12月15日，遠洋集團（03377.HK）、遠洋服務（06677.HK）發布公告，將分階段轉讓成都遠洋太古里50%股權及物管公司50%股權，由合作方太古地產接手，其中遠洋集團在該項目50%的股權總對價為54.65億元。整個交易完成后，遠洋集團將不再持有成都遠洋太古里的任何股權。

作為全國性的知名商業地標項目，成都遠洋太古里的股權變更引發了不小的關注。這其中既有支持，亦不乏困惑。大量業內人士看來，在當前行業洗牌關鍵時期，該交易讓遠洋實現大量現金回流，不但鞏固了自身安全，也為其聚焦住宅開發賽道創造了更多條件。

遠洋擇機換倉 階段性任務或已完成

為何選擇此時退出成都遠洋太古里？這或許是坊間的第一個疑惑。

從2010年獲取地塊至今，遠洋集團與太古地產密切合作，共同將遠洋太古里打造成全國知名的商業標桿，在國內激烈的商業地產搏殺中走出了一條差異化道路。

成都遠洋太古里從2015年開始分階段運營，2021年銷出租率96%。公開資料顯示，2018年、2019年、2020年，租金收入分別為：9.56億元、10.56、10.75億元。

遠洋強在開發建造，項目前期由遠洋主導；太古精于商業運營，后期則由太古主導。雙方分工明確、在不同階段發揮各自優勢。分析人士指出，隨著遠洋太古里成為川西知名商業地標，并進入穩定運營時期，遠洋已階段性完成了自身的使命與任務，或許一直在尋找一個恰當的退出時機，以實現換倉。

當前，房地產行業以及國內商業環境都發生了深刻變化。從整體趨勢來看，2018年以來商業收入增速持續下行。據克而瑞資管數據，2022上半年，23家典型企業整體商業收入588.5億元，同比微增長2%，遠不及2021年18%的增速。依托地段和運營優勢，成都遠洋太古里雖然仍有著穩定的租金收入，但考慮到商業地產整體環境，持有成本，以及企業自身發展需求，提前退出未嘗不是一個“最優解”。

是選擇繼續持有重資產、細水長流安心做個“包租公”，還是把未來的收益一次性兌現，以便未來投入到更擅長的住宅主業？顯然，遠洋選擇了后者。

輕裝減負 手握現金應對未來

隨著項目的轉讓，遠洋的現金流安全也再次被放至行業聚光燈下。開年以來，房地產行業持續低迷，境外融資不暢、市場信心不足，房企稍有風吹草動都會被高度關注和解讀。

有鑒于此，遠洋很早就將“現金”作為重中之重，如加大銷售和回款力度、積極推進持有物業的輕資產化，成為目前行業內少數仍然“站著”的房企。有資深業內人士就表示，無論是資本市場所關注的融資、償債情況，還是客戶關注的“交付”領域，遠洋的整體表現超出市場預期。在成都遠洋太古里轉讓公告發布之前，遠洋剛剛完成了一筆10億信用債的兌付，年內信用債已全部償還。12月15日，遠洋集團還獲工商銀行500億元綜合授信支持，并簽署全面戰略合作協議。同日，遠洋還完成了10.42億元ABS產品兌付。

在行業融資環境艱難的情況下，遠洋集團已完成多筆公開市場再融資。10月，遠洋集團13.03億元ABS項目狀態更新為“已反饋”。同時，遠洋還擁有多個位于一二線城市的持有物業項目，可用于抵押再融資。國際評級機構惠譽預計，截至2022上半年末，遠洋未予抵押物業凈資產（不含合資項目凈權益）約為430億元，未予抵押的合聯營投資物業逾200億元。惠譽還表示，“遠洋集團的銀行融資渠道仍保持通暢”“財務靈活性足以支撐其評級”。

換句話說，遠洋的貨架上，有著數百億元的不動產項目可以隨時變現。

事實上，在當前的市場環境下，沒有一家房企處于絕對安全的地位。單純以一個項目的股權轉讓，去揣測一家房企的現金流狀況，既不客觀，也有失偏頗。2022年以來，為應對行業深度調整帶來的沖擊和挑戰，各類房企均在積極調整經營策略，處置資產、積極換倉，其中亦不乏大牌央企。

5月，華潤置地以19.9億元掛牌轉讓杭州蕭山萬象匯100%股權；10月底，華潤掛牌華潤新鎮置業100%股權，轉讓底價33.93億；11月初，華潤掛牌長沙潤都地產100%股權及債權，轉讓底價8.85億。10月，保利及其子公司一口氣轉讓7家公司100%股權及相關債權。

如今，行業利好政策增多，“第二支箭”擴容，民營企業的境內融資渠道持續改善，涉及股權融資的“第三支箭”射出后，多家房企已宣布定增計劃。這意味著，行業有望邁向健康發展階段。遠洋輕裝減負，積極優化資產資金配置，顯然不僅僅是著眼于當下，而是面對未來的主動求變之舉。

契合持有物業輕資產化戰略 聚焦住宅開發主業

退出成都遠洋太古里，也意味著遠洋在“減少重資產持有”道路上又邁出重要一步。

眾所周知，購物中心及寫字樓作為重資產，很容易有大量資金沉淀。行業主流房企如萬科、保利、華潤置地均提出了“輕資產化”運營，變重為輕，以加強現金流入和管理輸出。

早在2020年，基于對房地產行業的判斷，遠洋集團便已做出“聚焦住宅開發主業、穩步推進持有物業輕資產化”的戰略調整，明確提出降低重資產持有，加強運營、管理能力輸出。2021年10月，遠洋集團引入多家主權基金作為LP投資人，成立14億美元寫字樓物業基金。

進入2022年，遠洋集團在持有物業的輕資產化道路愈發明確。如4月，與中國人壽就頤堤港一期展開合作，規模約30億元；6月，將北京銳中心項目轉讓給平安保險，回流逾50億元現金。自2021年12月以來，遠洋集團通過持有物業的輕資產化模式，已回籠資金逾百億元。

調整是為了聚焦。分析人士稱，遠洋退出成都遠洋太古里項目，契合其一直踐行的“輕資產化戰略”，因此這次操作并不意外。此舉可以讓遠洋回籠大量資金，深度聚焦住宅開發主業，并通過以“健康”為特色的產品力，發力住宅市場。

截至2022年6月，遠洋集團二級開發土地儲備近5000萬平方米，較2020年末新增1100余萬平方米。遠洋土儲高度聚焦一二線核心城市，抗風險能力強，且能夠滿足企業3-4年的發展。2022年1-11月，遠洋集團銷售額895億元，重回TOP20之列，排名較去年同期提升了8個名次，顯示出公司聚焦住宅開發主業已取得積極進展。

一進一退之間，遠洋的未來發展道路也更加明確。

1+1＞2的遠洋太古模式還在繼續

在遠洋太古里的打造中，遠洋可謂是傾注了不少的心血。“事了拂衣去”之前，如何盡可能保證項目的運營的平穩？最終，遠洋決定將持有的成都遠洋太古里50%股權轉讓給太古地產，顯示出這對老搭檔之間的某種默契，以及對太古運營能力的認可。

據了解，從2007年簽署框架協議，遠洋與太古地產的合作已持續15年。期間，雙方充分發揮各自優勢，打造出多個享譽全國的商業項目和城市地標。

2008年，遠洋集團攜手太古地產獲取北京頤堤港地塊，經過數年時間精心打造，于2012年正式開業，并迅速成為北京標桿性商業項目。今年上半年，北京頤堤港整體出租率97%，其多元業態組合、高品質購物空間持續吸引著北京消費客群。2020年12月，遠洋宣布與太古地產共同擴建北京頤堤港二期項目。據悉，頤堤港二期項目計劃分兩個階段，分別于2025年及2026年落成。

太古地產亦在頤堤港開業十周年會上公開表示，遠洋集團是太古地產在內地的長期合作伙伴，雙方有共同的合作愿景，緊密合作、各盡所長，實現了1+1＞2的合作效果。此外，根據太古地產的規劃，未來10年，太古地產將有逾500億港元投資在中國內地核心市場。

在深刻變革之下，房地產行業正進入“剩者為王”時代。正如李明所說，“未來房地產行業仍是國民經濟支柱產業，中長期看，行業未來清晰明朗，有規模、可持續，走向良性循環和健康發展的新階段，企業競爭圍繞產品品質、客戶服務、健康安全”。

而歷經市場重重考驗之后的遠洋集團，顯然已經做好了準備。

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