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物業行業正逐步回歸理性。

中指研究院數據顯示，2022年，物業企業IPO節奏明顯放緩，成功在港股上市企業共6家，企業IPO融資總額為74.4億港元，新增上市企業數量及融資水平均收縮至2018年水平。

與之相對應的是，2022年以來市場上大宗收并購數量和金額也出現大幅下降，更多具備國資背景的物業企業扛起了并購市場大旗，活躍度提升，如華潤萬象生活、招商積余等。2023年物業行業還有哪些機會？物企將如何謀求新的資本路徑？

行業回歸理性

9月29日，萬物云正式登陸港交所主板，成為今年第六家上市物企。萬物云也是年內港股最大IPO。

中指研究院數據顯示，2022年，物業服務企業IPO節奏明顯放緩，截至目前成功在港股上市企業共6家，除萬物云外，還有金茂服務、力高健康生活、東原仁知、魯商生活服務和蘇新服務。2022年企業IPO融資總額為74.4億港元，新增上市企業數量及融資水平均收縮至2018年水平。

“伴隨著市場環境改善，物業價值加速回歸，2020-2021年上半年，港股物業板塊在整體處于上升趨勢板塊總市值一度突破萬億港元，而后受地產關聯方拖累，物業板塊估值回歸理性。”在中指研究院物業事業部總經理牛曉娟看來，近期隨著國家對房地產調控政策的改善，物業受地產關聯方拖累影響有所緩解，港股物業板塊開啟反彈模式。

“目前港股物業板塊市盈率均值約為11倍，較近三年板塊估值PE均值的33倍，仍有較大提升空間，未來將加速實現價值回歸。”

事實上，放緩的不僅有物企上市進程，還有行業收并購。

克爾瑞物管數據顯示，截至2022年9月23日，上市物企共發起39起并購，并購交易總金額為99.7億元，僅為2021年同期（261.3億元）的四成；而從披露并購交易金額來看，2021年全年國央企披露并購交易金額僅3.2億元，占比1% ，到了2022年前三季度國央企披露交易總金額達58.5億元，占比近六成，其中華潤萬象生活就收購了3家遞表物企。

“2022年大宗交易數量減少，整體市場趨于謹慎。”牛曉娟指出，國資背景企業交易受市場認可程度高，與資本市場表現出相似性，這與國企良好的信譽背書有密不可分的關系，并且多種經營收入金額保持正增長。“雖然收入占比出現下滑，但不改長期向好趨勢。”

此外，從行業規模來看，根據半年報披露的數據顯示，雖然行業整體規模仍在持續擴展，但增長速度有所放緩，在經過前期快速業務拓展后，物業企業現在追求有質量的增長，不再盲目追尋業務規模。

而在資本市場，盡管上半年承壓情況依舊明顯，但近期隨著房地產政策改善，港股物業開啟反彈模式，物業價值得以加速回歸。基于此，在牛曉娟看來，2022年物業行業整體表現可以用“理性回歸”來形容。

長期價值可期

不過另一方面，“2022年物企品牌表現缺乏獨立性，波動市場環境中更易受關聯方拖累。”中指研究院數據統計顯示，在港股和A股的物業服務上市公司中，第一大股東持股比例超過50%的約有40家，控股股東基本上是關聯房地產企業及其附屬企業。

“房企作為第一大股東持股比例高，對物業服務企業的經營決策具有絕對的話語權，直接導致物企業品牌缺乏獨立性。”牛曉娟指出，特別是在今年房地產市場承壓下行環境下，可能導致出現物企存在為關聯方“輸血”的可能，進而受到市場的“錯殺”。同時，由于關聯方的信用危機會傳導至物業服務企業，導致物業品牌發展收到拖累。

一個可供參考的例子是，今年7月金科服務發布了一則借款公告稱，與當時的控股股東金科股份簽訂了一份借款合同，計劃為后者提供不超過15億元的借款，年利率8.6%。

雖然當時金科服務給出的理由是，借出這筆資金有助于金科股份確保在建物業的建設和交付，并聘請其進行物業管理，8.6%的年利率也有利于增加公司收入，而金科股份為這筆借款提供了總價值約27億元的抵押物。但不少機構以及個人投資者均將這份借款合同視為利空。

“物企獨立迫在眉睫。”在牛曉娟看來，獨立于地產，雖然短期內會對物企在關聯方供給面積上有所影響，但從長遠發展來看確實十分必要的。

具體來看，在當前市場環境下，一方面，資本市場高度關注物企的獨立性問題，關聯方的經營問題實際上已經拖累了上市物企在資本市場上的估值；另一方面，關聯方對物企的業務輸送能力持續弱化，物企的非業主增值服務收入降幅較大，如第一服務控股、正榮服務、康橋悅生活，今年中期非業主增值服務收入分別同比降低高達93.75%、57.02%、54.07%。

不過，一個值得注意的現象是，12月12日，旭輝控股發布公告稱，擬出售其持有的所有旭輝永升服務股份。而在此之前，德信服務、奧園健康、雅生活服務、金科服務等多家物企股份被關聯方擺上貨架。

“搶先布局獨立化發展的物企能夠獲得資本市場的青睞、企業外拓能力的提升等優勢。”牛曉娟分析認為，目前市場正倒逼物企提供質優價廉的服務。物業服務存在收費剛性強提價難、存量合約項目流轉度低等特點，特別是隨著企業競爭加劇，物企必須提供質優價廉的服務才能贏得市場，而提升服務密度又是實現質優價廉服務的重要途徑，以此來看“提升服務密度是物企獨立化發展的首要目標。

“隨著服務密度的提升，物企可進行科技化改造，以實現人效提升、人力節約，起到托舉基礎物管利潤率的效果，此外，基于密度可以更好開展合適的增值服務，強化企業競爭力。”

至于物業行業未來的投資發展情況，牛曉娟坦言，“物業管理行業具有弱周期性、成長性好、現金流比較穩定的特點，仍具備投資價值。”

具體從盈利能力看，根據2021年物業服務上市公司的年報數據，毛利潤均值為9.1億元，同比增長44.1%，毛利率和凈利率均值分別為29.1%和13.2%，盈利能力遠超行業均值；

從成長性看，2022年中期，物業服務上市公司在管面積均值1.25億平方米，同比增長24.04%，合約面積均值1.69億平方米，同比增長17.84%，

從行業屬性上看，物業板塊長期投資價值可期——成長好、弱周期、低風險、現金牛。此外，諸多特色賽道如高端服務、商業運營、城市服務、TOD物業管理、綠色物業、工地物業等逐步打開，為行業開辟更多細分藍海市場。

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封面圖片來源：攝圖網-500505877