每經記者 包晶晶 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤 魏文藝    

2022年，是房地產業經歷的極不平凡的一年。市場低迷，房企承壓。多家房企債務違約或展期，甚至停牌。市場上出現交付難，維權多，糾紛多。而另一方面，企業堅守，戮力同心，共克時艱。

視覺中國圖

一路荊棘坎坷，走過跌宕起伏的一年。

從年中開始，政策端出現轉機。先是多地松綁限購限貸，繼而祭出保交樓紓困基金，至11月，監管層“三箭齊發”，信貸、發債、股權融資全面利好房企。一時間，房企股價觸底反彈。

信心的回升，迎來憧憬與期待。《每日經濟新聞》評選出房地產業十大新聞，為行業總結與反思。同時，鼓足勇氣，迎接全新的2023年。

推動房地產向新發展模式平穩過渡

12月16日，中央經濟工作會議明確提出：要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。

要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

2022年4月29日，中央政治局召開會議明確表態，“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。”此后，各地房地產政策進入實質性寬松期，政策寬松力度明顯加大。

時隔12年房企恢復股權融資

2022年11月短短20天內，支持房企融資的“三支箭”連續射出：

11月11日，央行和銀保監會發出“金融16條”，明確將穩定房地產開發貸款投放；11月23日，中國銀行間市場交易商協會發文表示繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，即由央行再貸款提供資金支持，委托專業機構通過擔保增信、直接購買債券等方式支持民營企業發債融資，預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容；11月28日，證監會決定在股權融資方面調整優化五項措施，恢復2010年10月暫停的涉房上市公司并購重組及配套融資。

“保交樓”成為穩定房地產市場重要抓手

2022年7月28日，中共中央政治局會議指出，要穩定房地產市場，堅持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。這是“保交樓”首次被寫入政治局文件。

2022年3月16日，國務院金融穩定發展委員會就曾召開專題會議，對房地產企業及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。7月中旬，銀保監會提出“保交樓、保民生、保穩定”。8月起，南寧、湖州、石家莊、鄭州等多地陸續出臺“保交樓”的相關舉措，內容包括“一對一幫扶”、設立紓困基金、收購滯銷房作為保障安置用房等。

千億房企數量接近“腰斬”

房企業績持續下滑，2022年前11月銷售額過千億房企僅19家，較2021年同期減少16家，接近“腰斬”。

同時，千億房企的業績分化明顯，排名前三甲的房企業績差距均衡，碧桂園完成銷售4373.5億元、保利發展4001億元、萬科3767億元，同比分別下跌40%、21%和34%。

全國新房價格近7年來同比首跌

全國新房價格在2022年4月迎來“拐點”。國家統計局數據顯示，4月份全國70城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-0.1%，這也是自2015年12月份以來首次出現新房價格同比下跌。

據中指研究院統計，今年1~11月重點100城新建商品住宅價格環比已連跌5個月，成交面積同比降幅近四成，絕對規模為2015年以來同期最低水平；百城二手住宅價格則累計下跌0.55%，環比連跌7個月。

首批房地產REITs試點發售

2022年8月16日，國內首批保障性租賃住房REITs正式公開發售，標志著我國住房租賃產業“投-融-建-管-退”的閉環正式合攏。三只產品分別為華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT，其公眾投資者認購全部超募擬認購份額數量均超過100倍。

12月8日，證監會副主席李超表示，下一步證監會將擴大REITs試點范圍，打造REITS市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

多地推二手房“帶押過戶”新模式

為激活二手房市場，2022年8月份以來，超過20個城市陸續宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州、無錫等熱點城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

與此同時，去年推出二手房指導價的城市紛紛做出調整，如7月份西安成為首個明確取消二手房指導價的城市，此后合肥等地跟進。目前，包括上海、廣州、合肥等在內的13城二手房指導價已逐漸淡出。

全國土地供求規模創近10年新低

2022年1~11月，中指監測的全國300城住宅用地推出和成交面積同比分別下降37.6%和36.4%，絕對規模均處于近10年同期最低水平。

在全國土拍市場整體低迷下，各地政府推地傾向以主城區優質地塊為主，以提高房企參拍積極性，同時持續優化土拍規則、降低配建及自持面積，但土拍情緒仍低位徘徊，溢價率僅3.3%。與此同時，10月份以來，南昌和長沙均有意退出集中供地城市行列。此外，財政部下發通知，嚴禁地方城投公司舉債拿地。

吳亞軍等近50位房企董事長隱退

2022年10日28日，龍湖集團官宣創始人吳亞軍因年齡及身體原因辭任龍湖集團執行董事、董事會主席，轉任公司戰略發展顧問。在此后的11月，包括迪馬股份董事長羅韶穎、正榮集團創始人歐宗榮、大唐房地產董事長吳迪在內的多家房企董事長宣布離任。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年以來共有近50家房企的董事長離任。與此相應的是行業整體銷售狀況大幅下滑，房企銷售業績面臨巨大挑戰。

“萬物云”成港股年內最大IPO

2022年9月29日，萬科集團分拆旗下萬物云正式在港交所掛牌交易。在今年前10月港股市場慘淡的背景下，萬物云成為唯一一家全部由市場化長線知名基金做基石投資者的標的，也是年內港股最大IPO。

今年前10月，物業板塊整體表現低迷，截至10月末，61家上市物企市盈率PE（LYR）均值為8.6倍；截至11月末，61家上市物企總市值為4138.3億元。

專家點評

58安居客房產研究院分院院長張波：

2022年是房地產的“政策大年”。

融資政策三箭齊發，尤其是第三支箭，恢復上市房企的股權融資，是非常重要的。塵封了10多年的股權融資閘門一開，預示著房企2023年在資金方面會有比較好的表現，也印證了房地產行業供給側基本上已經走出了相對困難的時期。

如果說哪項政策是把需求和供給連接到一起的，我認為是“保交樓”政策，從開發商端來說，由于2022年的資金受到很大挑戰，所以在交樓問題上的壓力比較大；另一方面，如果開發商不能把樓盤準時交付，那么對于購房者需求側、對于整個市場的信心會形成極大打擊。“保交樓”作為政策里一個重要抓手，無疑能夠排到前三位。

對于行業來說，千億房企數量腰斬，看上去是數量的減少，其實是代表整個房地產開發行業開發規模不斷縮小的過程，今年商品房銷售總額可能要跌到13萬億元左右。

還有一些區域性的亮點事件，比如“帶押過戶”，這就解決了很多人二手房換房過程當中的一些問題，西安、廣州、寧波、蘇州這些城市去做一些試點，雖然沒有全面鋪開，但非常值得關注。

另外，房地產租賃行業REITs的試點，大家搶購熱情還是比較高的，所以未來對此能不能擴展到更多的領域，這也是非常值得大家關注的重點。

2022年的樓市“月月有亮點，周周有大新聞”，可以看出今年市場受到的挑戰多，行業的變數多。

2023年，市場會走向更加穩健的發展，2023年的房地產十大新聞將更值得我們期待。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：

《每日經濟新聞》評選的年度十大熱點新聞，具有非常好的代表性，反映出了2022年房地產行業的熱點事件。例如四季度“第三支箭”等政策，站在開發商的角度，該政策雪中送炭，影響非常大。類似“三支箭”的政策發揮了非常好的導向作用，表明今年除了購房信貸政策外，房地產領域融資端也出現了實質性放松。

“保交樓”入選十大新聞實至名歸。實際上今年“保交樓”的影響，甚至要大于許多其他政策，“保交樓”背后體現了今年市場的一些主要矛盾，特別是在民生方面，政策層面給予積極的解決方式，這一點我認為具有非常好的導向。

總體上來講，除了“三支箭”“保交樓”，還有“保障性租賃住房REITs”，以及“二手房帶押過戶”等等，都充分體現了當前市場有矛盾，但是改革不停滯，房地產正逐漸朝著平穩健康發展。

這次的房地產年度十大新聞具有非常好的概括性，充分體現了今年房地產市場的新情況、新問題，也是熱點問題。這些問題對于我們能產生很好的啟發，對形成更好的市場應對策略具有積極作用。

封面圖片來源：視覺中國圖