每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

面對發展環境的高度不確定性，盡管投資者傾向于回避全球很多市場的商業房地產，但是寫字樓在中國內地的投資份額仍然保持領先地位。

戴德梁行的研報數據顯示，2022年前三個季度，寫字樓投資占所有資產類別總投資額的55%，較疫情前2019年48%的占比仍有小幅上升。

多位業內人士表示，今年以來，企業客戶對辦公樓的需求發生了較大變化，商業地產運營和存量資產管理業務面臨著的挑戰和沖擊。而伴隨長租房和商業不動產納入公募REITs試點范圍的方向進一步被明確，市場將迎來新的發展機遇。

市場變局

萬物梁行首席執行官葉世源認為，國內經濟形勢發生變化，行業發展在逐步洗牌，特別是新型行業對辦公環境與以往有很大差異，有更高更精細化的需求。

“教育和旅游等行業今年發展形勢都不容易，反過來，一些行業則有很大的發展勢頭，比如互聯網行業、TMT和大健康等等。”據葉世源介紹，商務服務類企業成了今年商業地產租賃的主角，以TMT為主的新型行業在快速擴張。

房地產研究機構也同樣關注到了這一行業特征。戴德梁行環球董事、大中華區副總裁、大中華區資本市場部主管李志榮在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“最近寫字樓購買者類型發生了變化。業主自用需求日益增大，尤其是來自TMT、金融服務業、能源和物流等領域的買家。”

李志榮表示，從2020年到2022年第三季度，自用類的交易占中國內地寫字樓總交易額的近50%，較新冠疫情前五年平均水平（僅18%）呈大幅提升。

根據世邦魏理仕發布的《2022年中國辦公樓租戶調查》，有36%的受訪者表示未來18個月將增加辦公面積，另有37%表示維持現有辦公面積。需求增加的熱點市場來看，四個一線城市成為辦公樓主力租戶行業（金融業、專業服務業和科技行業）的重點擴張區域。生物醫藥企業未來將重點布局京滬市場，計劃增設辦公面積的受訪企業均表示將落子北京或上海。

“企業對于彈性辦公模式的接納度提升，現代化辦公場景下協作與溝通的重要性更為突出，這都持續影響著辦公場所的布局。”世邦魏理仕方面認為。

數據來源：世邦魏理仕研究部

規模龐大

過去的10余年里，中國商業地產經歷了“大干快上”的黃金時代，也面臨著潮水退去的黑鐵時代。企業遭遇資金壓力大，融資渠道有限，競爭愈發激烈的市場局面。

在中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會秘書長蔡云看來，商業地產行業走過這么多年風風雨雨，體驗性商業項目經歷過電商的沖擊，也受到疫情影響。然而，我國的消費空間巨大，能夠為存量資產項目提供持續的現金流，這將是開發運營企業最大的把握，也是商業地產可持續發展的堅實基礎。

蔡云認為，城市化進程促進商業地產的發展，從最新的人口普查數據來看，城鎮人口增加2.3億人，這是行業發展很重要的人口基礎。

再者，根據住建部的資料，截至2021年底，全國有411個城市開展2.3萬個城市更新項目。城市更新過程中，大量老舊低效的物業提升改造，形成完整的新商業形態，也給商業地產企業發展的無限可能和空間。“城市更新給我們商業地產插上了翅膀，”蔡云說。

商業地產是城市繁榮的重要角色，一幢幢高樓大廈為城市注入活力，商場和購物中心給城市帶來了煙火氣。

旭輝商業副總裁、旭輝商管總裁韓石表示，目前來看，商業項目依然是房地產企業的壓艙石。2021年，旭輝商業的客流量同比提升了98%，收入同比提升65%，為集團業績提供著重要支撐。

近日，中共中央、國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022~2035年）》，明確提出了堅定實施擴大內需戰略、培育完整內需體系，是加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局的必然選擇，是促進我國長遠發展和長治久安的戰略決策。

實施擴大內需戰略，其中的一項重點就是要拓展投資空間，發揮投資對優化供給結構的關鍵性作用。

融資破局

“打造REITS市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。”12月8日，證監會副主席李超在公開場合的發言引起了不少地產商的注意。此番表態后，當日資本市場的房地產股票聞風而動，領漲各行業板塊。

要知道的是，自2020年4月基礎設施公募REITs試點啟動以來，截至今年11月底，我國共批準基礎設施REITs產品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元。 我國有著高達數十億平方米的商業物業，價值高達數十萬億元。這筆重要的經濟資源，一直因未與資本市場有效結合，被投資方認定為“重資產”。在此之前，不少聲音希望商業不動產納入到REITs試點范圍，均沒有得到官方響應。

來源：戴德梁行

上海百聯資產控股有限公司副總裁、上海百聯百世資管有限公司董事長楊斌表示，對于國資企業來說，賣商業資產的方式不大可取，但是要爭取進一步變現，REITs一定是發展的方向，“REITs是我們商業不動產商的未來，大家要重視。”

美國富尚資產集團董事長、越秀REITs獨立董事陳曉歐也預測道，目前基礎設施類公募REITs主要服務于大型國企投入的基礎設施。但是在未來發展中，公募REITs勢必會引入房地產。

“如果REITs市場進入良性發展的賽道，我認為會廣泛納入不同的領域，包括商業不動產。對投資人來說，這個市場會成為介于股債之間的投資市場，也將是很好的中高端收益產品，是資產配置中很重要的方向。”陳曉歐最后說。

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封面圖片來源：每經記者 朱萬平 攝