每經(jīng)記者 王佳飛每經(jīng)編輯 魏文藝    

“今年京城最令人充滿期待的高端住宅項(xiàng)目”“國(guó)貿(mào)稀世四居·時(shí)代偉大作品”“2022年，北京如何尋找穩(wěn)贏的塔尖資產(chǎn)”……

近期，在寸土寸金的北京國(guó)貿(mào)附近，“北京國(guó)貿(mào)新盤入市”的廣告頗為惹眼，“新城國(guó)際23”項(xiàng)目以近乎全網(wǎng)鋪開(kāi)的態(tài)勢(shì)在北京市場(chǎng)展開(kāi)宣發(fā)，除了廣告宣傳中的眾多溢美之詞，“被北京60%外資銀行分行和80%外資金融公司擁在正中間，方圓1.5公里內(nèi)，CCTV、人民日?qǐng)?bào)、北京電視臺(tái)……國(guó)家級(jí)媒體總部環(huán)伺在側(cè)，近在咫尺”則成為其區(qū)位優(yōu)勢(shì)的上佳表征。

或許不少人會(huì)認(rèn)為新城國(guó)際23是個(gè)嶄新項(xiàng)目，而實(shí)際上，該項(xiàng)目所在新城國(guó)際已竣工十余年，其中開(kāi)發(fā)商當(dāng)初自持的部分房源經(jīng)過(guò)重新包裝后又上市銷售，即現(xiàn)在的新城國(guó)際23?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目背后的一系列操作頗為“精彩”。

新城國(guó)際 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

買房要簽“雙合同”

新城國(guó)際23位于十余年前已經(jīng)開(kāi)發(fā)建成的新城國(guó)際社區(qū)23號(hào)樓，此次銷售的72套住宅占據(jù)了該樓棟的大部分房源。新城國(guó)際23其實(shí)是開(kāi)發(fā)商將從前自持的房源重新包裝后入市銷售而起的新名字。

11月10日，記者來(lái)到新城國(guó)際23項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，其售樓處就位于新城國(guó)際23號(hào)樓的一層商務(wù)中心。記者注意到，售樓處現(xiàn)場(chǎng)的工作人員和看房人均比較少，前臺(tái)工作人員甚至表示，“銷售人員不在，需要臨時(shí)趕回來(lái)。”

不久，銷售人員匆匆趕回，直接對(duì)記者說(shuō)，“區(qū)域優(yōu)勢(shì)不用特別介紹，我們是國(guó)貿(mào)一個(gè)新盤，也是國(guó)貿(mào)唯一一個(gè)帶園林綠化的小區(qū)。”

“我們是民水民電帶燃?xì)狻?rdquo;銷售人員強(qiáng)調(diào)，“我們雖然叫公寓，但也是70年產(chǎn)權(quán)，落戶上學(xué)都沒(méi)問(wèn)題，和一般的商品房也沒(méi)什么區(qū)別了。很多40年的公寓是商水商電的，也不能落戶。”

“現(xiàn)在的均價(jià)是13萬(wàn)至15萬(wàn)元，價(jià)格比同一個(gè)小區(qū)里的二手房略高一些，我們提供精裝（原來(lái)同小區(qū)的公寓出售時(shí)只是毛坯房），標(biāo)準(zhǔn)為每平米1.2萬(wàn)元。戶型從136平米到276平米的都有的，總價(jià)是小2000萬(wàn)元起。”

隨后，銷售人員又領(lǐng)著記者去看樣板間，“我們裝修了一套房源作為樣板間，就是交付標(biāo)準(zhǔn)，您去看看就了解了。”

樣板間就在23號(hào)樓中，還有進(jìn)進(jìn)出出的住戶，記者在電梯里便能聽(tīng)到樓棟里一些住戶正在裝修的聲音。

樣板間的裝修確實(shí)很豪華，滿眼流光溢彩，就像影視作品中豪宅的樣子。不僅如此，身處高層，國(guó)貿(mào)高樓林立的風(fēng)景也是分外開(kāi)闊。銷售人員表示，“小戶型目前不多了，選擇比較多的就是大戶型了。”

據(jù)記者了解，新城國(guó)際23的房源總價(jià)在1700萬(wàn)~4000萬(wàn)元之間，單價(jià)在12萬(wàn)~15萬(wàn)元/平方米，其中136平方米兩居19套，138平方米一居10套，180平方米和275平方米各20套。

當(dāng)記者詢問(wèn)“購(gòu)買這里是否能按揭貸款”時(shí)，銷售人員頓了一下說(shuō)，“我們還是建議您全款，貸款也不是不行，只是我們這里的備案單價(jià)是5.8萬(wàn)元，您如果貸款只能以這個(gè)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上貸不出多少錢。”

也就是說(shuō)，如果購(gòu)買136平方米的戶型，實(shí)際總價(jià)在1800萬(wàn)元以上，但只能以788萬(wàn)元的總價(jià)來(lái)按揭貸款，即按六成貸款只能貸到473萬(wàn)元左右。

關(guān)于合同的簽訂，銷售人員告訴記者，“咱們簽兩份合同，一份是購(gòu)房合同，按照單價(jià)5.8萬(wàn)元走；另一份是裝修合同，把剩余的錢算在這里。”

記者還了解到，其他銷售人員的說(shuō)法還有需要簽三份合同，即購(gòu)房合同、裝修合同以及置業(yè)咨詢合同。

開(kāi)發(fā)商去年已“易主”

“新城國(guó)際23”銷售人員介紹的“雙合同”購(gòu)房情況雖然在北京個(gè)別新盤中也存在，但一般情況下也不會(huì)有如此大的價(jià)差。“裸房”價(jià)占總房款還不到一半的情況，表明該項(xiàng)目或另有隱情。

記者經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新城國(guó)際項(xiàng)目是一個(gè)“有故事”的樓盤。

公開(kāi)資料顯示，2001年，香港置地和萬(wàn)通發(fā)展(SH600246，股價(jià)8.21元，市值168.63億元）聯(lián)合開(kāi)發(fā)了新城國(guó)際項(xiàng)目。雙方合資成立了北京萬(wàn)置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)置地產(chǎn)），企查查顯示，萬(wàn)置地產(chǎn)成立于2001年5月22日，目前法定代表人為常海，2021年8月3日前為外商投資企業(yè)，2021年8月3日變更為內(nèi)資企業(yè)。

此后，新城國(guó)際正式開(kāi)發(fā)，小區(qū)分為四期，先后于2002年、2003年、2005年、2006年開(kāi)盤，并分別于2004年、2005年、2007年、2008年交付。

小區(qū)總占地面積105000平方米，總建筑面積320000平方米，其中住宅面積300000平方米，公建配套20000平方米，綠地率42.7%，擁有完善的生活配套。

新城國(guó)際項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)的確突出，岀國(guó)貿(mào)地鐵站向北走5分鐘左右便可達(dá)到達(dá)該項(xiàng)目。圓環(huán)形的分布設(shè)計(jì)使得小區(qū)內(nèi)外部區(qū)隔更加明顯，即使是身處繁華熱鬧的國(guó)貿(mào)區(qū)域，走入新城國(guó)際后，立即切換為鮮花綠樹(shù)的清幽環(huán)境，一些底商和帶娃的老人使得這里充滿了生活氣息。

彼時(shí)，香港置地剛進(jìn)入內(nèi)地不久，必然希望項(xiàng)目能足夠國(guó)際化，產(chǎn)品與眾不同，且萬(wàn)通發(fā)展方面也希望依托香港置地的國(guó)際渠道，將住宅銷售給外國(guó)人。當(dāng)年不少國(guó)外分銷機(jī)構(gòu)曾重點(diǎn)推介過(guò)新城國(guó)際項(xiàng)目，媒體也報(bào)道稱，很多國(guó)際友人選擇購(gòu)買新城國(guó)際項(xiàng)目。不過(guò)據(jù)記者了解，歷時(shí)近20年后，如今住在新城國(guó)際的人慢慢都換成了國(guó)內(nèi)業(yè)主和租戶。

由萬(wàn)置地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新城國(guó)際可以算是“含著金鑰匙”降生，2002年前后該項(xiàng)目的銷售單價(jià)為2萬(wàn)元左右，市場(chǎng)反應(yīng)和口碑俱佳。

然而，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有乘著當(dāng)時(shí)的熱銷一口氣“售罄”，而是選擇自持了23號(hào)樓的70余套公寓用于出租。這一租就是十多年，直到去年才收回停租。這便是今天“新城國(guó)際23”項(xiàng)目的由來(lái)。

而此次出售“新城國(guó)際23”的持有企業(yè)雖然仍是萬(wàn)置地產(chǎn)，卻早已物是人非。

2021年，萬(wàn)通發(fā)展尋求轉(zhuǎn)讓自己所持有的萬(wàn)置地產(chǎn)60%股份，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，萬(wàn)置地產(chǎn)旗下資產(chǎn)還有一期車位184個(gè)、一期會(huì)所4套、二期車位2個(gè)、三期車位75個(gè)、三期底商4套、三期公寓72套，還有其他若干資產(chǎn)。主要資產(chǎn)則為此次入市的72套公寓，共1.4萬(wàn)平方米。

但轉(zhuǎn)讓過(guò)程并不順利。2021年6月8日，萬(wàn)通發(fā)展發(fā)布公告稱，以6.3億元的價(jià)格將萬(wàn)置地產(chǎn)60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給與開(kāi)普方熙（北京）控股有限公司，但僅僅到了當(dāng)年的6月15日，萬(wàn)通表示，“公司在未按期分筆收到方熙控股支付的第一期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款”，并且已經(jīng)單方面解除了合同。

而一周后的2021年6月15日，萬(wàn)通發(fā)展和湖州融匯嘉恒融資租賃有限公司（以下簡(jiǎn)稱融匯嘉恒）簽署了6.3億元的萬(wàn)置地產(chǎn)60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

據(jù)企查查，到了2021年8月3日，萬(wàn)置地產(chǎn)完成了股權(quán)變更，原香港置地方面的股份也一并撤出，目前萬(wàn)置地產(chǎn)的唯一股東便是融匯嘉恒。企查查顯示，融匯嘉恒隸屬于在資本市場(chǎng)上長(zhǎng)袖善舞的中植集團(tuán)。

中植系入主后，選擇將新城國(guó)際剩余房源重新包裝出售，但不可能再按十年前北京市住建委批復(fù)的售價(jià)銷售，于是就有了上述銷售人員所說(shuō)的“雙合同”。

那么，融匯嘉恒為何不選擇“光明正大”地按市場(chǎng)價(jià)賣房呢？

新城國(guó)際23的戶外宣傳廣告 每經(jīng)記者王佳飛攝

土地增值稅清算了嗎？

記者查詢了新城國(guó)際以往的預(yù)售證。北京市住建委官網(wǎng)顯示，新城國(guó)際分別于2002年、2003年、2005年和2006年取得了5批次預(yù)售證，最近一次發(fā)預(yù)售證的日期為2007年9月18日，信息為X京房權(quán)證市涉外字第002579號(hào)，土地使用權(quán)證號(hào)京市朝涉外國(guó)用（2004出）第10339號(hào)。

如今，新城國(guó)際23在各種宣傳資料中使用的預(yù)售證是京房售證字(2005)702號(hào)，但如今這份預(yù)售證已經(jīng)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為X京房權(quán)證市涉外字第018215號(hào)。

記者從北京市建委網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，從2002年至2008年期間，新城國(guó)際項(xiàng)目先后多次取得預(yù)售證，不同批次公寓的預(yù)售均價(jià)分別為1.46萬(wàn)元/平方米、2.02萬(wàn)元/平米及5.3萬(wàn)元/平方米。

也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在此期間，按照施工進(jìn)度分期分批申請(qǐng)預(yù)售,期間也逐漸提高了預(yù)售價(jià)格。到2008年時(shí)，該項(xiàng)目已全面完工，轉(zhuǎn)為現(xiàn)房。

北京市住建委網(wǎng)站顯示，新城國(guó)際23號(hào)樓的72套公寓，其“擬售價(jià)”顯示為8萬(wàn)元/平米，狀態(tài)為“正在銷售”，批準(zhǔn)時(shí)間為2008年6月26日。

巧合的是，10余年后重新以“新城國(guó)際23”亮相的72套公寓也正好位于23號(hào)樓。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)信息，新城國(guó)際23號(hào)樓72套公寓中，目前已售的有24套，剩余48套尚未出售，目前公寓還沒(méi)有顯示出網(wǎng)簽價(jià)格。

本月初，記者向相關(guān)政府部門工作人員詢問(wèn)了老項(xiàng)目重新開(kāi)盤上市可否調(diào)價(jià)的問(wèn)題。對(duì)方解釋稱，“只要是進(jìn)行了現(xiàn)房銷售備案，再根據(jù)周邊市場(chǎng)進(jìn)行合理定價(jià)，一般就沒(méi)什么問(wèn)題。”

然而，稅務(wù)專業(yè)人士卻另有解釋，“如果再次申請(qǐng)的售價(jià)明顯提升的話，會(huì)涉及補(bǔ)繳土地增值稅的問(wèn)題。”

北京此前也有銷售周期超過(guò)10年的大盤，就是分期分批申請(qǐng)銷售許可證，而售價(jià)也是逐年提升，有些甚至漲了好幾倍。這中間有一個(gè)不可回避的問(wèn)題——土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”

此外，根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，“整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的”，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

某稅務(wù)師事務(wù)所合伙人鄭先生12月14日通過(guò)微信告訴記者，“如果建成多年后才交易，增值的部分是需要繳納土地增值稅的。土地增值稅是上世紀(jì)90年代為了打壓炒房暴利出臺(tái)的一個(gè)稅種，主要是針對(duì)房地產(chǎn)交易的增值額（即房產(chǎn)交易的獲利金額）進(jìn)行征稅的一個(gè)稅種。”

鄭先生表示，“其中很復(fù)雜，通俗地講，大概的邏輯就有點(diǎn)像常規(guī)理解的利潤(rùn)，它有兩個(gè)比較鮮明的特點(diǎn)。首先，它是一個(gè)超率累進(jìn)的稅率，即增值率越高，稅率就越高，根據(jù)增值率的差異稅率在30%到60%之間。”

“第二，它可以在收入里扣除的項(xiàng)目要求與交易直接相關(guān)，不管是成本、費(fèi)用、稅金，與項(xiàng)目不直接相關(guān)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用及營(yíng)業(yè)外支出一般情況下不予扣除。對(duì)于企業(yè)而言，如果不符合特定的免稅條件，只要交易的房地產(chǎn)有增值額，就需要繳納土地增值稅。具體到新城國(guó)際23這種樓盤，也是需要繳納土地增值稅的，而且稅率應(yīng)該很高。”

此前做“超級(jí)大盤”的開(kāi)發(fā)商，由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)，其間雖然能夠獲得地價(jià)增值的紅利，但要按不同的售價(jià)繳納相應(yīng)的土地增值稅。

關(guān)于新城國(guó)際23的售價(jià)“雙合同”和土地增值稅問(wèn)題，記者曾兩次致電萬(wàn)置地產(chǎn)，對(duì)方表示會(huì)轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)負(fù)責(zé)人，但截至記者發(fā)稿未獲得對(duì)方回復(fù)。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近期北京又出現(xiàn)多個(gè)“老盤新售”的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是由于近期樓市波動(dòng)較大，出現(xiàn)“多”“空”博弈。既有些老開(kāi)發(fā)商將手中的舊項(xiàng)目清盤脫手，也有新資本方接盤入局。在這個(gè)新老交替的過(guò)程中，就會(huì)出現(xiàn)類似“新城國(guó)際23”的情況。