每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

資本搶灘布局中國物流地產，是2022年房地產市場的風向標之一。

12月13日，總部位于中國香港的物流地產巨頭ESR Group Limited（以下簡稱ESR）發布公告，擬將公司旗下位于江蘇昆山的3個高標準物流項目通過公募REITs方式在上交所上市。

ESR又稱易商集團，布局蘇州市多年，在高新區和工業園區運營多個項目。公司官網介紹，ESR在亞太區最活躍的增長市場中開發和管理物流、數據中心和商業資產網絡。

《每日經濟新聞》記者發現，在企業和消費者對貨物配送時效性的需求驅動下，國內許多核心物流樞紐城市，物流地產市場面臨供不應求的局面。目前，除了萬科、碧桂園、融創和遠洋等房企外，黑石、凱德和ESR也在加碼布局，物流地產賽道的競爭者逐漸增多。

戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵12月19日在接受記者文字采訪時表示，依靠中國經濟發展最快且最開放、產業鏈最完善的市場，華東和華南成為物流地產投資風險最小的區域，也是投資人最看好的地區。隨著疫情政策逐步優化，預計明年市場反彈將會最先從這兩大區域市場啟動。

ESR分拆昆山項目REITs上市

物流地產是經營專業現代化的物流設施的載體。房地產開發企業出于對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施，比如物流倉庫、配送中心和分撥中心等。

作為亞太區最大的不動產管理公司，ESR在中國、日本、韓國、澳大利亞、新加坡、印度、新西蘭和東南亞等地打造全面一體化的開發及投資管理平臺。資管業務方面，物流板塊占比達到53%。

根據公告，ESR正在考慮根據國家發改委及中國證監會推出的試點計劃，透過公開募集基礎設施證券投資基金（即公募REITs），將位于江蘇省昆山市的3個高標準物流項目江蘇富萊德倉儲有限公司一期、二期及三期于上海證券交易所上市。

企查查公布的信息顯示，江蘇富萊德倉儲有限公司成立于2003年8月14日，注冊資本約為3.7億元，主要從事倉庫、堆場的建設及經營并提供物業管理服務。

“若進行該交易，將構成公司根據聯交所上市規則第15項應用指引所述的分拆事項，”ESR方面強調稱。

來源：共研網

多家機構對分拆倉儲物流REITs上市的投資機遇予以了肯定。平安證券在近日發布的研報中表示，在各個板塊REITs中，倉儲物流板塊的收益性價比較高，已發行的2只產品總規模占比僅次于交通基礎設施和園區基礎設施。目前，行業整體呈現“一超多強”格局。

仲量聯行則指出，過去十年間，中產消費群體的迅速壯大及強大的消費力，成為了高品質物流倉儲需求的主要驅動力。2021~2022年間，亞太區優質物流地產總存量將增長17%，有望打破年增速紀錄。未來十年，預計中國物流地產會繼續擴張，且市場格局將更加復雜。

2014年起，國內房地產開發企業吹響進軍物流地產的號角。萬科裁撤物流地產事業部，與“華爾街PE之王”黑石集團成立萬緯物流。今年9月初，萬緯物流董事長張旭向《每日經濟新聞》在內的媒體記者介紹，公司在全國47個城市運營管理163個項目，47個冷鏈園區，倉儲規模超過1200萬平方米。

與此同時，港資及外資企業也在核心城市“攻城略地”。11月下旬，安博中國宣布加碼華北市場，搶灘鄭州產業基礎設施建設的新機遇，公司在高鐵鄭州航空港站（原鄭州南站）投資建設的安博鄭州空港國際物流中心正式交付使用。

今年5月份，新創建集團發布公告稱，向澳洲嘉民集團收購位于成都及武漢的六項物流地產物業，初始購買價總額為22.9億元。據悉，新創建集團是新世界發展有限公司旗下的基建和服務板塊公司。

華東華南市場成明年看點

自2008年金融危機以來，中國中產階級的日益壯大和消費品零售市場的蓬勃發展推動了現代物流倉儲和配送需求的高速增長。不過，在工業和物流用地供應持續緊縮的情況下，高標庫市場整體仍處于供不應求的狀態。

仲量聯行提供的數據顯示，2010~2019年，中國社會消費品零售總額以11.2%的年均復合增長率攀升至41萬億元；核心物流市場的高標庫總體量翻了兩番，實際租用面積以18.4%的年均速度增長，從1100萬平方米躍升至4800萬平方米。

根據相關預測，2019年至2030年間，中國社會消費品零售總額的年增長率有望達到9.5%。盡管該增速與歷史水平相比有所下滑，但整體消費規模將變得十分龐大，預計至2030年，社會消費品零售總額將達到112萬億元。

從物流地產行業趨勢來看，與過去相比，雖然消費增速有所放緩，但長期內消費規模仍將穩步擴大。物流地產投資者和開發商必須適應零售消費市場的新變化，從而相應調整其投資策略。

來源：共研網

各地推進城市群和都市圈發展，也將為物流地產市場帶來新的發展機遇。粵港澳大灣區、長三角、京津冀和成渝地區在過去十年間業績斐然，而政府推動城市群發展的計劃，將促進這些地區的進一步發展。

此外，自動化和智能化的物流科技，在實際操作中有效提升了高標庫的空間利用率和作業效率。因此，為了滿足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設備的需求增長，物流地產運營商預計將在技術應用方面持續發力，科技賦能成為物流企業降本增效的助推器。

“目前從全國范圍來看，華東地區已擁有體量最大的高標庫市場，浙江是華東地區物流地產業務的主要增長省份。展望未來，華南地區物流地產的平均租金會維持國內最高水平。”蘇智淵向記者分析道。

其進一步提到，冷鏈產業加速發展，導致高標庫與冷庫的綜合項目越來越占據華東、華南市場主流，浙江、安徽市場的啟動，上海、江蘇市場的升級，深圳與香港在船與貨之間的合作，將會成為明年的看點。

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封面圖片來源：每經記者 胥帥 攝