每經(jīng)特約評論員 尹中立

剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出：要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

深圳兆鑫匯金廣場 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

今年的中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于房地產(chǎn)市場的表述出現(xiàn)以下兩個變化：

第一個變化是房地產(chǎn)調(diào)控的思路和方向出現(xiàn)變化，由過去的單純強調(diào)需求側(cè)管理轉(zhuǎn)變?yōu)楣┙o側(cè)與需求側(cè)雙向發(fā)力。在過去20年里，住房價格持續(xù)上漲，控制房價是房地產(chǎn)調(diào)控的主要矛盾，因此，控制需求是房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段。2021年下半年以來情況發(fā)生了變化，不少房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險，對市場預(yù)期產(chǎn)生沖擊，使得房地產(chǎn)調(diào)控的思路和方向出現(xiàn)調(diào)整。

第二個變化是房地產(chǎn)調(diào)控的重點發(fā)生變化，雖然“房住不炒”等基本指導(dǎo)思想得到了延續(xù)，但今年的房地產(chǎn)政策更多地強調(diào)防范風(fēng)險，中央第一次提出要“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況”。而去年的房地產(chǎn)政策強調(diào)的是“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。這意味著房地產(chǎn)工作的重點從“謀發(fā)展”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;防風(fēng)險”。

上述變化不是突然出現(xiàn)的，回顧最近一年來的房地產(chǎn)政策調(diào)整可以看到中央關(guān)于房地產(chǎn)市場的認識經(jīng)歷了一個漸進的過程。從2021年下半年開始，個別龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險，市場普遍認為這是行業(yè)的個別現(xiàn)象，只要政策進行微調(diào)，風(fēng)險就會逐漸得到化解。從2021年底開始金融監(jiān)管部門開始出臺住房需求側(cè)的微調(diào)政策，今年1月份人民銀行將5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市紛紛松綁限購限貸政策。例如，2月份，重慶、江西贛州將首套房首付比下調(diào)至20%；3月，鄭州發(fā)布房地產(chǎn)“一攬子”政策，取消認房又認貸。

今年4月份的政治局會議之后，金融監(jiān)管部門進一步提高了對房地產(chǎn)需求的支持力度。4月份央行、外匯管理局聯(lián)合印發(fā)“金融23條”，提出要因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持開發(fā)貸平穩(wěn)有序投放。5月，首套房貸利率下限調(diào)整為5年期LPR減20BP，疊加5年期LPR年內(nèi)第二次下降15BP至4.45%，最低房貸利率降至4.25%。地方政府努力降低購房門檻。6月，溫州發(fā)布“安居貸”、鄭州鼓勵棚改房票安置、珠海推出“一人購房全家?guī)?rdquo;。

從上半年的房地產(chǎn)政策看，重點還是刺激需求，各地將“因城施策”的政策發(fā)揮到了極致，但效果不及預(yù)期，每個月的房地產(chǎn)銷售面積及房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍然在不斷下滑。

轉(zhuǎn)折點發(fā)生在7月份，今年7月底的政治局會議明確提出房地產(chǎn)工作的重點是“保交樓、穩(wěn)民生”，房地產(chǎn)政策重點由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)，這是一個重大轉(zhuǎn)變！說明決策層已經(jīng)認識到當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險具有相當(dāng)?shù)钠毡樾浴?/p>

認識問題是解決問題的前提，只要統(tǒng)一了思想認識就容易找到解決問題的辦法。隨著對房地產(chǎn)風(fēng)險認識的深入，化解風(fēng)險的力度也不斷增加。8月，住建部、財政部、央行通過政策性銀行專項借款方式支持保交樓，初期規(guī)模2000億元。11月，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“金融16條”，證監(jiān)會調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)5項股權(quán)融資措施，明確支持和放開了房地產(chǎn)企業(yè)的重組上市和再融資需求。

按照“供給與需求雙向發(fā)力”的思路推演，筆者認為明年房地產(chǎn)政策的重要看點是采取措施化解當(dāng)前的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險。筆者認為在堅持市場化、法治化的基本原則下，政府信用的介入是不可或缺的。國家可以通過以下兩種方式介入房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)處置過程：

第一種方式是收購存量住房，用于保障型租賃住房。發(fā)展長租房是解決大城市年輕人住房難題的正確思路，通過政府收購已經(jīng)竣工的存量住房不僅可以化解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)困境，還可以解決租賃住房不足的難題，可謂一箭雙雕。

第二種方式是注資。國家可以新設(shè)立一個類似美國“房利美”和“房地美”的機構(gòu)，成為專門用于房地產(chǎn)行業(yè)融資的平臺，該機構(gòu)可以由財政部注資，可以在金融市場發(fā)債籌資。中國缺少一個政策性住房金融機構(gòu)，可以把這個機構(gòu)定義為中國的政策性住房金融機構(gòu)。注資要有所選擇，對于財務(wù)杠桿過高但仍然可以維持正常經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取注資方式，注資可以采取優(yōu)先股的方式，也可以采取普通股方式，待條件成熟，政府平臺可以通過市場化方式退出。

無論采取何種方式化解風(fēng)險，防止出現(xiàn)腐敗和道德風(fēng)險都是應(yīng)有之義。中央經(jīng)濟工作會議提出“要堅決依法打擊違法犯罪行為”，也許是為此埋下伏筆。

（作者系中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任）