每經(jīng)記者 文巧    每經(jīng)編輯 段煉 高涵 蓋源源    

當(dāng)?shù)貢r間12月3日，據(jù)彭博社報道，投資者已于12月1日獲悉，全球最大私募股權(quán)基金管理公司黑石集團旗下最大的房地產(chǎn)基金——黑石房地產(chǎn)投資信托基金（BREIT）已被限制贖回資金。

BREIT在經(jīng)歷了前兩個月的大額贖回后，黑石于12月1日發(fā)出通知，12月只有極少數(shù)的贖回請求能夠被滿足。

無獨有偶，12月4日，據(jù)《巴倫周刊》報道，與黑石一樣，專注于房地產(chǎn)的投資公司喜達屋資本的房地產(chǎn)投資信托基金（SREIT）也開始限制贖回。

SREIT與BREIT具有相似的資產(chǎn)組合和費用結(jié)構(gòu)，它們也是近年來房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)中表現(xiàn)最強勁的兩個板塊。為何近期房地產(chǎn)基金接連出現(xiàn)類似搶贖的情況？實際上，這背后凸顯的是，隨著美國利率政策急轉(zhuǎn)彎，房貸利率大幅上升，房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險逐步加大。

有分析指出，兩者（BREIT和SREIT限制資金贖回）都是（市場）對整體經(jīng)濟疲軟以及利率飆升的回調(diào)反應(yīng)。這可能產(chǎn)生連帶效應(yīng)，導(dǎo)致未來新資金流入大幅減少。

圖片來源：攝圖網(wǎng)_500369454

散戶爭相套現(xiàn)

黑石、喜達屋限制資金贖回

彭博社稱，由于投資者的贖回請求激增，黑石集團緊急限制了旗下規(guī)模高達1250億美元（約合人民幣8800億元）房地產(chǎn)投資信托基金（BREIT）的資金贖回。

自2016年成立以來，BREIT一直是黑石集團的“拳頭產(chǎn)品”，凈資產(chǎn)達到690億美元。據(jù)報道，僅在2021年，BREIT就吸引了超過200億美元的凈流入，在2022年前9個月帶來了約170億美元的凈流入資金。

但最近兩個月，該基金收到了大量贖回請求。根據(jù)規(guī)則，該基金每個月回購的金額不超過凈資產(chǎn)規(guī)模的2%，單個季度累計不超過凈資產(chǎn)的5%。

據(jù)報道，黑石發(fā)送給客戶的信件顯示，今年10月要求贖回資金的申請達到18億美元，占公司凈資產(chǎn)規(guī)模的2.7%，雖然超標(biāo)，但在董事會批準(zhǔn)后獲得100%履行。但今年11月，公司只批準(zhǔn)了BREIT基金43%的贖回申請，共計13億美元。

四季度贖回規(guī)模可能超標(biāo)，導(dǎo)致黑石開始出手限制贖回。信件顯示，12月，該公司只有占凈資產(chǎn)規(guī)模0.3%的額度可供投資者贖回資金。如果2023年第一季度還是有大量贖回請求，贖回額度仍然只有凈資產(chǎn)的2%。

巴克萊分析師Benjamin Budish認為，投資者越來越擔(dān)心BREIT的資產(chǎn)凈值可能會繼續(xù)下降。“這可能會導(dǎo)致未來新資金流入大幅減少，”他說道。

據(jù)《巴倫周刊》當(dāng)?shù)貢r間12月4日報道，與黑石一樣，專注于房地產(chǎn)的投資公司喜達屋資本的房地產(chǎn)投資信托基金（SREIT）也在11月投資者的資金贖回請求超過月度限額后開始限制贖回。

與BREIT一樣，SREIT允許投資者每月贖回資產(chǎn)凈值的2%，每季度的贖回額度為5%。SREIT的規(guī)模達到146億美元，是僅次于BREIT的第二大非交易型房地產(chǎn)投資信托基金，管理著這只基金的喜達屋資本的資產(chǎn)總價指超過1250億美元。

SREIT與BREIT具有相似的資產(chǎn)組合和費用結(jié)構(gòu)，SREIT的大部分資產(chǎn)也是公寓大樓和倉庫。它們是近年來REIT行業(yè)中表現(xiàn)最強勁的兩個板塊。

與BREIT類似，SREIT在過去一年中增長迅速。SREIT截至10月的年初至今回報率為10.2%，BREIT的回報率約為9%。

《巴倫周刊》稱，贖回請求的增加表明，在今年的表現(xiàn)遠遠超過公開交易的同類基金之后，由于非上市和上市房地產(chǎn)信托基金之間巨大的業(yè)績差距，許多散戶投資者正在退場，尋求套現(xiàn)。

美聯(lián)儲加息影響漸顯

美國樓市“退燒”

為什么近期房地產(chǎn)基金接連出現(xiàn)類似搶贖的情況？

賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)教授Susan Wachter認為，“兩者（BREIT和SREIT限制資金贖回）都是（市場）對現(xiàn)在看到的整體經(jīng)濟疲軟以及利率飆升的回調(diào)反應(yīng)。”

據(jù)彭博社報道，在過去十年中，房地產(chǎn)行業(yè)從美聯(lián)儲的低利率政策中獲益。購房者利用創(chuàng)紀錄的低借貸成本大肆購買，推動了房價上漲。同時，超低的利率還推動了再融資熱潮，讓更多的錢進入房產(chǎn)商的口袋，并創(chuàng)造了大量的抵押貸款經(jīng)紀人、產(chǎn)權(quán)保險代理人和評估師就業(yè)機會。

但是，如今，隨著美聯(lián)儲提高利率來抑制通脹，房地產(chǎn)市場已成為受災(zāi)最嚴重的行業(yè)之一。盡管BREIT和SREIT今年以來的投資回報率均為正數(shù)，但相比之下，更多的房地產(chǎn)投資信托基金市場在2022年已是舉步維艱，例如，先鋒領(lǐng)航集團的房地產(chǎn)ETF今年迄今的總回報率為-13%。

彭博社的數(shù)據(jù)顯示，待完成房屋銷售量已連續(xù)五個月下降。根據(jù)BlackKnightInc.的數(shù)據(jù)，10月份鎖定利率的抵押貸款數(shù)量較2021年同期下降了61%。

根據(jù)Green Street的10月份價格指數(shù)，房地產(chǎn)價格已從今年的峰值下跌了13%。隨著一些大型貸款機構(gòu)縮減規(guī)模，融資環(huán)境變得更加棘手。布魯克菲爾德資產(chǎn)管理公司旗下的房地產(chǎn)公司也警告說，他們可能難以為某些債務(wù)再融資。

而房地產(chǎn)之外，更廣泛的金融市場可能也將面臨風(fēng)險。“我們必須小心，利率大幅上升，某些資產(chǎn)類別將受到影響，”資產(chǎn)規(guī)模達5000億美元的資產(chǎn)管理公司Principal Global Investors 的首席策略師Seema Shah在談到未來的潛在陷阱時這樣表示。

記者|文巧

編輯|段煉 高涵?蓋源源 杜波

校對|程鵬

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