每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

2022年8月15日，石榴集團（以下簡稱石榴）在官網發布了一條房產促銷信息，推薦了3個位于北京的項目，分別是北京V7荷塘月色、北京十里春風、北京石榴春和景明。

這3個項目中，最近取得預售證的是春和景明，但也已經是2021年10月26日了，可以說，2022年的石榴在北京主要以銷售存量為主。

2021年底，石榴計劃中的上市未能成功，這使得一些需要流動性資金才能解決的問題在2022年逐漸暴露，眼下，這家立志于做房地產界“蘋果”的開發商還需要先解決生存問題。

北京僅剩兩個在售項目

《每日經濟新聞》記者翻閱了石榴的半年報，發現該公司2022年上半年的情況比去年同期嚴峻不少。

報告顯示，2022上半年，石榴營業總收入約97億元，而去年同期約129億元，同比下降約25%；凈利潤約3.8億元，去年同期則是8.7億元。2022年上半年，石榴資產總計較上年同期縮水約70億元，從779億元降至703億元。

來源：石榴債券公告

不過不同于官網的推薦，如今在石榴的官方營銷小程序平臺上，北京區域的在售項目僅十里春風和春和景明。

2022年2月19日，石榴開展了北京十里春風清倉活動，成果是“2小時熱銷16套”，而十里春風是石榴早在2017年便取得預售證的項目。記者通過天朗數據查詢得知，北京十里春風從2017年銷售至今，共網簽2487套，網簽金額約55億元。公開資料顯示，十里春風項目有3401戶，也就是說，還有約3成的房源待網簽。

經過了多年的開發銷售，如今十里春風項目名下3張預售證已經全部在2021年轉為現房銷售，還有不少房源待售。

記者留意到，十里春風銷售多年仍不能清盤的原因之一恐怕是位置太過偏遠。該項目位于通州區恒業二街，雖然在通州，但距離北京六環還有30公里，向南一小步便到了河北廊坊，《每日經濟新聞》記者曾經開車去過項目地，路程中幾度因為太偏遠而覺得自己走錯了。

現在，十里春風已經從剛上市的單價3萬多元降到了2萬多元，北京市住建委官網顯示，6號樓已簽約住宅的成交均價已經到了24214.97元/平方米。十里春風銷售人員12月27日通過電話告訴記者：“我們這里一共57棟樓，都是現房狀態了，目前在主推兩棟洋房，一棟贈送精裝修，一棟是毛坯，80平方米兩居室總價180萬-190萬元，剩余樓棟也有部分房源。”

不過該項目的成本應當不高，石榴此前提交的招股書顯示，“十里春風家園為位于北京市的住宅物業項目，該項目包括兩期總地盤面積為166344平方米的住宅、商業物業以及停車場，該兩期均由北京永樂花園開發展有限公司開發，我們訂立了相關的土地出讓合同。”

“已悉數支付土地出讓金總額人民幣6.57億元，首項相關土地使用證于2017年5月取得，最后一期相關土地使用證于2018年7月取得。”也即該項目的土地成本僅6.57億元，目前網簽金額的55億元已經大幅超過了這個數字。

來源：石榴招股說明書

北京石榴春和景明則在2021年10月取得預售證，從成交均價7萬元來判斷，是石榴旗下的高端項目。該項目位于通州通燕高速耿莊橋北，經過了一年多銷售，根據天朗數據，目前網簽77套，網簽金額9.7億元。

除此之外，石榴的官方營銷平臺在北京再無其他可售項目了。

多處抵押

在招股說明書中，石榴自稱大部分收益來源來自京津冀城市群，“我們的大部分收益產生自我們在京津冀城市群（特別是在北京）的物業開發及銷售，且我們預期將繼續自該區域市場產生大部分收益。于2018年、2019年及2020年，我們來自京津冀城市群物業開發及銷售的收益分別占總收益的41.7%、37.4%及20.2%。”

從先前的情況看，這個結論是成立的。

石榴成立于2008年，最初名為K2地產，2009年開始銷售在北京的首個住宅項目K2海棠灣，隨后又開始銷售K2清水灣及K2紅樹灣。2011年開始銷售K2百合灣，自稱為通州的標桿住宅項目。

招股書顯示，2021年石榴在北京開發中的總規劃建筑面積有186532平方米，未來開發面積有426895平方米，應占總土地儲備1524474平方米，占總土地儲備的16.6%。比這個比例高的區域僅有廊坊。

招股書顯示，“截至2021年2月28日，我們在中國擁有總土地儲備9193787平方米，涵蓋北京、南京、珠海及成都等城市，其中4109374平方米或44.7%位于京津冀城市群。”

“我們在京津冀城市群的物業開發方面擁有10年以上經驗，特別是北京通州區。截至2021年2月28日，我們在北京通州區擁有9個開發項目。”

而如今，石榴在北京區域處于只能銷售存量的尷尬狀態，幾個自持商業項目的狀態是“石榴中心出租率95.6%，菁菁智創中心出租率1.4%，新空港中心尚無出租率，百合灣嘉園出租率100%”。

不過，北京的資產對于石榴來說，更多的是抵押價值。

從2022年半年報可以看出，石榴旗下北京永樂花園發展有限公司的賬面價值為15億元現房抵押，取得北京國際信托有限公司10.72億元。

北京恒興博達房地產開發有限公司以其名下賬面價值15.73億元的投資性房地產作為抵押，取得東方邦信置業有限公司3.6億元借款；并為揚州北湖房地產開發有限公司向平安信托借款4億元提供第二順位抵押擔保。

北京石榴房地產開發有限公司以名下石榴中心1-25號樓為抵押，其中投資性房地產賬面價值39.98億元、固定資產賬面價值1.28億元，取得浙商銀行15.88億元借款。

北京河馬公舍住房租賃有限公司以北京盛璽置業有限公司、北京丹霞房地產開發有限公司、北京麥金利房地產開發有限公司、北京祈連房地產開發有限公司名下賬面價值為1.23億元的36套現房抵押，向廈門國際銀行股份有限公司北京分行取得借款1.65億元。

上市未果

其實從招股書便能看出，石榴的業績處于波動狀態，2018年、2019年及2020年，石榴的收益分別為99億元、80億元、123億元。截至2021年2月28日，石榴有86個處于不同開發階段的物業開發項目。

石榴的毛利率也在下跌，“我們有關物業銷售的毛利率由2019年的34.4%下跌至2020年的22.8%，主要由于一方面是確認的平均售價有所減少，另一方面則是每平方米平均成本有所增加，原因是土地收購成本有所增加。”

石榴在2021年5月31日向港交所提交了招股書，但上市過程并不順利，招股書在當年11月底失效，預想中的融資并沒有到來。

在石榴的計劃中，如果順利上市融資，那么一部分資金將用于興建玉蘭灣（燕郊）、江潤花園、春江湖畔花園、湖山春曉、林語春曉、春江明月及石榴運河首府。

如今這筆錢并沒有到位，從人民網領導留言板上看，很多問題在2022年集中爆發。

2022年1月，有人稱“石榴運河首府小區物業拖欠工程款不支付，每次都是以等待政府劃撥保證金等各種理由推脫”；德州石榴春江明月購房者稱“承諾的全景陽臺落地窗實際變成小黑屋”，繼而申請退房。

2022年2月，廣州石榴清水灣有業主表示，“里面漏水嚴重，各種質量問題都沒有完善，沒有人通知怎么解決，沒有達到合同質量標準”。

封面圖片來源：攝圖網-401937349