每經記者 王佳飛    每經編輯 魏文藝    

“今年京城最令人充滿期待的高端住宅項目”“國貿稀世四居•時代偉大作品”“2022年，北京如何尋找穩贏的塔尖資產？”……

近期，在寸土寸金的北京國貿附近，“北京國貿新盤入市”的廣告頗為惹眼，“新城國際23”項目以近乎全網鋪開的態勢在北京市場展開宣發，除了廣告宣傳中的眾多溢美之詞，“被北京60%外資銀行分行和80%外資金融公司擁在正中間，方圓1.5公里內，CCTV、人民日報、北京電視臺……國家級媒體總部環伺在側，近在咫尺”則成為其區位優勢的上佳表征。

或許不少人會認為新城國際23是個嶄新項目，而實際上，該項目所在新城國際已竣工十余年，其中開發商當初自持的部分房源經過重新包裝后又上市銷售，即現在的新城國際23。《每日經濟新聞》記者近日調查發現，該項目背后的一系列操作頗為“精彩”。

新城國際現場 每經記者 王佳飛 攝

買房要簽“雙合同”

新城國際23位于十余年前已經開發建成的新城國際社區23號樓，此次銷售的72套住宅占據了該樓棟的大部分房源。新城國際23其實是開發商將從前自持的房源重新包裝后入市銷售而起的新名字。

11月10日，記者來到新城國際23項目現場，其售樓處就位于新城國際23號樓的一層商務中心。記者注意到，售樓處現場的工作人員和看房人均比較少，前臺工作人員甚至表示，“銷售人員不在，需要臨時趕回來。”

新城國際23售樓處 每經記者 王佳飛 攝

不久，銷售人員匆匆趕回，直接對記者說，“區域優勢不用特別介紹，我們是國貿一個新盤，也是國貿唯一一個帶園林綠化的小區。”

“我們是民水民電帶燃氣。”銷售人員強調，“我們雖然叫公寓，但也是70年產權，落戶上學都沒問題，和一般的商品房也沒什么區別了。很多40年的公寓是商水商電的，也不能落戶。”

“現在的均價是13萬至15萬元，價格比同一個小區里的二手房略高一些，我們提供精裝（原來同小區的公寓出售時只是毛坯房），標準為每平米1.2萬元。戶型從136平米到276平米的都有的，總價是小2000萬元起。”

隨后，銷售人員又領著記者去看樣板間，“我們裝修了一套房源作為樣板間，就是交付標準，您去看看就了解了。”

樣板間就在23號樓中，還有進進出出的住戶，記者在電梯里便能聽到樓棟里一些住戶正在裝修的聲音。

樣板間的裝修確實很豪華，滿眼流光溢彩，就像影視作品中豪宅的樣子。不僅如此，身處高層，國貿高樓林立的風景也是分外開闊。銷售人員表示，“小戶型目前不多了，選擇比較多的就是大戶型了。”

新城國際23售樓處展示的戶型圖 每經記者 王佳飛 攝

據記者了解，新城國際23的房源總價在1700萬-4000萬元之間，單價在12萬-15萬元/平方米，其中136平方米兩居19套，138平方米一居10套，180平方米和275平方米各20套。

當記者詢問“購買這里是否能按揭貸款”時，銷售人員頓了一下說，“我們還是建議您全款，貸款也不是不行，只是我們這里的備案單價是5.8萬元，您如果貸款只能以這個價格為標準，實際上貸不出多少錢。”

也就是說，如果購買136平方米的戶型，實際總價在1800萬元以上，但只能以788萬元的總價來按揭貸款，即按六成貸款只能貸到473萬元左右。

關于合同的簽訂，銷售人員告訴記者，“咱們簽兩份合同，一份是購房合同，按照單價5.8萬元走；另一份是裝修合同，把剩余的錢算在這里。”

記者還了解到，其他銷售人員的說法還有需要要簽三份合同，即購房合同、裝修合同以及置業咨詢合同。

新城國際23現場的宣傳廣告  每經記者 王佳飛 攝

開發商去年已“易主”

“新城國際23”銷售人員介紹的“雙合同”購房情況雖然在北京個別新盤中也存在，但一般情況下也不會有如此大的價差。“裸房”價占總房款還不到一半的情況，表明該項目或另有隱情。

記者經過調查發現，新城國際項目是一個“有故事”的樓盤。

公開資料顯示，2001年，香港置地和萬通發展(SH600246，股價8.21元，市值168.63億元）聯合開發了新城國際項目。雙方合資成立了北京萬置房地產開發有限公司（以下簡稱萬置地產），企查查顯示，萬置地產成立于2001年5月22日，目前法定代表人為常海，2021年8月3日前為外商投資企業，2021年8月3日變更為內資企業。

此后，新城國際正式開發，小區分為四期，先后于2002年、2003年、2005年、2006年開盤，并分別于2004年、2005年、2007年、2008年交付。

小區總占地面積105000平方米，總建筑面積320000平方米，其中住宅面積300000平方米，公建配套20000平方米，綠地率42.7%，擁有完善的生活配套。

新城國際項目的區位優勢的確突出，岀國貿地鐵站向北走5分鐘左右便可達到達該項目。圓環形的分布設計使得小區內外部區隔更加明顯，即使是身處繁華熱鬧的國貿區域，走入新城國際后，立即切換為鮮花綠樹的清幽環境，一些底商和帶娃的老人使得這里充滿了生活氣息。

新城國際23的戶外宣傳廣告 每經記者 王佳飛 攝

彼時，香港置地剛進入內地不久，必然希望項目能足夠國際化，產品與眾不同，且萬通發展方面也希望依托香港置地的國際渠道，將住宅銷售給外國人。當年不少國外分銷機構曾重點推介過新城國際項目，媒體也報道稱，很多國際友人選擇購買新城國際項目。不過據記者了解，歷時近20年后，如今住在新城國際的人慢慢都換成了國內業主和租戶。

由萬置地產開發的新城國際可以算是“含著金鑰匙”降生，2002年前后該項目的銷售單價為2萬元左右，市場反應和口碑俱佳。

然而，開發商并沒有乘著當時的熱銷一口氣“售罄”，而是選擇自持了23號樓的70余套公寓用于出租。這一租就是十多年，直到去年才收回停租。這便是今天“新城國際23”項目的由來。

而此次出售“新城國際23”的持有企業雖然仍是萬置地產，卻早已物是人非。

2021年，萬通發展尋求轉讓自己所持有的萬置地產60%股份，根據資產評估報告，萬置地產旗下資產還有一期車位184個、一期會所4套、二期車位2個、三期車位75個、三期底商4套、三期公寓72套，還有其他若干資產。主要資產則為此次入市的72套公寓，共1.4萬平方米。

但轉讓過程并不順利。2021年6月8日，萬通發展發布公告稱，以6.3億元的價格將萬置地產60%股權轉讓給與開普方熙（北京）控股有限公司，但僅僅到了當年的6月15日，萬通表示，“公司在未按期分筆收到方熙控股支付的第一期股權轉讓價款”，并且已經單方面解除了合同。

而一周后的2021年6月15日，萬通發展和湖州融匯嘉恒融資租賃有限公司（以下簡稱融匯嘉恒）簽署了6.3億元的萬置地產60%股權轉讓協議。

來源：萬通發展公告

據企查查，到了2021年8月3日，萬置地產完成了股權變更，原香港置地方面的股份也一并撤出，目前萬置地產的唯一股東便是融匯嘉恒。企查查顯示，融匯嘉恒隸屬于在資本市場上長袖善舞的中植集團。

中植系入主后，選擇將新城國際剩余房源重新包裝出售，但不可能再按十年前北京市住建委批復的售價銷售，于是就有了上述銷售人員所說的“雙合同”。

那么，融匯嘉恒為何不選擇“光明正大”的按市場價賣房呢？

新城國際23的樣板間 每經記者 王佳飛 攝

土地增值稅清算了嗎？

記者查詢了新城國際以往的預售證。北京市住建委官網顯示，新城國際分別于2002年、2003年、2005年和2006年取得了5批次預售證，最近一次發預售證的日期為2007年9月18日，信息為X京房權證市涉外字第002579號，土地使用權證號京市朝涉外國用（2004出）第10339號。

如今，新城國際23在各種宣傳資料中使用的預售證是京房售證字(2005)702號，但如今這份預售證已經轉為現房銷售，產權證號為X京房權證市涉外字第018215號。

記者從北京市建委網站查詢發現，從2002年至2008年期間，新城國際項目先后多次取得預售證，不同批次公寓的預售均價分別為1.46萬元/平方米、2.02萬元/平米及5.3萬元/平方米。

也就是說，開發商在此期間，按照施工進度分期分批申請預售,期間也逐漸提高了預售價格。到2008年時，該項目已全面完工，轉為現房。

北京市住建委網站顯示，新城國際23號樓的72套公寓，其“擬售價”顯示為8萬元/平米，狀態為“正在銷售”，批準時間為2008年6月26日。

來源：北京市住建委官網

巧合的是，10余年后重新以“新城國際23”亮相的72套公寓也正好位于23號樓。根據北京市住建委官網信息，新城國際23號樓72套公寓中，目前已售的有24套，剩余48套尚未出售，目前公寓還沒有顯示出網簽價格。

本月初，記者向相關政府部門工作人員詢問了老項目重新開盤上市可否調價的問題。對方解釋稱，“只要是進行了現房銷售備案，再根據周邊市場進行合理定價，一般就沒什么問題。”

然而，稅務專業人士卻另有解釋，“如果再次申請的售價明顯提升的話，會涉及補繳土地增值稅的問題。”

北京此前也有銷售周期超過10年的大盤，就是分期分批申請銷售許可證，而售價也是逐年提升，有些甚至漲了好幾倍。這中間有一個不可回避的問題——土地增值稅。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。”

此外，根據《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，“整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的”，納稅人應進行土地增值稅的清算。

某稅務師事務所合伙人鄭先生12月14日通過微信告訴記者，“如果建成多年后才交易，增值的部分是需要繳納土地增值稅的。土地增值稅是上世紀90年代為了打壓炒房暴利出臺的一個稅種，主要是針對房地產交易的增值額（即房產交易的獲利金額）進行征稅的一個稅種。”

鄭先生表示，“其中很復雜，通俗地講，大概的邏輯就有點像常規理解的利潤，它有兩個比較鮮明的特點。首先，它是一個超率累進的稅率，即增值率越高，稅率就越高，根據增值率的差異稅率在30%到60%之間。”

“第二，它可以在收入里扣除的項目要求與交易直接相關，不管是成本、費用、稅金，與項目不直接相關的管理費用、財務費用、營銷費用及營業外支出一般情況下不予扣除。對于企業而言，如果不符合特定的免稅條件，只要交易的房地產有增值額，就需要繳納土地增值稅。具體到新城國際23這種樓盤，也是需要繳納土地增值稅的，而且稅率應該很高。”

此前做“超級大盤”的開發商，由于項目開發周期很長，其間雖然能夠獲得地價增值的紅利，但要按不同的售價繳納相應的土地增值稅。

關于新城國際23的售價“雙合同”和土地增值稅問題，記者曾兩次致電萬置地產，對方表示會轉達相關負責人，但截至記者發稿未獲得對方回復。

記者在調查中發現，近期北京又出現多個“老盤新售”的現象。業內人士認為，這是由于近期樓市波動較大，出現“多”、“空”博弈。既有些老開發商將手中的舊項目清盤脫手，也有新資本方接盤入局。在這個新老交替的過程中，就會出現類似“新城國際23”的情況。

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封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝