每經記者 李沛沛 每經編輯 彭水萍

截至11月25日，目前全市場上市的公募REITs一共有22只。從二級市場的表現來看，已經出現了一定分化。

首先，近期共有兩只公募REITs登陸資本市場，也就是華泰江蘇交控REIT和中金安徽交控REIT。二者雖同為交通基礎設施類REITs，但上市首日表現差異較大，和此前上市即漲停的公募REITs產品更是形成鮮明對比。其中，中金安徽交控REIT成為了首只開盤即破發的公募REITs，華泰江蘇交控REIT盤中也一度破發，側面顯示了市場和投資者的態度。

此外，上周22只公募REITs在二級市場的表現也出現了分化。漲幅最大的達到了3.76%，也有多只產品環比上漲超1%；另一方面，上周也有公募REITs在二級市場的交易價格環比大跌5.82%，幅度驚人。

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還值得注意的是，上周三（11月23日）央行和銀保監會發布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，其中在加大住房租賃金融支持力度中提到“穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點”。目前已上市和待上市的基礎設施公募REITs中，共有4支保障性租賃住房REITs。有業內人士指出，REITs一方面有望成為租賃住房的融資渠道，另一方面助力盤活存量資產，租賃住房REITs的整體規模有望進一步擴大。

新上市產品表現差異顯著，首只上市即破發的公募REITs誕生

11月22日，備受市場和投資者關注的中金安徽交控REIT正式登陸二級市場。

作為安徽省首單高速公路公募REITs，也是迄今為止發行規模最大的公募REITs項目，中金安徽交控REIT在發售階段就受到了各路資金的追捧，網下認購倍數45.12倍，公眾發售部分的配售比例為5.95%。

不過從二級市場的表現來看，卻沒有如近期上市的幾只公募REITs一樣掀起“漲停”風暴。上市首日，中金安徽交控REIT開盤即出現破發，成為首只開盤即破發的公募REITs，上市當天下跌4.5%，第二天繼續下跌2.38%，最新價格和上市首日相比下跌了1.45%。

而就在幾天前，華泰江蘇交控REIT于11月15日上市，首日漲幅0.052%，與中金安徽交控REIT分別為已上市基礎設施公募REITs上市首日漲跌幅第二低和最低的兩支基金。

從產品類型上來看，這兩支基金均為交通基礎設施類REITs。目前已經上市的7支交通基礎設施類REITs中，僅有3支基金的上市首日漲幅超過1%，其他4支基金的上市首日漲幅均不足1%，也成為這類產品的一個共同點。

天風證券在研報中指出，出現這種情況的主要原因在于，交通基礎設施類REITs屬于特許經營權類REITs，擁有的底層資產為高速公路的經營權而非所有權；另外，高速公路類REITs的可分配現金流主要依據收取車輛通過高速公路的過路費，而主要變量為通行車輛，其波動或較大，這或為交通基礎設施類REITs上市首日漲幅較低的原因。

也有公募資深人士此前告訴《每日經濟新聞》記者，上市就破發，或許是因為有的產品在詢價階段價格已經高于了其內在價值，而二級市場的“破發”則是價格在逐步回歸其內在價值。

從近日的市場表現來看，華泰江蘇交控REIT在二級市場的價格已經開始出現明顯反彈。

機構預測公募REITs上市數量明年或達60只

從上周公募REITs二級市場的表現來看，目前已經出現比較明顯的分化趨勢。

上周全市場22只在二級市場交易的公募REITs中，15只環比回溫、出現上漲，其中漲幅最大的就是前文提到的華泰江蘇交控REIT，周漲幅達3.76%。此外還有2只產品的環比交易價格漲幅超過2%，7只漲幅在1%～2%這一區間。

不過，即便是在這些公募REITs二級市場交易價格普遍回溫的情況下，仍然有7只產品的價格環比出現下滑。其中跌幅最大的是中金安徽交控REIT，上周共下跌了5.82%；此外，也有3只產品的二級市場交易價格跌幅超過1%，另一些公募REITs出現了環比微跌。

從目前的情況來看，我國境內公募REITs已穩健起步，發展勢頭迅猛。正如華泰證券資管所言，在試點成功的基礎上，伴隨著法律框架、業務規則、價值鏈條的不斷完善，公募REITs市場仍將穩步擴容，從盤活存量、帶動增量，推進資產投資的模式創新，以直接股權融資的路徑，使資金市場更高效服務于實體經濟。

該機構也預計，短期來看，2023年末REITs上市數量或達60只、市值1500億元是較確切的預期，未來3年至5年，萬億元級市場更值得期待。

天風證券則建議，投資者應關注受益于資產升值并具有良好運營能力的產權類REITs，如保障性租賃住房REITs、園區基礎設施類REITs、倉儲物流類REITs等；同時，具有穩定現金流、分紅率較高的REITs類型也值得關注。

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