的打開服務之門的一條路。”朱保全補充道。

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封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝