每經AI快訊，中國銀河11月29日發布研報稱：給予房地產行業推薦（維持）評級。

事件：11月28日，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；2.恢復上市房企和涉房上市公司再融資；3.調整完善房地產企業境外市場上市政策；4.進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；5.積極發揮私募股權投資基金作用，并自即日起施行。

房企股權融資時隔12年再次重啟，政策力度再升級：房企再融資自2010年被暫定之后，時隔12年再次重啟，對市場的信心和預期具有積極的信號意義。同時，對再融資募集資金的用途做了規定，主要用于與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及補充流動資金、償還債務等。從資金用途中可以看出，目前政策目標是以“保交樓”和防止發生金融風險為主，房企通過再融資，可有效的補充流動資金、改善融資結構、避免債務風險的蔓延。“措施”指出允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司，未來優質房企通過重組方式進行上市的路徑也已經打開。

復盤前兩次再融資“重啟-暫定”，再融資放開會有效促進基本面復蘇和企業并購重組：復盤歷史上兩次股權融資重啟時期，再融資限制的放寬能有效促進行業基本面恢復。2006-2009年股權融資興起，2008年12月的“國六條”，指出對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目，提供融資支持和相關金融服務，2009年銷量隨之大幅反彈；2010-2013年定增暫停，2013年下半年房企陸續定增預案，2014年定增預案開始逐漸通過審核，房企的融資在2015年基本全面放開，行業進入了新一輪的繁榮期。2015年房企定增大規模啟動時，約半數以上房企定增進行重大資產重組，提升房企資產質量。2015年和2016年定增規模達到1453億元和1327億元，分別為放開前2014年規模的3.78和3.45倍，定增對房企股權融資的貢獻程度達95%以上，成為上市房企股權融資的主要方式。

“三箭齊發”強勢托底，為行業再注強心劑：“第一支箭”：國有六大行向優質房企提供萬億級授信額度，為“16條”的政策落實；“第二支箭”：支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，額度為2500億元；“第三支箭”：重啟房企股權融資。在短短20天的時間內，政策端“三箭齊發”，具有較強的信號意義，大幅提振各方的信心。政策從多角度、多方式向房企提供資金支持，一方面，支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務風險蔓延；另一方面，從開發貸、債券、信托、股權等多渠道向房企提供資金支持，信托和股權通道更是在多年之后迎來了再次重啟，此次政策支持力度不言而喻。供給側的資金支持將有效減少未來房企暴雷數量、避免房企債務風險蔓延，預計經營穩定但由于行業資金趨緊而短期流動性緊張的房企，將率先脫困，迎來信用修復。

需求側政策想象空間也已經打開，銷售有望正式邁入復蘇道路：11月8日，北京通州區臺湖、馬駒橋兩地商品住房（包括新建商品住房和二手住房）雙限購正式取消；11月11日，杭州首套房認定條件由“認房又認貸”調整為“認房不認貸”，同時二套房最低首付比降至40%。近期北京、杭州樓市政策的調整，也意味著高能級城市已經進入政策調整階段，后續“認房又認貸”政策有望進一步松動和滲透，由于房價傳導機制為自上而下，所以高能級城市房價的企穩對于整個市場具有積極作用，后續銷售有望正式邁入復蘇道路。

投資建議：供給側“三箭齊發”托底房企融資，需求側政策想象空間也已經打開，現階段為下行周期以來最強托底政策落地期，供需兩側雙管齊下有望助推銷售正式邁入復蘇道路，我們看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復行情。我們建議關注三條主線：1）短期彈性較大的優質民企：新城控股（601155）、龍湖集團（0960）；2）強信用、厚土儲、優布局的優質房企：保利發展（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、濱江集團（002244）3）優質物業管理公司：招商積余（001914）。

風險提示：銷售下滑超預期、政策支持力度不及預期等風險。

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(記者 王曉波)

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