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百城新房庫存同比連漲49個月,39城去化周期超2年 專家:一二線樓市有望率先復蘇

每日經濟新聞 2023-01-29 19:56:23

◎“短期來看,供需兩端政策將繼續加快落實,一二線城市住房需求旺盛,有望率先迎來市場復蘇,樓市‘小陽春’或將在少數城市出現,但對于大部分城市而言,經濟環境以及房價預期仍較弱,市場修復需要更長時間?!?/p>

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

2022年無疑是近8年來去庫存最困難的一年。

易居研究院最新發布的《2022年中國百城庫存報告》顯示,截至2022年底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為5.3億平方米,相比2021年底增長了1.3%;百城住宅庫存總體呈現月度拉升的態勢,并且連續49個月保持同比正增長。

“這和2022年住宅銷售持續疲軟有關,數據背后也體現出各房企在去庫存方面陷入較大的窘境。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進1月28日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示。

百城庫存同比連漲49月,二線城市庫存罕見下跌

2022年,全國100個城市新建商品住宅供應量為33077萬平方米,成交量為32402萬平方米,呈現出“供大于求”的態勢。截至2022年底,全國百城新建商品住宅庫存總量為53058萬平方米,相比2021年底的數據增長了1.3%;全國百城住宅庫存出現了連續49個月的同比正增長態勢。

值得注意的是,從月度數據看,即便是到了去年11月和12月,供大于求的態勢也沒有減緩跡象,甚至有加重跡象。

“一般到年底銷售總是會好一點,但2022年底銷售情況甚至比想象中更為惡化,市場的脆弱延續到了春節,所以說樓市復蘇其實是有阻力的。但是我們也要看到,最大的壓力肯定是過去了,政策和大環境越來越好,2023年的房地產市場肯定能扭轉趨勢。”嚴躍進表示。

分城市能級來看,全國百城中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3360萬平方米、26572萬平方米和23126萬平方米,相比2021年底增速分別為7.4%、-0.1%和2.0%。從城市結構看,一線城市的庫存拉升態勢較為明顯,這和一線城市受疫情沖擊較大等因素有關。

易居研究院指出,二線城市出現罕見的庫存下跌現象,一方面或說明受部分房企項目停工等影響,二線城市新盤供應受到沖擊;另一方面也說明,去年四季度持續出臺的樓市政策刺激了部分購房需求,消化了部分庫存。對于三四線城市而言,返鄉置業需求減弱在客觀上也對去庫存造成壓力。

近7成城市庫存同比拉升,39城去化周期超2年

截至2022年底,全國百城中有68個城市庫存出現了同比正增長,約占7成。“這也要求此類城市在2023年要繼續做好住房消費刺激工作,積極有效化解庫存壓力。”

具體來看,珠海、杭州和三亞三個城市庫存同比拉升較為明顯,同比增速分別為72%、56%和46%;而包括肇慶、蘇州和長春的庫存下滑速度較快,增速分別為-20%、-19%和-18%。

截至2022年底,全國百城中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18.0和21.9個月。總體上來看,一線城市去化周期相對好,二線城市居中,而三四線城市最長。

從排序可以發現,包括上海、濟南和合肥的去化速度相對較好,存銷比分別為5.3、6.3和7.0個月。以上海為例,在受到疫情較大沖擊下,上海樓市依然保持積極復蘇、持續活躍態勢,充分說明上海樓市的基本面向好,也體現出上海市場購房需求充足的特點。

總體上看,全國100個城市中,有39個城市去庫存周期超過24個月即兩年。“此類城市更是需要用足用好購房政策、加快去庫存,尤其要把‘大力促進住房消費’作為2023年房地產工作的重中之重。”

觀察2010年以來的歷史數據,全國百城樓市共經歷了三個去庫存的最艱難時期,即出現過三個去化周期的最高點:2012年2月存銷比為22.8個月,2014年7月存銷比為20.9個月,2022年6月存銷比為20.2個月。從該階段的劃分可以看出,2022年實際上是最近8年去庫存壓力最大的階段。

記者注意到,西寧、晉江、洛陽、北海是2022年新房存銷比較大的幾個城市,其本身就是交易不太活躍的三四線城市,既沒有特殊的產業優勢,也缺乏人口流入等潛在紅利。那么,這樣的城市如何加速去庫存?

“上述城市的存銷比這么高,可以判斷交易量肯定出現了斷崖式下跌。”嚴躍進認為,“市場真正回暖還是要靠產業,比如北海過去靠旅游,這兩年到北海買房的人已經很少了。”

嚴躍進表示,對于房企而言,首先要理解這種市場的數據背后,政策可能會發生改變,比如適度放松;另一方面,新房存銷比較低的那些城市,在疫情干擾下能保持去化,基本面就不錯的,這其中當然有一些是有方向性的轉變。例如重慶的去庫存周期是很高的,但反過來講,重慶的很多土地價格被低估,然后城市基本面不錯,那后續房企仍然可以繼續看好重慶。

一二線樓市有望率先復蘇,少數城市或現“小陽春”

自去年11月以來,房地產供需兩端政策的支持力度不斷加大。

今年1月,全國住房和城鄉建設工作會議為今年房地產政策定調,“增信心、防風險、促轉型”成為工作重點。與此同時,金融支持房地產的四大政策方向也更加明晰,需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優質房企資產負債表、完善住房租賃金融支持政策。1月初,央行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制,根據監測,目前唐山、太原、麗水首套房貸利率最低可至3.8%,九江、中山可至3.9%,韶關取消利率下限。

從疫情放開后的首個春節假期房地產市場情況來看,部分一二線城市新房項目到訪量與去年春節相比有所修復,但由于春節期間大量返鄉人群外流,市場活躍度相比節前明顯下滑。

據中指研究院統計,2023年春節期間(1月21日-27日),全國代表城市新房成交規模保持低位,較去年春節假期下降約21%,恢復至疫情前春節(2019年)的75%,僅部分城市在去年同期低基數下同比出現增長。

“今年春節,由于市場仍處于下行調整階段,各地樓盤以順銷為主,并未進行大規模加推,且折扣力度基本延續前期優惠,樓市熱度較春節前有明顯降溫,區域分化仍是各地樓市主流特征。從中指各地分析師調研的數據來看,多個重點城市項目平均到訪量相比于去年春節有所提升,如北京、杭州、成都、西安等城市,但購房者多保持觀望,實際成交普遍相對較少。”

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜1月29日通過微信向記者表示,經過較長時間的調整,2023年或將是房地產重啟的一年,相信在政策的支持下行業將重回正常運行軌道,部分一二線城市新房項目到訪量與去年春節相比有所修復。但由于春節期間大量返鄉人群外流,市場活躍度相比節前明顯下滑。

“短期來看,供需兩端政策將繼續加快落實,一二線城市住房需求旺盛,有望率先迎來市場復蘇,樓市‘小陽春’或將在少數城市出現,但對于大部分城市而言,經濟環境以及房價預期仍較弱,市場修復需要更長時間。”

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封面圖片來源:每經記者 王佳飛 攝

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