每經編輯 李澤東    

繼1月5日人民銀行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制后，多地房貸利率開始密集下調。

農歷新春后，調整步調更加頻繁，不少重點城市小步快跑進入“3”時代，首套房貸利率最低降至3.7%。房貸利率密集下調之后，提前還貸潮再起，銀行壓力逐漸增大。

據諸葛找房數據研究中心不完全統計，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽在內的約30城已下調了首套房貸款利率。據中指研究院監測，目前已有20余城下調首套房貸利率至4%以下。其中，鄭州首套房貸利率正式由4.1%調整為3.8%，四大國有銀行廣東珠海分支機構首套房貸款利率最低可按3.7%執行。

首套房利率不斷下行，不少身在“圍城”中的已購房者開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款。一場“提前還貸潮”來了……

圖片來與：視覺中國 VCG111356386608

有人還貸要排3個月隊！120萬在手里很難熬

“錢準備好了，沒想到還錢要排隊，而且起碼要排三個月。”2023年伊始，打了十幾個電話、特地跑了銀行網點、折騰了一個多月之后，杭州的李女士還是沒法順利還貸。

李女士作為今年新一波加入提前還房貸的生力軍，面臨還貸難新問題：不僅國有大銀行難預約提前還貸，小銀行也要排隊1個月起，這在以前都不可想象。

“我想著已經進入2023年了，提前還貸沒那么緊張了，但是我打電話聯系了銀行信貸經理，他說還是很緊張，要等到三月份以后。”李女士告訴記者：這確實有點沮喪，120萬元的錢在手里，早還一天，就是少付一天的利息。

據《中國銀行保險報》報道，重慶的陳女士元旦后直接到當地的貸款銀行網點，成功預約了提前還房貸，不過她的還款期被排到幾個月之后。“1月預約的，4月才能還款，總比還不了強吧。”

另據財聯社1月19日報道，從北京地區多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個月申請，有銀行則表示，目前預約提前還房貸的還款時間已經排到5月份。此外，銀行工作人員普遍表示，提前還房貸不需要繳納違約金。

據錢江晚報，有兩家國有大行信貸經理告訴記者：購房者想要提前還貸，預計有三個月的等待期。

“提前還貸的客戶的確比往年多了很多，所以，辦理周期也會比以前長一些。” 某國有銀行一支行客戶經理告訴記者。

而一家國有銀行房貸業務主管則對記者說，按照以往的經驗，春節后才是提前還貸的高峰。而從去年底開始，提前還貸的客戶就陡增，最近排上隊的客戶中很大一部分是去年底就預約的。

據了解，自2022下半年開始，多家銀行提前還房貸的門檻就提高，有的銀行將線上還款規則改為一年只能還4次，且預約間隔不少于60天；有的銀行以業務系統升級為由，階段性地暫停了線上還款……

有人四次還完90萬房貸，月供1塊多抵個稅

另據第一財經報道，首套房利率不斷下行，購房“新入局者”暫還未見分曉，但不少身在“圍城”中的已購房者開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款。

吳逍就是其中一員，在這兩年間，隨著房貸利率不斷下行，他分四次還完了90萬房貸。“最后銀行賬戶只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個稅用。”他向記者介紹自己的秘訣。

對于他來說，提前還貸省下了一大筆。2021年購房時，首套房貸利率為5.88%（30年期），利息101萬，月供5300元左右。在他提前還款時，利率基本在4.1%～4.5%區間，最終2年提前還完，支付利息僅為10萬左右，省下了90多萬。

像吳逍一樣提前還貸的人不在少數，在各類社交平臺上，介紹如何提前還房貸、計算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。程序員小津分享了自己根據算法計算出來的“最優方案”，他認為“最優”有兩種解釋，一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；另一種“最優”是償還本金的同時平衡風險，適合采用等額本息+提前還款減月供。之后資金充裕時再繼續提前還款。

問及提前還款的原因，小津笑著介紹了自己的心路歷程：“春節前拿到了年終獎，當時點開股票App，累計收益-40%；點開銀行App，基金累計收益-20%，理財產品年化收益2%，點開房貸計算器提前還10萬可以省9萬利息，然后我就果斷選擇申請提前還貸。”

為何想方設法要提前還貸？

從去年到今年，為何大家都急著提前還貸？

“當年大家是能貸7成絕不5成、能貸30年還絕不貸20年，本質原因是當時房產升值收益大于借貸利率支出。”杭州一家國有銀行支行負責人告訴記者，“現在，市場環境變了，做經營的人都算得很精，一但覺得房產升值的收益可能跑不贏借貸利率了，馬上覺得不劃算。”

“現在LPR利率低了，購房人都覺得提前還貸很明顯可以省下利息，他們認為這是劃算的。”招商銀行杭州一家營業網點的信貸經理這么分析。

“像我的一些客戶，確實買的是高價房，貸款利率超過了6%，有部分是6.2%，他們自嘲是利率的站崗人。盡管后面房貸利率調下來了，月供也下降了，但相比周圍去年買房的人低于4.5%的房貸利率，這部分人相當于憑空多出近2個點的利息，十幾年、幾十年下來的確是較大一筆錢，所以他們選擇提前還房貸，覺得至少目前而言比較劃算。”建行的一位信貸經理說。

銀行壓力山大！有銀行網點提前還貸業務量暴增50% 

據第一財經，從2022年底至今，提前還貸潮已經愈演愈烈。記者走訪了深圳等地的多家國有大行，在提前還房貸方面關卡頗多。

預約頁面顯示已滿 受訪者供圖

一方面，線上提前還款渠道不穩定，部分客戶需要線下辦理。以建設銀行為例，近期許多使用線上提前還貸渠道的客戶表示預約相當困難，大部分日期都顯示“線上申請預約額度已滿”。據該行客戶經理透露，此前是可以實現線上全流程辦理的，從去年四季度開始部分轉為線下。

另一方面，預約排隊時間久。在深圳建設銀行，工作人員介紹目前提前還款流程為“簽字、拍照、選擇還款模式”三步，預約以后要等待2～3個月才能提前還款成功。同時，下次提前還款還需要來網點辦理。農業銀行方則表示，房貸提前還款需至少提前30天到網點申請并確認身份信息、貸款情況，提交申請后審批通過才可貸款。

“1月以來，提前還貸的人數比之前增加了50%左右，我們這兒就還了1個多億，今年壓力很大。”東莞某股份行網點個貸經理何思萍介紹，其實從2022年下半年開始就陸續有客戶咨詢提前還貸相關事項，春節后這幾天更是迎來小高峰。對于銀行而言，為應對提前還貸款，意味著要創造更多的業績，放出去貸款“填坑”。

今年開年，銀行面臨著雙重壓力：一邊是不斷攀升的提前還房貸大軍，另一邊是信貸增長持續乏力。根據中國人民銀行發布的數據，2022年12月居民貸款新增1753億元，同比減少1963億元，其中短期貸款和居民中長期貸款分別增加-113億元、1865億元。1月17日，國家統計局發布數據顯示，2022年，房地產開發企業到位資金148979億元，比上年下降25.9%。其中，國內貸款17388億元，下降25.4%；個人按揭貸款23815億元，下降26.5%。

未來提前還貸潮是否仍會升溫？中泰證券分析師徐馳指出，雖然此前房地產政策開始向需求側發力，但對于存量房貸影響不大。未來，在房地產有更多刺激利好的情況下，房貸利率或進一步下行，疊加債市企穩和銀行理財收益逐步回暖，“提前還貸潮”或有所減緩。

“降低存量房貸利率”呼聲高漲：我們真的很不容易

與此同時，另一波呼聲也在高漲。

在河南鄭州新鄭市的領導留言中，有網民這樣留言：“利率6.125時候買的房子，上浮利率太高了。經過這幾年疫情沖擊，相信大多數老百姓對于房貸是壓力最大的，也是最大的一筆開銷。政府能不能跟當地銀行部門溝通，降低原來貸款利率，給予適當優惠，現在買房基準4.3下調20個基點，不能只促進購買市場，之前購房的也應給予政策優惠。”

留言板官方給出的回復是“對于存量房貸客戶均是按照當時貸款合同利率執行，如果當時合同利率為浮動利率（LPR加減點形式）且每年1月1日調整，那么2023年其利率將下降0.35個百分點（因為2022年5年期LPR下降了0.35個百分點），客戶將享受到利率下降帶來的實惠。”。

在頂端新聞“我想@領導”問政平臺上，有網民也留言稱：“春節后，多個城市下調首套房貸利率下限，作為年后首個降房貸利率的城市鄭州首套房貸利率下調至3.8%。真的很羨慕也很祝賀現在的剛需購房者，同樣是買首套自己住的剛需房，他們相對于一兩年前購房的我們來說，能省下不少錢。

我2019年因要結婚買了首套房，銀行加點，利率5.88%。我還不是最高的，身邊有同事、朋友，也是剛需，貸款利率超過6%。作為我們這些工作不久的剛需房奴來說，現在特別想知道，有沒有辦法申請變更房貸利率，享受新的房貸利率。這幾年我們收入都受到影響，真的很不容易。”

平臺回復：“經平臺向中國郵政儲蓄銀行了解：房貸利率3.8%是針對首套購房者，此前購房者申請的存量房貸無法轉為3.8%房貸利率。”

經濟日報：建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率

經濟日報2月1日發表文章《提前還房貸利大于弊嗎》中稱當前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規“轉貸”等問題。可加快引導5年期以上LPR下降，繼續降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負擔。

每經熱評說，貸款的事情最終還是需要跳出貸款來看，對于不少人來說，是否提前還貸的根子往往不在于那幾十個BP的利率浮沉，而是基于個人現實，基于自我預判，所作出的一種有限理性選擇。比如原先敢借的錢，現在不敢借，要降房產投資杠桿，這恰恰從另一方面說明“房住不炒”起到了過往多少年都難收到的實效。又比如絕對的風險厭惡型客戶，發覺一段時間內已經很難從他處謀得房貸之上的類無風險收益，當然可以提前還，債畢竟是債，是債就得還，早還早輕松。

盲目跟風提前還貸可取么？專家這樣說

北京商報2月3日發表文章，疫情三年，很多人收入受到影響，通過提前還貸可以降低每月還貸負擔，看起來也是誘惑滿滿。

還有些存量房貸用戶不滿于新增房貸利差過大。前兩年買房，貸款利率普遍高于5%，而目前首套房貸利率都已降到3.7%，其中超過1%的利差，并不能通過下調LPR(貸款市場報價利率)解決，于是，有點閑錢提前還款，也于情于理。

用機會成本的原理，你把資金還了房貸，就損失了用它增值的機會。當然，短期看，多數人的投資收益很難高于房貸，所以提前還貸更劃算。但去年資本市場表現不好，不代表今年也不好，所以長期來看，提前還房貸，也會有損失。

還房貸最大的弊端在于損失了流動性，在減低負債和保留流動性的天平中，很多人只看到了前者，到底應該怎么評估其中，個體差異較大，也需因人而異。

畢竟房貸短則10年，長則30年，并非短期行為，而是一項長期計劃。子女教育、養老儲備、醫療保障，條條都需規劃。

有些用戶認為，銀行不讓干的事肯定對用戶有利，比如提高還房貸的門檻。殊不知，個人按揭貸款僅占銀行全部貸款的15%，即使短期損失一些利息收入，但相對短時利潤，長期的信用更具價值。

當還貸用戶出現堆積，銀行設定一定門檻，也是為了牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。如同存款擠兌、貸款擠兌萬殊一轍。

還貸風波折射投資者教育任重道遠。散戶往往愛跟風，看著股市漲，周圍朋友都賺錢，馬上跟風入，最后跌到“底褲”都不剩。買基金也曾蔚然成風，一波“90后”“追星”基民蜂擁而至，“隨大流”“抄作業”，他們以為無需理財知識，跟著網紅經理就能賺錢，最后的結果可想而知。

盡管當前中國經濟仍然面臨“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”三重壓力，但我們的宏觀政策依舊有空間，股市、樓市，政策東風頻頻襲來，2023應該有所期待。

別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪。并非讓大眾選擇逆向投資，而是應該永遠保持獨立思考，總結經驗，建立自己的投資邏輯，做好資產配置和規劃。總之，盲目跟風不可取。

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