皮之不存，毛將焉附。這兩年，文創產業園行業及運營商面臨重重考驗，小微企業的租賃糾紛逐漸增多。 近日，上海羋知文化創意有限公司（以下簡稱羋知文化）創始人朱瑞曉向每經房產微信后臺曝料稱，公司在上海黃浦區德必外灘WE辦公期間，由于不同意搬到租金更貴的辦公室，就遭到運營方逼退。辦公環境突然惡化，還導致公司數千萬元的融資計劃流產，員工無心上班，中途不得不停產停業。 2023年1月15日，朱瑞曉介紹，羋知文化已將德必外灘WE的運營商上海德必經典創意發展有限公司（以下簡稱德必經典）告上法庭。 德必經典是上海德必文化創意產業發展（集團）股份有限公司（SZ300947，股價12.85元，市值19.74億元；以下簡稱德必集團）的孫公司，后者被譽為“中國文創園龍頭企業”。對于租戶申訴的情況，德必集團公關負責人回應《每日經濟新聞》記者，“是因為辦公室整體需要裝修調整，才與羋知文化提前商討了置換和解約事宜。” 記者經過多日調查發現，與羋知文化有同樣遭遇的小企業租戶不止一家，甚至有公司花費數十萬元裝修辦公室后被“二房東”突然漲租。專家建議，相關部門應加強對產業園“二房東”租賃合同監管，規范合同條款，維護租戶的合法權益。 德必外灘WE文創園區現場圖片來源：每經記者劉頌輝攝 禍起外灘項目 據朱瑞曉介紹，自己在2020年6月、2021年4月分別將羋知文化等兩家公司搬到德必外灘WE文創園區9樓辦公，建筑面積共191平方米，每月租金4.7萬元。按照合同，租賃期到2022年5月份。 怎料，離租賃期滿還有10個月時，德必經典的園區經理就提出，請羋知文化等兩家公司挪移到6樓，總面積200平方米以上的新辦公室。原因是，“9樓部分區域需要進行經營重新規劃”，移動后“可滿足客戶明年團隊擴張后的需求”。 “一開始的置換方案，租金要上漲70%。溝通之后方案做了調整，租金還是漲了50%。期間，園區總經理、城市運營負責人和集團董事長辦公室等多人過來勸我。”朱瑞曉推測道，德必經典并不是基于租戶來考慮，只是為了漲租。“園區運營人員發信息說，是因為我們2019年簽的租賃合同，當時租金較低。” 德必集團總部圖片來源：每經記者劉頌輝攝 德必外灘WE文創園區位于黃浦區九江路上，距南京路步行街僅一街之隔，隔壁不遠是上海王寶和大酒店。記者實地走訪了解到，該項目由優秀歷史建筑改造而來，它曾是中國歷史上第一家證券交易所——上海華商證券交易所舊址。 由于不滿漲租的方案，加之當時公司有兩件重大事情要安排，朱瑞曉及公司沒有同意置換辦公室，打算從德必外灘WE搬走，另尋辦公場地。 令她意想不到的是，在自己表示不同意置換方案后，2021年8月17日晚上就收到德必經典的郵件，要求兩天內給予回復。第三天，朱瑞曉和員工們來上班時發現，辦公室大門上被張貼了德必經典出具的《通知》：“因經營戰略調整需要，現正式通知《租賃合同》于2021年9月3日正式解除，收回房屋。” 《通知》同時表示，如果羋知文化短期內無法選定合適辦公地點，愿意在一定時間內免費提供同一辦公園區房屋供過渡使用。不過，朱瑞曉并沒有接受這個“過渡”方案。 朱瑞曉提供的現場圖片和視頻顯示，在這之后，德必經典將9樓的公共區域拆除并斷電，張貼海報（2021年9月3日貼出公區改造函，9月9號開始裝修），走廊上隨意堆放建筑垃圾，現場還遺留裸露的電線和未拔除的長釘。 德必外灘WE文創園區9樓辦公區改造現場圖片來源：受訪者提供 租戶被迫搬離 公開資料顯示，羋知文化是一家專注文娛IP運作的文創公司，員工有15人左右。 朱瑞曉提到的兩件大事之一是，據商務部官網2021年與7月披露的《關于公示2021-2022年度國家文化出口重點企業和重點項目名單的通知》，羋知文化的一個原創IP正好是上海市13個入選項目之一。 “當時，投資人正準備到公司盡調，但是期間9樓被拆得一塌糊涂。”朱瑞曉稱，公司努力促成的6000萬元融資計劃后來也無法推進下去，“以為我們經營不善交不起租金了”。 德必外灘WE文創園區9樓辦公區改造現場圖片來源：受訪者提供 2022年1月，眼見著9樓的裝修區域沒有任何改造進展，朱瑞曉無奈地帶著羋知文化搬離德必外灘WE。隨后，采取法律途徑維權，要求德必經典退還保證金6萬元，賠償因惡意改造導致公司停產停業等造成的直接損失40萬元。 上海市光明律師事務所律師付永生表示，《中華人民共和國民法典》規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。 付永生認為，德必經典在租戶的合同遠沒有到期的情況下，提出漲租、置換要求，是不合理行為。租戶不同意之下就停電，隨意堆放建筑垃圾影響辦公環境，屬于“吃相太難看”。不過他坦率地說，如果合同沒有寫清楚違約金，租戶只能獲賠一般不超過3~6個月的租金。 岳軍是長三角地區多個產業園的運營負責人，其也認為，行業內一般是在合同期臨近一兩個月與租戶商談續租問題，像德必外灘WE項目提前10個月勸租的現象較為少見。“相對于科技、物流和制造業園區，文創產業園的運營門檻低，招商難度大，盈利也更難。”岳軍向記者介紹。 在記者獲取的一份德必集團的郵件中，董事長賈波寫道：“這個世界不僅僅只有幾十平方米大，也不僅僅只有幾百平方米大。如果肯抬頭看看，就會發現，世界真的很大。” 值得一提的是，近日有投資者在德必集團投資者互動平臺提問：2023年2月1日執行的《上海市住房租賃條例》對“二房東”加大了監管力度，條例的實施會給公司帶來哪些影響？ 德必集團1月6日在投資者互動平臺表示，《上海市住房租賃條例》適用范圍為上海市行政區域內的住房租賃及其監督管理，其目的為規范住房租賃行為，保障住房租賃當事人合法權益，促進住房租賃市場健康發展。而其作為文科創產業園區的運營服務商，主營業務為文科創產業園區的定位、設計、改造、招商及運營管理，為文科創企業提供舒適的辦公環境和深度的專業化服務。公司主營業務不屬于《上海市住房租賃條例》的適用范圍，條例的實施不會對公司產生影響。 母公司業績承壓 遇到類似的文創園區辦公租賃糾紛不止羋知文化一例。 記者通過相關網絡平臺了解到，虹口德必運動LOFT國際體育產業園、嘉定德必易園等項目也遭到多位小微企業投訴。 德必長寧易園現場圖片來源：每經記者劉頌輝攝 一位曾在虹口德必運動LOFT國際體育產業園辦公的小微企業主透露，自己租辦公室時，是純毛坯的廠房，鋼結構都沒有搭建，是項目最早一批租戶。等公司花費40余萬元裝修好、辦公3年后，運營方在續租時突然漲價175%，一些花費百萬元裝修的租戶只能暗自接受，吃了啞巴虧。 據虹口區市場監督管理局2022年6月份出具的行政處罰決定書，該局2019年11月22日依法對上海虹口德必創意產業發展有限公司涉嫌價格違法的行為立案調查。經調查查明，LOFT國際體育產業園對租戶安裝小電表并按月收取電費，每月收取的電費分別由用電量電費和契約電費組成。實際上，屬于重復收取電費，LOFT國際體育產業園自2018年4月至2019年9月期間向園區內租戶多收取的電費總計161.43萬元。 來源：上海市虹口區市場監督管理局官網 “偷面積、偷電費、強制漲價退租，是文創園區運營的通病。”億翰智庫產業研究院院長黃新云在接受記者采訪時表示，文創園區大多屬于老舊建筑改造項目，前幾年在政策支持下迅速發展，行業在2018年后逐步規范化。“以前很多工業廠房附加文創創意的故事后轉為辦公樓，搭建后的出租規模比建筑面積大很多。” 據德必集團最新披露的信息，公司主要采用“承租運營”“參股運營”“受托運營”三種方經營模式，70%~80%的項目都是舊樓改造，不存在自持物業產權。截至2022年三季度末，據德必集團在北、上、廣、深等多個城市，以及意大利、美國等地運營管理67個文化創意產業園區，管理面積約117.27萬平方米。德必外灘WE，產權方為國企上海王寶和大酒店有限公司。 事實上，產業園區屬于產業地產范疇，相似于商業地產，在這兩年遇到不小的運營挑戰。 以上海為例，據仲量聯行1月10日發布的《2022年第四季度上海房地產市場回顧與展望》報告，2022年上海產業園區凈吸納量共計錄得26.9萬平方米，大部分租戶仍保持較為謹慎的租賃策略，加之疫情影響，致使其決策周期延長。新增供應持續入市，使得整體空置率上升至12.6%。 財報顯示，2019~2021年及2022年前三季度，德必集團的營業收入和凈利潤波動較大。其中，2019~2021年的營業總收入分別為9.10億元、8.33億元、9.55億元；凈利潤分別為1.14億元、9840萬元、1.04億元。 截至2022年三季度末，德必集團的營業總收入為5.89億元，同比下降16.76%；歸母凈利潤為5887.21萬元，同比下降26.18%；毛利率為46.62%，同比增長19.17%；凈利率為10.68%，同比減少11.67%；三費占營收比32.64%，同比增長32.01%。 來源：德必集團2022年三季報 面對園區租戶的質疑，上述德必集團公關負責人回應稱，公司推進辦公室裝修改造是正常的運營行為，因為羋知文化租用的是聯合辦公區域。公司后來調整方案，維持原租金不變來置換辦公室。遺憾的是，也沒能達成一致。 “辦公室的租金都按照市場化機制，根據項目位置和周邊市場環境變化，在合理區間里定價，不存在突然強制漲價的情況。”該名公關負責人表示，相關的訴訟還在法律程序中，一切以法院判決為準。“公司不會區別對待裝修過的企業，大家都是雙向選擇，租戶在裝修之前也該提前研判是否值得。” 對于重復收電費的問題，其表示，事件發生后，集團規定各個項目嚴格自查，及時掌握政策變動情況，調整糾正運營誤區，按照最新法規執行。 對此，黃新云認為，在市場不好時，產業園運營商更應該溫和對待退租事宜，不能忽視品牌管理。“早年德必很多園區很講道理的，公司上市之后，被資本‘綁架’了，對股價和收益的要求越來越高。增量項目獲取不到，只能從存量項目上摳利潤，一級一級傳達到底層的時候，就容易出現上述問題。” 【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】