每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

“不像他們口中說的那么‘無事發生’，也沒有十分的‘抓馬’，但商業項目的人流量確實不是很大。”一位前地產媒體人士近日向《每日經濟新聞》記者講述了其在換工作的空檔去過的幾個城市，見到之前報道過的商業項目時所感所觸。

那么，在剛剛過去的2022年，商業地產市場表現如何？

近日，中指研究院、戴德梁行、睿意德等機構陸續發布2022商業地產市場年度報告。中指研究院1月18日發布的報告顯示，2022年全國商業營業用房、辦公樓開工投資、銷售面積同比均下滑，20個商辦重點城市的大宗交易宗數較和交易額均同比明顯下降，寫字樓和商鋪租金持續下跌。

“宏觀方面，疫情拖累服務業經濟及消費市場，進而對商業地產行業造成沖擊，商辦用房開工投資、銷售面積同比均下降，商辦用地供需規模縮量，市場整體面臨下行壓力。”中指研究院分析認為。

商辦用房投資及銷售同比齊跌

從商辦用房各維度的表現來看，市場整體面臨下行壓力明顯。

中指研究院數據顯示，2022年商業營業用房、辦公樓開工投資、銷售面積同比均下降，二季度以來商辦物業銷售面積單月增速持續為負。

其中商業營業用房方面，2022年全國商業營業用房銷售面積為8239萬平方米，同比下降8.9%；其中，2022年12月全國商業營業用房銷售面積為1005萬平方米，同比下降33.7%；2022年7月份起，商業營業用房單月銷售面積連續6個月同比下降。

辦公樓方面，2022年全國辦公樓銷售面積為3264萬平方米，同比下降3.3%；其中12月份全國辦公樓銷售面積為444萬平方米，同比下降18.9%；7月份起，除9月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。

市場信心低迷和銷售持續為負，某種程度上減緩了商辦用地的持續供應。2022年全國300城商辦用地推出面積為20058萬平方米，同比下降23.3%；成交面積為17658萬平方米，同比下降17.6%。其中12月份同比降幅超過50%。

中指研究院分析認為，去年四季度尤其是11月下旬以來，部分城市疫情有所反復，需求收縮、供給沖擊、預期轉弱“三重壓力”加大，制約經濟恢復，與寫字樓租賃市場相關性較強的服務業經濟活躍度降低。盡管重點城市寫字樓租賃需求整體仍繼續釋放，但在不利因素影響下，部分城市需求釋放速度放緩，甚至出現較多的退租現象。

20城大宗交易金額同比“腰斬”

受全球經濟、政策、疫情反復等多重因素影響，全國大宗交易投資也有所暫緩。

據中指研究院統計，2022年中指數據監測的20個商辦重點城市共監測到大宗交易141宗，較2021年減少78宗；交易額1294億元，同比下降50%。

從城市等級來看，一線城市共監測到大宗交易87宗，占比62%。其中，上海、北京、深圳、廣州交易宗數分別為47宗、18宗、13宗、9宗，上海、北京依舊是最為活躍的城市；二線城市交易活躍度顯著低于一線城市，其中成都、杭州、重慶、蘇州、武漢交易宗數在5-10宗，其他城市均在5宗以內。

從買家類型來看，按2022年已經披露買家的交易計算，內資買家投資活動依舊最為活躍，占比達82%。而從賣家企業類型來看，由于房地產市場進入調整期，部分房企為緩解資金壓力選擇出售優質資產，賣家包含房企及旗下物管、商管公司的交易宗數占比超五成。

從各個城市統計數據來看，寫字樓依舊是大宗交易絕對的成交主力。據世邦魏理仕統計的深圳交易情況來看，寫字樓交易額占比高達89.7%；工業物業交易方面，全年共錄得3宗交易，均位于光明新區。

對于明年大宗交易錄得情況，世邦魏理仕深圳分公司董事總經理吳偉冬分析認為，金融“三支箭”的落地對于房企在未來一年的發展有較大利好，確實會緩解開發商的資金壓力。今年中小型民企的資產出售意愿預計將會升高，同時部分國企和優質民企為了實現良好的企業戰略拓展及資金安排，也會進行資產出售。

吳偉冬預判，市場上可售物業的增多將令整體市場在2023年保持較高活躍度。此外，工業物業因為其穩定的租金表現及可通過發行REITs實現穩定收益，將依然受到投資者的追捧。

實體商業市場租金跌幅擴大

2022年下半年以來，疫情一定程度上拖累了消費增速，沖擊了實體商業市場。

據中指研究院數據，2022年下半年全國商業街商鋪租金環比跌幅擴大至0.71%，商圈（購物中心）商鋪租金環比止漲轉跌，跌幅為0.09%

其中，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的構成的百大商業街（百街）商鋪平均租金為24.53元/平方米/天，環比下跌0.71%，跌幅較2021年下半年擴大0.25個百分點；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.94元/平方米/天，由2022年上半年的環比上漲0.14%轉為下跌0.09%。

不只商鋪租金環比跌幅擴大，疫情和市場預期等也影響了多地購物中心的入市節奏。

以深圳為例，據睿意德統計，相較原199萬平方米新增入市規模、24家擬新開項目的市場預期，2022年深圳市共計新開15個購物中心，新增供應量約132萬平方米，商場存量達到2100萬平方米。不過睿意德認為，入市項目展示出更高標準的商業建設水平，從而也為2023年商業市場奠定新期待。

此外，根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2022年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.74元/平方米/天，環比下跌0.18%。

“去年12月下旬以來，部分城市的消費市場已出現回暖信號，實體商業客流量有所回升。預計2023年，在疫情影響減弱后，居民消費意愿或將有所提升，消費市場或將穩步復蘇，重點城市商鋪租賃市場有望逐步企穩恢復。”中指研究院分析認為。

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：每經記者 張建 攝