每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

2022年，物管行業上市熱潮逐漸消退，卻也有企業歷經三次闖關，即將叩開港交所大門。

近日，潤華生活服務集團控股有限公司（以下簡稱潤華服務）發布全球發售公告，擬發售7500萬股股份，2023年1月17日于聯交所主板掛牌上市。

潤華服務總部位于山東濟南，自新三板摘牌后，公司經過兩次失敗三次遞表，才成功在主板IPO上市。

但與頭部物企動輒過億的管理規模相比，潤華服務并不出眾。公司近三年平均在管面積約1400萬平方米，被市場稱為“蟻型物企”。據招股書披露，公司近9成的業務集中在山東省，且主要收入來源的醫院物業，毛利率在低位徘徊。

1月4日，《每日經濟新聞》記者針對上述問題致電潤華服務方面，公司辦公室一位李姓負責人表示，公司2023年針對在管面積和業務范圍方面有新的戰略計劃。對于具體將如何破局，其表示涉及上市相關，自己不甚了解，無法作出答復。

業務線高度集中

據潤華服務官網介紹，公司成立于1996年，在管項目涉及醫院、寫字樓、文旅、公共交通、學校等多個領域，曾獲得“山東省物業服務企業綜合實力30強”稱號。

潤華服務創始人是欒濤，其在山東更為出名的身份是主營汽車服務業的潤華集團董事長。

據招股書披露，潤華服務定位醫院及公共板塊的領先服務供貨商。2021財年，公司有39家在管醫院和104個在管公共物業。弗若斯特沙利文的報告顯示，按2021年的收入計算，在山東省物業管理服務供貨商中，潤華服務在醫院及非住宅（包括醫院、公共物業及商業物業）板塊分別位列第二及第三，分別約占市場份額的7.2%、2.1%。

公司的在管項目分為四類，包括醫院、公共物業、商業及其他非住宅物業（包括辦公樓、產業園及停車場）及住宅物業。

2019年、2020年、2021年和2022年上半年，潤華服務的營業收入分別為3.97億元、4.86億元、6.01億元和3.21億元，相應的凈利潤分別為2710.8萬元、4869.2萬元、4445.1萬元和2018.0萬元。同期，公司的在管面積分別為1231.9萬平方米、1302.6萬平方米、1633.0萬平方米、1771.6萬平方米。

招股書還顯示，潤華服務的業務高度集中于山東省。2019-2021年，公司在山東省的在管項目收益分別為3.48億元、3.83億元和5.06億元，占提供物業管理服務所得收益百分比的94.9%、95.3%和93.2%，其中僅濟南地區占比分別達到55.5%、57.4%和48.1%。

公司方面表示，在積極嘗試向中國其他省份擴張，逐步將業務分布由濟南擴張至山東省其他城市，并逐步拓展到北京、深圳等其他城市。

但報告期內，潤華服務在山東省以外地區的收益分別為1854.4萬元、1881.5萬元和3685.9萬元，占提供物業管理服務所得收益百分比僅5.1%、4.7%和6.8%。

億翰智庫在研報中分析道，區域深耕型第三方物企在異地復制時，公司的管理經驗可能會出現“排他反應”。

在招股書中，潤華服務也提到業務集中于山東地區會給公司帶來一定的區域風險，并表示未來業務及項目的增長將依賴于主要管理層的能力。

坎坷上市路

潤華服務的上市之路頗為坎坷。

該公司最早于2016年3月掛牌新三板，2019年8月摘牌，隨后正式向港交所主板發起沖擊。

潤華服務首次是以“潤華物業科技發展有限公司”的名字遞表上市的，經過兩次碰壁，公司還曾改名為“潤華智慧健康服務有限公司”，2022年9月14日第三次改成“潤華生活服務集團控股有限公司”再次遞表，終獲得通過。

改名的背后其實是潤華服務在業務能力上的不足。招股書顯示，2019年、2022年、2021年及2022年上半年，公司實現醫院及公共物業物管服務收入分別達到2.85億元、2.96億元、4.09億元、2.39億元，分別占總收益的71.79%、60.91%、68.05%、74.45%。

而從盈利能力來看，醫院物管毛利率僅10.9%、15.6%、13.3%、16.3%。盡管毛利率水平在緩慢提升，但仍然不如商業物業管理、住宅物業管理等業務。

據克而瑞，2020年物企500強管理分業態物業費統計顯示，醫院業態平均為6.31元/平方米/月，醫院物業費水平在各業態中最高。考察醫院物業的盈利水平，上市物企披露年報資料中，極少單獨提及醫院。即使提及，也多和公眾物業等放入同一類別。原因是上市物企多為大型綜合性企業，醫院在其業態組合中占比較低。

該機構表示，2018年底至2020年底，綜合實力500強物企中，布局醫院的企業從208家增長至223家，數量略有提升。入局醫院的企業數量增加不明顯，但是管理面積增長顯著。

“醫院是物業管理中比較特殊的領域，一方面需充分了解醫院日常運作，以及需要具備管理龐大復雜人群的能力。另一方面，后勤服務范圍不斷擴大，從傳統物業服務延伸至護理、醫療指導服務、醫療廢棄物處理等。從專業磨合及管理成本考慮，醫院在選擇或更換后勤服務供應商時更加謹慎。”克而瑞研究中心提到，這些并不意味著醫院物業市場拓展有不可逾越的壁壘，“后勤服務標準提高和規范化，才能為優秀專業化企業帶來更多機會。”

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