每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

2022年無疑是近年來房地產政策調控優化大年，密集且力度愈漸加大，政策空間從三四線城市覆蓋到一二線城市。

受疫情等多因素影響，2022年房地產市場進入深度調整階段，中央堅持“房住不炒”總基調不變，年內多次釋放積極信號優化調控政策，進一步豐富和完善政策工具箱，并支持各地從當地實際出發調整房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。

據中指研究院監測，2022年已有超300省市（縣）出臺房地產調控政策超千次，政策調控力度和頻次達到近年來峰值，房地產政策已進入實質放松階段。從政策優化節奏來看，4月以來政策進入實質性寬松期，政策節奏加快和力度明顯加大，且城市不斷向熱點二線城市擴圍；下半年開始各地因城施策頻率稍緩，9月政策優化節奏有所加快，熱點城市加大優化力度。四季度，各線城市政策繼續優化的空間有限，政策調控頻次有所放緩。

多地房貸利率降至歷史低點

各地政策主要涉及優化限購限貸政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面，多地房貸利率已降至歷史低點。二手房交易流程亦在不斷簡化，如深圳、南京等地推進“帶押過戶”模式、北京試行存量房交易“連環單”業務，有利于打通交易鏈條，降低置換成本。

進入年底，一些核心二線城市仍在持續加碼放松政策。自2022年12月5日起，廈門島外限購政策調整為在廈門市實際工作和生活的非本市戶籍無住房家庭和個人可在島外限購1套住房，島內限購政策不變。

佛山和東莞則全面解除限購。佛山發文指出，從12月10日起，在禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道購買的新建商品住房，須自商品房買賣合同網簽備案之日起滿3年方可上市交易，上述區域暫停實施住房限購政策，也標志著佛山全面取消限購政策。東莞發布“23號文件”指出，自12月26日起，東莞莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區暫停實行商品住房限購政策。自此，東莞全面放開限購政策。

需求端政策方面，自三季度以來信貸支持力度持續不斷加大，“支持剛性和改善性住房需求”始終是政策核心。此前9月底，央行、銀保監會已發文明確指出符合條件的城市可以下調或取消首套住房商貸利率下限，央行也已下調首套公積金貸款利率15個基點，均為各地優化信貸政策釋放了空間。

中指研究院統計顯示，截至11月底，全國已有超20城降低或取消首套商貸利率下限，且均降至4%以下，其中二線城市武漢、天津、溫州等城市基本降至3.8%-3.9%水平。本次政策再次強調要因城施策，符合條件的城市有望加快落地降低房貸利率節奏，已經下調商貸利率的城市不排除根據當地實際情況繼續調整優化。

政策寬松力度或進一步加大

2022年房地產市場下行趨勢未得到明顯改善，中央在強調房地產政策堅持“房住不炒”基調下，調控已向寬松轉變。上半年，全國兩會、中央政治局會議多次明確房地產調控思路，強調因城施策支持合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期。7月中共中央政治局會議為下半年房地產調控政策定調，明確從因城施策、保交樓兩個方面力促行業預期修復。8月底，國常會罕見地接連釋放房地產積極信號，體現了中央對房地產的態度，穩定房地產市場的重要性更加突出。

而11月份以來，多項房地產重磅政策利好陸續落地，尤其是“金融 16 條”出臺后，房企融資支持節奏明顯加快，政策“托底”信號明確。結合此前支持房企融資的“第二支箭”，政策整體呈現出落地快、范圍廣、規模大的特點。尤其是11月28日證監會發布“第三支箭”，在房地產股權融資方面進行了調整優化，此后已有超30家發起股權融資計劃，其中既有規模房企、也有出險企業，包括民企和國央企。

中指研究院認為，2022年因城施策頻次創歷史新高，未來核心一二線城市政策空間有望釋放今年以來，中央多次提出“因城施策”“一城一策”用好政策工具箱，給予各地較高的調控自由度，地方政府結合當地市場變化及時調整政策節奏，力促市場預期穩定。

總體來看，“房住不炒”基本定位不變，監管部門持續優化供需兩端政策，需求端支持政策不斷發力，居民購房成本進一步降低，促進剛需及改善性住房需求釋放；供給端為房企提供更多資金支持，信貸、發債、股權“三支箭”的融資支持模式持續推進，預售資金監管相關政策繼續改善。

12月15日至16日舉行的中央經濟工作會議指出，明年經濟工作千頭萬緒，要從戰略全局出發，從改善社會心理預期、提振發展信心入手，綱舉目張做好工作。其中包括有效防范化解重大經濟金融風險。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

對于2023年房地產政策走勢，中指研究院預計，堅持“房住不炒”基調不變，供需兩端政策均有繼續優化空間，政策力度有望進一步加強，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面繼續調整；支持企業合理融資需求，房企融資鏈條有望進一步暢通，企業資金面有望得到改善；“保交樓”仍然是側重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質性進展，共同促進購房者預期好轉。

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